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中指院:管理紅利時代來臨,企業精細化管理走得更遠

2021-01-07 11:11:10 和訊房產 

  1月4日,《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開。會議對中國房地產市場2020進行了總結,并展望了2021發展趨勢。

(一)中指指數研究副總監陳文靜:中國房地產市場2020總結與2021趨勢展望

  1.房地產市場總結

  根據中國房地產指數系統對100個城市的新建住宅樣本調查數據,2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%,漲幅較去年同期擴大0.12個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄,二季度以來隨著疫情影響逐步減弱,各季度累計漲幅較去年同期均有所擴大,二、三季度累計漲幅均在1%以上,四季度累計上漲0.97%,較去年同期擴大0.20個百分點。從各城市群來看,2020年,長三角、珠三角新建住宅價格領漲,長三角房價累計上漲5.22%,位列主要城市群首位,累計漲幅較去年同期擴大1.45個百分點,其中杭州、無錫、嘉興等城市累計漲幅位居前列。珠三角房價累計上漲3.24%,較去年同期擴大2.24個百分點。

  市場成交方面,據初步統計,2020年,50個代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米,同比降幅已收窄至約1%,整體規模接近前三年平均水平。單月來看,50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態勢,絕對規模趕超前三年平均水平,市場持續恢復。據最新數據顯示,2020年12月,50個重點城市商品住宅成交約3940萬平方米,同比繼續增長;年底房企在年度業績目標壓力下,進一步加大推盤和促銷力度,對拉動短期成交產生了積極效果。

  從土地市場來看,2020年住宅用地供需規模較去年小幅增長,據初步統計,全國300城住宅用地共推出13.3億平方米,同比增長3.9%;成交11.1億平方米,同比增長6.3%;成交樓面均價為4574元/平方米,同比上漲9.5%。一線城市供求規模明顯增加,以及優質地塊的大規模放量,帶動樓面價結構性上漲。

  2.市場趨勢展望

  當前,不穩定性因素仍較多,國內經濟穩步復蘇,但經濟結構發展不平衡、不充分問題仍值得關注。12月中央經濟工作會議明確提出“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配,保持宏觀杠桿率基本穩定,處理好恢復經濟和防范風險關系!,2021年貨幣供應量仍將保持相對充足,為經濟恢復發展提供更大動能。房地產調控政策來看,2020年底住建部座談會、中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“促進房地產市場平穩健康發展”,意味著短期內房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性。此外,中央政治局會議首提“強化反壟斷和防止資本無序擴張”,中央經濟工作會議亦重墨提及,表明未來中央將更加重視防范風險,防止資本的無序擴張形成泡沫,提高對資本的約束力,防范化解金融風險,意味著未來房地產金融監管仍將不放松。預計2021年全國房地產市場將呈現“銷售面積小幅調整,銷售均價平穩上漲,新開工維持高位,投資中高速增長”的特點。

 。ǘ┲兄钙髽I研究副總監劉水:2020年房企經營業績解讀

  1.房企銷售情況

  業績表現:2020年房地產市場在疫情后快速復蘇,共計166家房企躋身百億軍團,平均增速為14.4%,權益銷售額共計10.7萬億元,市場份額約61.8%。從公布年度銷售目標的25家代表企業來看,2020年房企銷售目標完成率總體較好,均值為106.1%。從各陣營企業數量來看,3000億以上8家;1000-3000億33家;500-1000億26家;300-500億和100-300億分別為43家和56家。

  百億房企抓住疫情復蘇后城市結構性機遇,強化營銷加快推盤搶收,實現銷售業績持續增長。從城市貢獻情況來看,50家百億代表企業的二線城市業績貢獻占比為58.3%,較2019年增加了1.2個百分點;一線城市銷售占比上升0.3百分點至18.6%;長三角、粵港澳(內地)、京津冀三大城市群銷售貢獻突出,合計占比超六成,銷售占比繼續提升。從產品結構來看,剛需、首改類需求持續釋放。50家百億代表企業的90(含)平方米以下首置、90-140(含)平方米首改型產品銷售額占比分別為16.6%、56.0%,同比分別增加0.3、0.5個百分點;同時疫情后客戶對產品健康、智能化的需求急速提升,百億房企提出要加強產品健康、智能化方向研發與升級。從營銷策略來看,一方面,百億房企加大線上平臺擴大引流力度,提升流量轉化能力;另一方面,加強線上線下營銷融合,加大優惠折扣的力度和廣度、加碼全民營銷、造節造勢等方式促進去化。

  2. 房企拿地情況

  2020年,TOP100企業拿地總額32337億元,拿地規模同比增長14.0%,招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.0%。從拿地強度來看,50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%,較上年同期增長1.4個百分點。

  從城市等級來看,房企重倉二線,城市群中長三角熱度持續。50家代表房企二線城市的投資面積占比達到了51.2%。從布局區域來看,企業熱衷于在長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比合計達到58.4%。

  3. 房企融資情況

  到位資金增速逐月上升。1-11月,房地產開發企業到位資金171099億元,同比增長6.6%,增速比1-10月提高1.1個百分點。

  從各融資渠道來看,2020年,房地產行業信用債發行規模達6064.4億元,同比增長16.6%;海外債券發行規模為4507.1億元,同比下降21.4%;投向房地產領域的信托金額總規模為8995.9億元,同比下降10.9%;房地產ABS產品總發行規模3122.4億元,同比增長8.4%。從融資成本來看,房地產行業信用債融資成本為4.51%,同比下降0.83個百分點,海外債融資成本為8.32%,同比下降0.52個百分點。

  2021-2023年,房地產行業債券需償還規模保持高位,房企面臨一定的現金流考驗。2021年包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元;2022年,房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平;2023年在8000億元水平。

  4. 房企發展趨勢及策略

  行業未來發展趨勢:趨勢一:降速•陣營趨固化,超車機會減少;趨勢二:分化•低容錯率,獎賞科學決策;趨勢三:競爭•管理紅利時代,精細化走的更遠。

  房企未來發展策略:策略一:發展是硬道理,應抓住城市結構性機遇。策略二:應嚴防財務風險,優化財務管理。策略三:全面塑造核心競爭力,精細化管理提高效率。

 。ㄈ﹩栴}解答

  問題1:洛陽副中心城市,2021將是怎樣一個趨勢?

  從市場周期的角度上看,洛陽房地產市場經歷前幾年的快速發展,市場2019年底以來逐漸進入了調整期,量價均有回落,其中根據百城價格指數,洛陽2020年新房價格累計下跌2.04%,居百城跌幅第二位,市場活力不足。過去幾年洛陽價格的快速上漲,明顯擠壓了居民購買力,短期來看,居民購買力仍需一定時間積累,市場調整或將延續一段時間,但中長期來看,洛陽人口規模突出,隨著新型城鎮化的持續推進以及城市更大力度的發展建設,房地產市場需求仍有支撐,市場情緒將逐漸恢復。

  問題2:北京周邊房價走勢怎么看?天津房產市場2021的趨勢?對于北京12月31號三個地塊新推出的“新共有產權”兩位專家覺得釋放了什么信號?

  京津冀城市群受一體化推進節奏及短期規劃利好有限影響,難以給房地產市場帶來額外的需求增量,且人口流入規模相對較少,但考慮到近幾年區域市場持續調整,整體銷量較過去高位存在一定差距,在政策穩定、供應充足的環境下,需求將穩步釋放,預計2021年京津冀整體市場規模維穩,但內部行情將有所分化。北京政策穩定,需求旺盛,供應充足,且隨著不限價地塊的不斷入市,預計市場銷量將繼續增長,價格存上漲預期,但在政策嚴格調控下,房價漲幅可控。近期推出的三宗“新共有產權”試點地塊,意欲穩定土地市場情緒,促進企業拿地更加理性,從而進一步促進房地產市場的穩定運行,未來試點地塊或進一步增加。北京市場情緒的提升將有利于提振周邊城市的市場行情,同時受益于區域交通一體化利好的兌現,加之調控負面效應已逐步消解,需求有望低位回升,部分城市市場存機會;天津市場情緒相對冷清,短期難有明顯改善。

  問題3:川渝城市群、長江中下游城市群的一些三四線城市未來有哪些結構性機會?

  成渝城市群有區域規劃即將落地,短期政策利好對房地產市場需求的支撐較高,但鑒于近幾年市場需求持續高位釋放,規劃利好的落地或在短期內可支撐需求規模維持高位,但區域整體市場仍存周期調整壓力,2021年成渝城市群市場規模穩中或有小幅調整,城市內部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放,隨著調控收緊,2021年市場規模存調整壓力;重慶前兩年市場周期自發調節,需求存在壓制,預計2021在規劃利好支撐下,市場有望逐步趨穩;成渝城市群短期處于雙核聚焦階段,其他三四線城市需求相對有限,加之棚改缺位,2021年城市群內三四線城市市場或面臨調整壓力,市場機會或更多集中在人口基數大且城鎮化率較低的城市。

  長江中游城市群房地產市場在疫情中受到較大沖擊,且新開工規模在活動管制影響下有所縮減,市場規模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制,在針對性政策支持下,預計長江中游城市群宏觀經濟面將有普遍性恢復,房地產市場信心也將得到提振,需求將逐步釋放,預計2021年長江中游城市群市場規模將有所增長,但因經濟全面恢復尚需時間,需求上行幅度將相對平緩。

  問題4:中小企業是否還有發展機會?“三道紅線”監管是否擴圍?

  首先,我們認為中小企業還是有發展機會,對房地產行業發展要謹慎樂觀,戰略上樂觀,戰術上謹慎。我國房地產發展還有很大發展空間,根據我們的研究經驗,房地產發展主要受城市化和經濟增長驅動,第一,我國城市化率剛過60%,距離發達國家75%以上還有提升空間。第二,未來10年,我國GDP增長保持5%以上是大概率?偟膩碚f,在城市化和經濟增長驅動下,我國房地產還有發展空間,不要受短期市場波動及政策變動等因素影響。

  其次,“三道紅線”,去年在12家企業進行試點,今年政府監管機構會根據實施試點結果進行評估,有可能會擴大試點范圍。在“三道紅線”下,企業要優化財務,為降低負債,如更多進行權益融資、類Reits融資等。另外,要積極營銷,加快回款。

(責任編輯:苗雪艷 HO027)
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