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東四環內現單價3.6萬二手住宅 低價房背后“玄機”何在?

2021-01-07 08:42:37 新京報 

后現代城B區4、5號樓共有約500套房,目前市場價不到4萬元/平方米,而后現代城小區其他二手房源單價在6萬元以上。

“東四環內、擁有70年住宅產權、建筑面積112.97平方米的二手房,售價403萬元,單價約35673元/平方米!苯,新京報記者在一家房產線上平臺上發現,后現代城小區的一套“低價”房源出現在該平臺的二手房撿漏榜中。

從區位和價格上看,上述房源鄰近CBD、單價約3.6萬元,無疑處于“價格洼地”。據了解,該房源位于后現代城小區B區,其低價并非個案,B區4號樓和5號樓屬性均較為“特殊”——立項為“住宅”,但定位卻是寫字樓。這兩棟樓約有500套房,目前的市場價不到4萬元/平方米,而后現代城小區其他二手房源單價在6萬元以上。

據業內人士介紹,除了后現代城小區外,周邊優士閣、華騰國際等小區內也有同類“住宅商用”的房源,單價也都比其他普通住宅房源要低出2萬多元。戶型功能限制、無燃氣等“硬傷”,以及商辦氛圍的居住體驗,是造成這類房源與其他房源價格差異的主要原因。

后現代城小區一套112.97平方米的二手房,總價為403萬元,單價約35673元/平方米。

產權性質為“住宅”,實際用途主要為商辦

據了解,后現代城小區分為A、B、C、D四個區,其中B區4號樓、5號樓性質為“住宅”,但定位卻是寫字樓,這兩棟樓共有約500套的二手房,市場價在3.5萬元至4萬元/平方米不等,較后現代城小區其他二手住宅6萬元以上的單價有著明顯差距。

據小區周邊一中介門店的房產經紀人介紹,上述兩棟樓為后現代城小區第二期開發項目,于2005年前后建成,不動產產權證書上的規劃用途為住宅,但實際上主要為商辦用途,“兩棟樓內也不全是住宅性質的房源,比如底層有少數商業性質的房源!

房產經紀人展示的5號樓某房源產權信息。

“這類房源是比較特殊,但確實是住宅,房本和純住宅沒有區別!绷硪晃环慨a經紀人向記者展示了上一筆交易過戶時新房本上的信息,規劃用途一欄確實為“住宅”。相較于一般商辦用途的房屋,此類房源享有與住宅項目同等的待遇,包括住房貸款、稅費、落戶等,而且也同樣擁有70年的產權。

不過,由于定位辦公,B區4號樓、5號樓在戶型結構、燃氣接入、物業費以及居住氛圍上,都與純住宅小區有很大不同。

新京報記者實地探訪發現,從外形看起來,4號樓、5號樓與小區內其他純住宅沒有差別,但是因為早期設定為寫字樓,戶型多為大開間和復式,面積在106平方米到180平方米之間。同時,未接入燃氣,這意味著屋內煮飯、供暖只能用電。

后現代城B區的4號樓和5號樓為70年產權住宅,但實際上為商辦用途。

此外,4、5號樓物業費按商辦標準收取,為4.5元/平方米·月,比同一小區內的純住宅物業費用2.5元/平方米·月要貴上近一倍。不過,另一家中介門店的房產經紀人表示,4.5元/平方米·月的商辦物業費,實際上在周邊商圈寫字樓中處于中等水平。

還值得注意的是,由于4、5號樓內90%房源都是用來辦公,流動人口多,若是作為住宅自用,居住環境體驗感相對較差。

體驗感差除了因為來往人流量大外,也由于兩棟樓內的設施和公共環境不盡如人意。新京報記者觀察到,5號樓共有3個單元,每個單元有2部電梯,6家住戶。與純住宅不同的是,三個單元之間的隔墻被打通,形成一個可以貫通18戶的大長廊。同時,走廊里配置了公共衛生間,但記者在探訪中發現,或因人流量較大,公共衛生環境難以維護,一些公共衛生間內出現了垃圾隨意堆放的現象。

后現代城B區5號樓一層布置為寫字樓前臺。

B區5號樓內打通了三個單元之間的隔墻,形成一個可以貫通18戶的大長廊。

房價相對較低,租金與小區內其他住宅基本持平

對于后現代城4、5號樓的房源來說,產權證上的規劃用途為住宅,實際用途為商辦,那么,是否真的能注冊辦公?

連日來,多位房產經紀人均表示,上述房源可以直接注冊公司。1月4日,新京報記者以租賃辦公室的名義致電后現代城小區物業管理處,物業方面明確表示,目前,4、5號樓房源是可以注冊公司的。

記者以購房者名義咨詢北京市工商行政管理局朝陽分局工作人員, 其回復稱,只能由房主本人拿著房產證才能查詢是否能夠注冊公司。

此后,記者通過北京市市場監督管理局官網查詢了在5號樓辦公的多家公司,結果顯示,這些公司的注冊地址確實與實際辦公地址一致。

對于上述4、5號樓房源的特殊情況,麥田房產(博客,微博)百子灣大區后現代城區業務經理李小偉認為,整體來看,其出售價與房屋價值相對匹配,“這與本身用途有關”。除了后現代城小區外,周邊優士閣、華騰國際等小區內也有此類70年住宅產權卻用作辦公的房屋,價格也相差不多,比如優士閣與華騰國際二手房單價也在3萬至4萬不等!皬男詢r比來看,這類房源單價低,租售比也較高,用于辦公還是比較合適的!崩钚ト缡欠Q。

對于市場關注的租金問題,多位房產經紀人均表示,目前后現代城小區4、5號樓中110平方米左右的開間,月租金平均在1.1萬元左右,未受疫情影響前約為1.3萬元,年化收益率在3%至3.5%左右。而該小區其他120平方米的普通住宅租金水平也與其差不多,基本上為1.1萬-1.2萬元。

此外,從出租率方面來看,有房產經紀人透露,2020年4、5號樓掛牌房源的出租率在八成左右,目前兩棟樓共有近20套房源空置,但2019年期間兩棟樓空置房源不會超過10套。

住宅性質、位置較好、房價相對較低,但是無燃氣、居住氛圍差、增值空間有限,這類房源優劣勢明顯。李小偉提醒購房者,在購房過程中,針對這類“住宅商用”的房源,首先需考慮與需求是否匹配,其次還需注意房屋有沒有落戶、有無工商注冊、因長期出租物業水電有無欠費等情況。

新京報記者 饒舒瑋 攝影 饒舒瑋

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗

(責任編輯:徐帥 )
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