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盤點2020·二手房 | 北京全年成交量上漲16% 低樓齡房源、高總價房產更抗跌

2021-01-07 08:28:58 和訊房產 

 

繼2017年“317”調控后,北京二手房成交量在2020年創新高,價格連續三年保持平穩。整體通過數據發現,北京二手房市場韌性修復,房價繼續保持平穩,且具備核心區域、擁有高端物業等條件的房產,使價格更堅挺。

據貝殼研究院數據顯示,全年全市二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價60485元/平,同比微跌0.5%,連續三年保持相對平穩態勢。

成交節點:一季度腰斬后 于四月回升

年初,疫情擾亂市場需求釋放節奏,一季度成交腰斬,疫后“奮力”追趕。從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數據看,年初三月,在新冠疫情影響下,北京二手住宅成交量同比下滑56%,尤其是疫情最嚴重的2月,成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制,被阻滯需求逐步釋放,4月起,單月成交同比轉正,年內后8月二手住宅成交量同比增加43%,這使得全年總成交不降反增。

需要注意的是,房貸利率下降帶動市場需求釋放也是成交上升的原因之一。2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬松影響下,房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致:到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

另外,二手房市場表現好于新房,成交占比提升。2020年北京二手住宅成交套數占全市住宅總成交的比重為73.6%,同比提升1.6個百分點。與新房相比,二手住宅更能滿足市場上區域、配套等的改善需求。

通過成交結構特征發現,外圍城區量升,中心城區價漲。貝殼研究院數據顯示,2020年成交的二手住宅的面積結構及總結結構基本穩定,區域上分化較明顯,表現為外圍量升、中間價漲的特點:外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前,增速在20%以上,而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內。

價格方面,4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲,分別是海淀、西城及朝陽,東城基本持平,其余城區均下跌。海淀區均價同比上漲2.4%,領先其他各區,西城以1.9%的漲幅位列第二,在多校劃片實施的影響下,價格漲幅收窄。

數據來源:貝殼研究院

成交趨勢:預計2021年仍保持平穩狀態

從2020年的成交趨勢發現,北京市場購房人群逐漸年輕化,切邊低樓齡房源、高總價物業更受市場歡迎。

低樓齡房源成交占比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交占比提升2兩個百分點,樓齡在30年以上的房源成交占比相應下降2個百分點?梢娫谀瓿跻咔橛绊懴,購房者對社區軟實力-物業管理能力的重視程度得到提升,購房更傾向于樓齡新、物業配套優的社區。

高總價物業價格抗跌。從不同總價段物業價格變動看,除750萬以上房源成交均價同比上漲1%之外,其余價格段房源均價同比均下跌?梢娫谙鄬ζ椒的市場中,優質物業價格更抗跌。

數據來源:貝殼研究院

購房群體年輕化。貝殼研究院數據顯示,2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%,同比提升3個百分點,30歲及以上各年齡段購房者占比均有下降?梢姟317”調控后,房價橫盤三年,年輕群體購買力相對提升,入市時機提前。

2020年北京二手房均價依舊平穩,大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主,2020年二手房業主調價中降價次數占比86%,同比基本持平,市場預期仍不強。房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分別拉長28天和14天,市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠桿逐步深化的政策背景下,預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。

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(責任編輯:徐帥 )
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