盤點2020·二手房 | 北京全年成交量上漲16% 低樓齡房源、高總價房產更抗跌

繼2017年“317”調控后，北京二手房成交量在2020年創新高，價格連續三年保持平穩。整體通過數據發現，北京二手房市場韌性修復，房價繼續保持平穩，且具備核心區域、擁有高端物業等條件的房產，使價格更堅挺。

據貝殼研究院數據顯示，全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價60485元/平，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

成交節點：一季度腰斬后 于四月回升

年初，疫情擾亂市場需求釋放節奏，一季度成交腰斬，疫后“奮力”追趕。從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數據看，年初三月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉正，年內后8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

需要注意的是，房貸利率下降帶動市場需求釋放也是成交上升的原因之一。2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬松影響下，房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致：到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

另外，二手房市場表現好于新房，成交占比提升。2020年北京二手住宅成交套數占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個百分點。與新房相比，二手住宅更能滿足市場上區域、配套等的改善需求。

通過成交結構特征發現，外圍城區量升，中心城區價漲。貝殼研究院數據顯示，2020年成交的二手住宅的面積結構及總結結構基本穩定，區域上分化較明顯，表現為外圍量升、中間價漲的特點：外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內。

價格方面，4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區均下跌。海淀區均價同比上漲2.4%，領先其他各區，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。

數據來源：貝殼研究院

成交趨勢：預計2021年仍保持平穩狀態

從2020年的成交趨勢發現，北京市場購房人群逐漸年輕化，切邊低樓齡房源、高總價物業更受市場歡迎。

低樓齡房源成交占比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交占比提升2兩個百分點，樓齡在30年以上的房源成交占比相應下降2個百分點�？梢娫谀瓿跻咔橛绊懴�，購房者對社區軟實力-物業管理能力的重視程度得到提升，購房更傾向于樓齡新、物業配套優的社區。

高總價物業價格抗跌。從不同總價段物業價格變動看，除750萬以上房源成交均價同比上漲1%之外，其余價格段房源均價同比均下跌�？梢娫谙鄬ζ椒�的市場中，優質物業價格更抗跌。

數據來源：貝殼研究院

購房群體年輕化。貝殼研究院數據顯示，2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%，同比提升3個百分點，30歲及以上各年齡段購房者占比均有下降�？梢姟�317”調控后，房價橫盤三年，年輕群體購買力相對提升，入市時機提前。

2020年北京二手房均價依舊平穩，大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主，2020年二手房業主調價中降價次數占比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。

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