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房貸新規影響發酵:頭部房企優勢凸顯 中小房企有隱憂

2021-01-07 02:30:52 證券時報 

見習記者 李穎

2020年最后一天,央行聯合銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對銀行房地產貸款、個人住房貸款的占比提出明確上限。

接受證券時報記者采訪時,業內人士普遍認為,此次新政出臺在預期之中,整體來說對銀行影響不大。隨著市場情緒逐漸穩定,與銀行股開年一片“飄綠”的表現不同,不少銀行股價又于1月6日紛紛翻紅。

亦有房企人士向記者分析,融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎,并且會更加聚焦核心。未來房地產行業內部也許會出現分化,龍頭型房企發展態勢更占上風,而中小房企后續不排除被并購的可能。

新增“緊箍咒”

在預期之內

此次房貸新政將銀行劃分為五檔,分檔設置房地產貸款集中度管理要求,即對房地產貸款和個人住房貸款占比提出上限,并允許地方監管機構對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動。

同時,新政對超過上限的銀行規定了整改要求,即超限2個百分點以內的,過渡期2年,超限2個百分點及以上的,過渡期4年。

就在此前不久,監管部門出臺“三道紅線”的房企融資新規也備受關注:一是房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;二是房企的凈負債率不得大于100%;三是房企的“現金短債比”小于1。只要“踩線”,則不能增加或需嚴控有息負債規模。

“總體來看,釋放了一個信號,引導銀行資金少投房地產,多支持實體經濟,這跟此前監管一貫導向是一致的!交通銀行(601328,股吧)金融研究中心研究專員夏丹向證券時報記者表示。

從內容上看,房貸集中度的管理新政并不新鮮,此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監管當中的一個手段被提及。2020年10月21日,央行副行長潘功勝在2020金融街(000402,股吧)論壇年會上表示,人民銀行將推動完善房地產金融宏觀審慎管理,逐步實施房地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

多位分析人士向記者表示,房地產貸款集中度管理對銀行的影響并不算大。目前來看,多數銀行基本符合政策要求,房地產貸款存量的壓降壓力有限。

“由于相對比較靈活的過渡期,即便按2至4年算,超限銀行總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加,因為一直以來房貸管得相對比較嚴!庇蟹治鋈耸空f。

而開發貸受到長期嚴控,各銀行對于個人按揭貸款還有一定的放款靈活度,波動相對較大,政策出臺后踩線的銀行也會放緩貸款沖動。

房企投資更加審慎

在監管明確給出限制的情況下,銀行又會如何應對?

有銀行業內人士告訴證券時報記者,從調降占比策略的角度看,銀行可以選擇風險調整后收益率接近房貸的其他產品、資產證券化、逾期和不良的催收壓降等,“做大分母也是一個辦法,如果做大的部分是去支持實體經濟就更符合導向了”。

在個人住房貸款占比方面,從商業性角度來看,因其低風險和低資本消耗,是優質的信貸資產,常受商業銀行青睞。不過,亦有業內人士表示,尚在還款中的正常個貸不會被壓降,剛需也仍然是鼓勵的。

“其實銀行的調整也不會太大,因為前期早就開始了房貸業務的相關調整!币晃粐写笮匈Y深從業人士向記者表示。

近年來,政府對于房地產市場進行調控的決心日益凸顯,在“房住不炒”的導向下,銀行業房地產貸款調整已持續一段時間,新政只是將前期政策制度化。上述從業人士告訴記者,銀行在房地產貸款集中度方面早已開始調整。

一方面,對房地產開發商從嚴控制準入,即對房地產開發項目進行嚴格的調查,對放款的企業現金流、利潤情況以及進行中的項目情況,銀行會進行詳細了解和盡調;另一方面,從需求方即購買樓盤的住戶來看,銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進行調節,對于個人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

對于被卡緊融資渠道的房企來說,此前“三道紅線”的出臺就已經頗為震動,此次新政,從銀行端也給房企帶來了不可忽視的影響。兩項針對銀行、房企的規定一脈相承,互相配合。

一位頭部房企人士向記者表示,融資端的變化會倒逼房企投資更加審慎,并且會更加聚焦核心,“如果放款嚴格后,項目的審核也會相應變嚴格,單從投資端來講的話,如果投一些不是特別核心的位置,那么回款會回得慢,收益效果差”。

從“三道紅線”到現在的房貸新政,整體上看是逐步規范化。該房企人士也向記者預測,未來房地產行業內部也會出現分化,龍頭型房企發展態勢更占上風!耙皇且驗閿傋哟罅,機會多了。相對而言,小房企抵抗風險能力小,基本上會是強者恒強的狀態!

中泰證券戴志峰也表示,新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中!按筱y行出于維護戰略客戶的考慮,稀缺的額度會優先保證頭部房企,中小房企獲取銀行貸款的難度升高,或只能通過加快處理存貨保證自身現金流,后續不排除被并購的可能。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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