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北京樓市升溫!新房成交創近5年新高,二手房成交創近4年新高,價格卻…

2021-01-06 20:20:49 和訊名家 

  盡管受疫情沖擊,但北京樓市去年成交卻創歷史新高。

  多家研究機構的統計數據顯示,2020年,北京新房成交達4.9萬套,創近5年新高;二手房成交達16.9萬套,同比上漲16.4%,創近4年新高。二手房市場表現好于新房,成交套數占全市住宅總成交的比重為73.6%,同比提升1.6個百分點。

  業內人士認為,2020年北京房地產市場的升溫的原因是,北京樓市已經連續跌了3-4年,性價比出現,上半年貨幣寬松影響下房貸利率下降帶動市場需求釋放。預計2021年限競房產品的供應仍將對新房價格起到穩定器的作用,在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠桿逐步深化的政策背景下,北京新房、二手房成交均價大幅上漲的可能性不大。

  新房成交創近5年新高

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  貝殼研究院的統計數據顯示,2020年北京商品住宅成交量呈現先抑后揚的走勢,上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成,下半年逐漸恢復,全年成交面積702萬㎡,同比上漲5%。

  中原地產研究中心的統計數據顯示,2020年,北京新房成交4.9萬套,創近5年新高。

  對于新房市場成交升溫的原因,貝殼研究院認為,限競房成交量逐年提升,成為拉動整體成交量上漲的因素之一。限競房自2018年開始入市,且近三年限競房成交量占整體市場成交量的比例逐年上升,2020年成交占比接近五成。

  中原地產首席分析師張大偉進一步表示,全國其他城市普遍上漲,而北京已經連續跌了3-4年,性價比出現。隨著土地供應中不限價地塊明顯增加,限競房的性價比相對提高。去年年底北京新房項目加快了入市速度,供應量增加,熱點項目網簽明顯上漲,市場出現了暖冬。

  從成交價格來看,貝殼研究院的數據顯示,2020年,北京商品住宅成交均價為48147元/㎡,同比上漲3%,與去年基本持平。

  二手房成交創4年新高

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  不僅新房成交創新高,去年北京二手房成交也創歷史新高。

  貝殼研究院的統計數據顯示,去年北京全市二手住宅成交16.9萬套,同比增長16%,成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。

  從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數據看,年初三月,在新冠疫情影響下,北京二手住宅成交量同比下滑56%,尤其是疫情最嚴重的2月,成交同比下滑86%。隨著疫情逐步得到控制,被阻滯需求逐步釋放,4月起,單月成交同比轉正,年內后8個月二手住宅成交量同比增加43%,這使得全年總成交不降反增。

  對于二手房市場成交創新高的原因,貝殼研究院認為,是上半年貨幣寬松影響下,房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致:到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

  從成交價格來看,貝殼研究院的數據顯示,去年全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米,同比微跌0.5%,連續三年保持相對平穩態勢。

  分區域來看,貝殼研究院數據顯示,2020年北京成交的二手住宅表現為外圍量升、中間價漲的特點:外圍的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前,增速在20%以上,而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內;價格方面,4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲,分別是海淀、西城及朝陽,東城基本持平,其余城區均下跌。海淀區均價同比上漲2.4%,領先其他各區,西城以1.9%的漲幅位列第二,在多校劃片實施的影響下,價格漲幅收窄。

  今年房價大幅上漲可能性不大

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  值得注意的是,去年成交的住宅用地中,不限價宅地占比大幅提升,成交樓面價也創4年新高,這也拉高了未來新房價格上漲的預期。

  據貝殼研究院統計,2020年北京住宅用地成交金額為1738億元,同比上漲16%,成交樓面價為28823元/㎡,同比上漲24%。其中不限價地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%。

  貝殼研究院認為,供地結構的變化是拉動今年土地出讓金上漲的主因,一方面,2020年宅地成交區位向城中靠攏,拉動整體土地出讓金上漲。另一方面,今年成交多宗鮮少供地的優質區位地塊,例如上半年成交了2宗海淀區地塊,以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊。

  盡管北京不限價宅地大量成交拉高了新房價格上漲的預期,但是貝殼研究院高級分析師潘浩認為,在控制房價過快上漲的調控指導思路之下,不限價地塊多長時間能夠形成供應是不確定的,而限競房存量較為充足,據統計自限價宅地2016年入市以來,共成交1634萬㎡,而限競房成交面積為592萬㎡,仍有64%的限競房產品等待去化,并且限競房地塊也有很強的入市和銷售壓力,限競房產品的供應將起到價格穩定器的作用,預計2021年北京新房成交均價大幅上漲的可能性不大,且限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。

  而對于二手房價格,貝殼研究院也指出,2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主,其中降價次數占比86%,同比基本持平,市場預期仍不強。房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分別拉長28天和14天,市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠桿逐步深化的政策背景下,預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。

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(責任編輯:張洋 HN080)
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