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業績光環褪去:中小房企頻繁更換職業經理人背后的困境與變局

2021-01-06 20:44:39 21世紀經濟報道搶鮮報 

  2020年-2021年的年關,房企挺難。

  2020年下半年,房地產融資三道紅線與房地產信貸端的“三道紅線”相繼出臺,行業高周轉模式在去杠桿背景下驟然生變。

  一個信號是:年關將至,職業經理人離職潮涌,且集中于中小房企。2020年最后一周,連續有多家中小房企的職業經理人離職:包括領地集團(06999.HK)總裁許曉軍,彰泰集團董事長兼總裁張巧龍,還有龍光集團執行董事兼執行副總裁吳劍、實地集團總裁劉森峰以及三巽集團總裁王本龍等。

  從這幾家房企的現狀可見,“三道紅線”壓力是存在的,更為現實的是,小房企的營銷壓力不小。2020年,受到疫情的影響,四五線城市樓市去化不利,而中小房企的項目布局比較多在這些區域。過往職業經理人帶動企業攀登業績高峰的日子,或許一去不復返。

  正如2020年10月,萬科集團董事會主席郁亮所指出,房地產行業到了管理紅利時代時,將回歸成一個普通行業。

  

  中小房企洗牌加劇

  職業經理人離職,其實是近兩年房地產行業常態。此前,業內最為典型的職業經理人案例,是陳凱在2012年陽光城(000671,股吧)只有20億年銷售規模的時候加盟,用三年時間把這家真正意義上的小房企帶到了200億規模,實現規模10倍增長。

  陳凱并非個案,在市場好的時候,房企的職業經理人圈內不斷傳出高額年終獎、通過跟投實現財務自由等傳聞。前述職業經理人如劉森峰是業內知名度較高的,他們有一個共同的特點就是,從碧桂園等知名房企跳槽至小房企,反映出這些小房企創始人做大企業的企圖。而地產市場出現巨變后,人員流動也在所難免。

  從小房企管理層人員的不穩定,可以看出行業震蕩在加劇?硕饠祿@示,過去十年樣本城市投資性需求占比變化,除了南通、徐州和佛山投資需求上升,長沙持平之外,大部分城市均出現不同程度的下降。一線城市中北京純投資占比29%,較3年前下降6%;投資兼自住占比19%,較3年前降低9%,整體而言,投資性需求降低了15%。

  隨著城市分化加劇,小房企面臨的不確定因素更多了:價格波動、城市供求變化、操盤權益下降等。

  從2020年新增貨值集中度也可以看出,TOP30房企仍然占據了72%,TOP50之外的房企新增貨值只占據全行業的13%左右。

  禹洲地產副總裁張巖分析認為,城市的戰略布局會直接影響到公司營銷情況。從禹洲地產自身來看,今年已實現千億規模,會選擇繼續聚焦深耕目前所布局的一、二線核心城市群(大灣區、長三角、海西、成渝、華中、環渤海等的核心城市群),持續聚焦利潤與風險控制,穩健發展。

  這一波市場周期調整下來,房企將面臨新一輪洗牌。另一名研究機構業內人士指出,2018、2019、2020年這三年,為了避免和優勢品牌房企在一、二線優質核心城市正面拼產品力、營銷力,很多中小型房企選擇下沉到競爭性相對較弱四、五線城市。而2020年受疫情影響,四、五線大部分地區出現市場嚴重下行、去化困難的局面!皩嶋H上,容易拿到的地塊,后期都不太好去化”,而那些艱難搶到的地塊,后期都基本順風順水。

  上述人士指出,每個企業選擇不同,有的選擇先難后易,有的選擇先易后難。這一輪調整不僅僅是中小房企,銷售規模早已過千億的藍光發展(600466,股吧)、中梁等,此前在四、五線城市布局較多者,也在去化困難的路上艱難維持。三道紅線之下,大部分房企都意識到高周轉、高負債不可持續,目前尚在依靠高周轉、高負債發展的企業,其困境與調整或才剛剛開始。

  

  職業經理人困境

  一直以來,在房地產行業,職業經理人的職責被看作是輔助創始人,把企業銷售規模提升一個臺階的“工具人”。

  2018年之前,房企普遍面臨做大規模、高負債、高周轉的問題,這個時候職業經理人發揮著舉足輕重的作用。

  從2018年到2020年,政策面啟動“房住不炒”,去杠桿苗頭也隨之出現。進入2021年,行業收緊的確定性進一步顯現:三道紅線落地、“房住不炒”已成長效機制。

  在這樣的宏觀背景下,職業經理人不再有市場紅利,不得不從管理上要利潤空間,這對職業經理人的資源、管理能力等都是嚴酷的考驗。

  這期間,房企資金壓力也隨之驟升?硕饠祿@示,2018年-2020年房企信用債違約金額從80億元左右飆升到將近240億元。

  高地價下的蝴蝶效應開始出現。高虧損風險地塊出現在一線和四五線城市,這其中不乏中小型房企身影。比如在上海,2020年7月31日,金隅地產上海公司以總價69.2億元、溢價率38%斬獲上海市楊浦區江浦社區R-09號住宅地塊,樓面價8.58萬元/平方米,周邊在售房價約為11萬元/平方米,這幅地塊的地價房價比(簡稱“地房比”)達到了0.78,在大多數業內人士看來,地塊有虧損風險。實際上,一名業內人士曾透露,目前上海在售的項目大約有40%是有虧損風險的。。

  相比之下,一些知名度不如金隅地產的房企在熱點城市拿地的地房比更高,風險更高。比如在成都,2020年2月份,華興地產拿下成都雙流區協和街道一幅宅地,總價11.77億元、溢價率48.6%,樓面價1.37萬元/平方米,周邊在售房源單價約1.63元/平方米,這幅地塊的地房比達到了0.84;在寧波,龍光地產拿了一幅地房比為0.83的地塊。

  2020年,四五線城市市場下行明顯,此前布局四五線城市的房企并不在少數。面對土地紅利的消逝,職業經理人的困惑接踵而至。一名曾經在TOP3房企工作10年之久的地產老兵張亮(化名),先后加盟多家中小房企。2020年,其在一家業內排名150名左右的房企擔任副總裁一職半年之后,黯然離職。張亮對21世紀經濟報道記者坦誠,業績驅動下,公司實控人對業績的訴求非常明確,但自己到任前,公司拿地多數分布于中部的河南與西南的云南兩省,在2020年,這兩個省份的項目相比長三角區域與大灣區區域,營銷渠道更窄,加上前期拿地成本的管控問題,在疫情與限購、限價影響下,項目利潤出現較大波動。

  行業變局下,職業經理人何去何從?一名職業經理人認為,平臺與人是相互成就的,從自身的選擇角度來看,如果選擇了一家戰略正確的企業,那么職業生涯也會很順利,反之,則是給自己選擇了艱難的末路。日前,劉森峰在朋友圈透露其將選擇創業。三道紅線壓力下,更多的職業經經理人,或許還奔波在為企業快速轉“綠”的路上。

(責任編輯:岳權利 HN152)
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