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構建新發展格局,穩定房價很重要

2021-01-06 13:21:00 和訊名家 

構建新發展格局,穩定房價很重要

根據國家資產負債表中心提供的數據,2020年9月底,居民部門杠桿率首次超過60%,達到61.4%,同期上升6.3個百分點。與此相適應,根據相關機構調查和披露的數據,在居民家庭財產中,70%來自于房產,其它方面的資產只占30%。

兩組數據說明了什么呢,一方面,說明居民家庭財產結構出現了嚴重失衡,房產對居民家庭消費能力的影響已經越來越大,制約了居民家庭的正常消費,甚至影響了居民生活必須品消費;另一方面,居民負債在持續攀升,居民家庭不僅資產負債率在提升,且資產負債的結構嚴重不合理,負債對應的資產因房產比重過高而風險加大,家庭資產的流動性越來越差,支撐消費的動力越來越低。

尤其值得注意的是,居民資產價值的增加,并不是主要依靠財富增值帶來的,而是房價上漲形成的,十多年前購買的房產,在其他功能沒有發生任何變化,且按照折舊制度,價值應當下降的情況下,反而出現了大幅增值的現象?v然可以把房產當作投資品,允許其出現增值現象,但也不能出現如此幅度的增值。顯然,這是有水分的,也是有泡沫的,有水分和泡沫,就必然存在風險。尤其是近年來才購買了房產的居民,他們的房產大多是與房貸緊密聯系在一起的,房產的價值與家庭的負債密切關聯。這樣的家庭資產結構,顯然是不利于消費作用的發揮,不利于擴大市場需求的。

面對國際環境發生的巨大變化,特別是貿易保護和單邊主義泛濫、針對中國高科(600730,股吧)技企業等的打壓現象日趨嚴重,以及疫情對世界經濟的影響,中央提出了構建新發展格局的要求。所謂新發展格局,就是加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的發展格局,過去那種市場和資源“兩頭在外”的格局已經難以為繼,而應當把發展的立足點更多放到國內來,通過繁榮國內經濟、擴大國內需求、挖掘消費潛力、暢通國內大循環為我國經濟發展增添動力。

擴大國內需求,當然應當增強居民的消費能力和購買能力,讓居民能夠多消費、想消費、敢消費、能消費,從而有效發揮消費對經濟的拉動作用。中央經濟工作會議提出推動需求側改革的新要求,很重要的一個方面,就是提高居民的收入水平,增強居民的消費能力。而如果居民增加的收入都用于購買房產和償還房貸,那提高居民收入水平對消費的拉動力就會大大降低,消費對經濟的拉動作用也會嚴重受損。

為什么美國等發達國家就業率上升就能帶動經濟同步上升,就業的效率越高,經濟增長的速度就越快,就業越充分,經濟增長就越穩定,就是因為就業對居民收入的影響很大,居民收入能夠很快地轉化成消費,從而形成良性循環。我國居民就業一直比較充分,過去,就業對經濟的拉動作用也比較明顯。尤其在賣方市場時代,就業對經濟的拉動作用更為顯著。但是,隨著房地產市場的放開、房價的快速攀升,就業對經濟的拉動作用就逐步減弱了。居民通過就業獲得的收入,更多的被房產所吸收,被過快上漲的房價所吞噬,制約了其他方面的消費。顯然,這是與新發展格局不相符的,是會影響新發展格局的構建的。

也正因為如此,要想加快構建新發展格局,就必須控制好房價,控制好居民的負債,降低房產在居民家庭財產中的比重,降低居民的負債率,讓廣大居民能夠調節出更多收入用于非房產性消費,盤活居民家庭資產,加快居民家庭資產的流動,擴大居民家庭資產的現金流,從而有效轉化成居民消費,而不是居民儲蓄、居民償債、居民惜買。

這也意味著,樓市調控是不可能放松的,不僅不能放松,還要依據構建新發展格局要求,對可能增加居民負債、影響居民正常消費的住房消費行為進行約束和規范。如央行、銀保監會推出的房地產貸款集中度管理,就設置了兩個上限,其中之一就是個人住房貸款余額占比,不再允許金融機構無節制地給居民發放住房貸款,而只能對剛需等發放住房貸款。

也許正是因為管理層在房地產調控問題上的不松口、不松手、不松綁,才使得房地產市場出現了實質性變化,尤其是開發商,不再死杠房價,就是因為資金鏈出現問題的,只能做出實實在在的降價行為。特別是二手房價格,一些地區已經持續下跌。如北京市,自2017年10月以來,已連跌了31個月。跌到一定程度,就會傳導到新建商品房和其他地區,形成房價的整體下跌。

房價穩住了,居民的消費心理才能穩住,居民消費的顧慮才能逐步打消,消費的反彈力才能不斷提升,從而真正形成消費對經濟的拉動作用。那么,構建新發展格局的基礎才會越來越堅實,國內大循環的作用也會越來越大。

本文首發于微信公眾號:譚浩俊。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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