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北京寫字樓租賃成交活躍 首次取代上海成外資買家新寵

2021-01-06 15:58:55 和訊房產 

  1月6日,戴德梁行舉行2020北京房地產市場回顧及2021展望線上發布會,深入回顧了2020全年北京寫字樓租賃及大宗交易市場并對2021年北京市場作出獨家預判。

  北京市場租賃需求繼續回暖,高科技互聯網行業表現突出

  四季度,得益于國內經濟的穩步復蘇和疫情的好轉,北京寫字樓市場租賃需求延續了上季度的回暖態勢,全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為前三季度總和的2.56倍和1.25倍,達21.59萬和3.15萬平方米,至此,全市和五大核心商圈全年凈吸納量分別高達30.0萬和5.7萬平方米。2020年爆發的疫情雖然使北京全年整體市場吸納總量不及往年,但也激發了如線上教育、線上醫療、電商及配送、在線視頻娛樂及游戲、人工智能等高科技互聯網行業快速發展。

  北京寫字樓市場空置率較三季度保持穩定,租金則繼續小幅下調

  四季度,市場繼續迎來約31萬平方米的新增供應。得益于市場租賃成交的良好表現,北京全市空置率僅環比微升0.4個百分點達17.0%;而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應的情況下環比下降0.4個百分點至10.8%。戴德梁行北區寫字樓部主管廉峰哲表示:“盡管整體市場空置水平較上季度保持平穩,但由于空置率仍處于歷史高位,為了盡快提高項目出租率,部分業主繼續通過降低租金的方式來爭取更多租戶!敝链,北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣337.2元和387.3元,環比下降3.2%和1.5%,同比下降11.8%和9.5%。

北京寫字樓租賃成交活躍 首次取代上海成外資買家新寵

  數據來源:戴德梁行

  大量供應致使未來一年北京寫字樓市場繼續承壓

  預計2021年新增供應將高達150萬平方米。戴德梁行北區研究部主管魏東表示:“未來一年,在大量新增供應和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下,市場空置率或將被繼續推高,租金水平仍將繼續面臨下行壓力”。長期來看,隨著北京寫字樓整體市場供應的放緩,在服務業擴大開放和北京自貿區政策的逐步實施下,預計與其相關的金融和高科技等行業租賃需求將得到進一步釋放,屆時將有望迎來租金和出租率的雙提升。

  北京首次取代上海成外資買家新寵

  2020年全國大宗交易成交總額達2,047億元,相較于2019年下降30%,與2016年基本持平。其中,北京大宗交易成交額占比為20%,相較出現多宗超大交易的2019年,今年下降較為明顯,降幅達30%,但北京大宗交易成交額仍然穩定在500億以上。

  從全國大宗交易數據看,外資買家占比為23%,是過去三年最低。北京首次取代上海,成為最受外資歡迎城市,北京外資買家成交約155億,占比達30%,比例幾乎是上海的2倍。

  從投資類別看,北京大宗交易市場中辦公及研發辦公類交易仍占據半壁江山,交易額占比達54%,其中自用買家貢獻率超六成。

  從區位來看,核心區域城市更新物業持續受市場青睞,通州、豐臺也繼續成為投資者在非核心商圈的關注點。

  戴德梁行中國區資本市場部副董事總經理劉兵在展望2021年北京大宗交易市場時,說:“隨著全球疫情出現好轉和全球持續寬松的貨幣政策,內外資機構合作收購會更加普遍;穩定的運營零售物業將成熱點;通州與豐臺的成交預計將持續活躍!

  零售市場城市更新項目仍為主力

  截至2020年末,全市優質零售物業總存量上升至1,445萬平方米,其中購物中心存量達1,260萬平方米,占比超過87%。

  受疫情影響,雖然2020年上半年北京零售市場表現低迷,但隨著疫情的緩解,下半年在政府、開發商及品牌商開展的各類促消費活動刺激下,市場消費活力極大的得到恢復。購物中心業態及品牌也經歷了一輪大洗牌,兒童、餐飲等受疫情影響較大業態都有不同程度的縮減。

  三四季度,北京新開業品牌明顯增多,主要以休閑餐飲及時尚零售類業態為主。本季度,時尚零售類品牌首店表現較為突出,三里屯、CBD仍是首選區域。

  截止2020年三季度末,北京社會消費品零售總額同比下降13.1%,較疫情最嚴重的一季度降幅收窄8.4個百分點,網上零售持續保持強勁的增長,同比增長25.3%。

  雖然今年受疫情影響,北京零售市場新增供應步伐放緩,但隨著市場的回暖,四季度迎來多個大體量項目的集中入市,全年新增供應為60.6萬平方米,同比上升31%。入市項目均位于非核心商圈,且城市更新類項目體量占到78%。戴德梁行北區商業地產部主管孟祎認為:“未來,隨著市內老牌商業項目改造升級的完成,北京零售市場品質將得到大幅提升。另外,經歷了疫情的洗禮后,各購物中心也將更注重業態的平衡及線上線下的互動與補充!

  

(責任編輯:劉寶丹 HO023)
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