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        姜兆華:房地產融資“紅線”監管,房價是漲還是跌

        2021-01-06 14:20:56 和訊名家 

          2020年歲末最后一天,中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對商業銀行房地產貸款上限管理做出明確安排。這是繼重點房地產企業"三道紅線"座談會,監管當局對商業銀行房地產貸款上限管理劃定的另外"兩道紅線"。三道負債紅線"加"兩道融資紅線,"五花大綁"的房地產融資或將遭遇前所未有的"紅線"監管。在此背景下,房價究竟是漲還是跌呢?

          一

          三道紅線:"鎖定"企業負債上限

          2020年8月20日,住建部、人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會,公布房企資金監測和融資管理"三道紅線"規則。"三道紅線"規則雖未下文明示,但監管當局控制房企負債的窗口指導意圖已經明確。房地產企業資金監測和融資管理"三道紅線"主要包括三項財務指標:一是剔除預收款的資產負債率不得大于70%;二是凈負債率不得大于100%;三是現金短債比不得小于1倍。根據"三道紅線"觸線達標情況,房地產企業被劃分為"紅、橙、黃、綠"四個檔次,分別賦予不同的企業有息負債增速比例。其中:

         。ㄒ唬┘t色檔:三道"紅線"都觸碰,不得新增有息負債;

         。ǘ┏壬珯n:三道"紅線"觸碰兩條,有息負債年增速不得超過5%;

         。ㄈS色檔:三道"紅線"觸碰一條,有息負債年增速不得超過10%;

         。ㄋ模┚G色檔:三道"紅線"都未碰,負債年增速不得超過15%。

          從以上分類不難看出,監管當局劃定房企資金監管及融資"三道紅線"的初衷就是降杠桿、減負債。通過"鎖定"企業有息負債增速,抑制房地產開發企業盲目舉債"拿地"的融資沖動。從資金需求端,保持房地產土地供應的市場理性,維護房地產市場平穩有序發展,有效防范房地產開發企業因過度融資、過度負債傳染積聚金融風險。根據媒體報道,現有80家規模上市房地產企業,有70家房企"踩線",有18家房企"三道紅線"全踩。由此可見,房地產企業降杠桿、減負債的任務仍然"壓力山大"。

          二

          兩條紅線:擰緊銀行融資"閥門"

          2020年12月31日,人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對商業銀行房地產貸款集中度劃定"房地產貸款占比和個人住房按揭貸款占比"兩道紅線;根據金融機構資產規模、機構類型等因素,分五個檔次設定房地產貸款集中度上限管理的差異化要求。其中:

         。ㄒ唬┲匈Y大銀行:房地產貸款占比上限40%,個人住房按揭貸款占比上限32.5%;

         。ǘ┲匈Y中型銀行:房地產貸款占比上限27.5%,個人住房按揭貸款占比上限20%;

         。ㄈ┲匈Y小型銀行和非縣域農合機構:房地產貸款占比上限22.5%,個人住房按揭貸款占比上限17.5%;

         。ㄋ模┛h域農合機構:房地產貸款占比上限17.5%,個人住房按揭貸款占比上限12.5%;

         。ㄎ澹┐彐傘y行:房地產貸款占比上限12.5%,個人住房按揭貸款占比上限7.5%;

          2020年三季度央行統計數據顯示,人民幣房地產貸款余額48.83萬億,同比增長12.8%。其中國有大型銀行和部分中型銀行房地產貸款占比明顯偏高,遠超"兩道紅線"監管標準?紤]到各家商業銀行涉房貸款基數的差異性,《通知》還同時設置了商業銀行政策調整達標的過渡期安排。兩道紅線,五大分類,從資金供給端對商業銀行房地產融資規模占比進行框定,倒逼商業銀行調整經營定位,優化信貸結構,保持房地產企業和其他實體經濟的均衡發展。從監管政策導向看,未來商業銀行存量涉房貸款或將在分類"紅線"比例內有序"二次分配",新增貸款資金或將更多流入制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節。

          三

          房地產融資"五花大綁",房價是漲還是跌

          從房企資金監管和負債管理"三道紅線",到銀行融資貸款"兩道紅線",房地產融資已經從需求側和供給側進行比例限定。房地產融資"紅線"監管政策的兩頭加碼,對未來房地產價格走勢必將產生深遠影響。

          從即期影響看,房價會隨著監管"紅線"政策的落地實施,出現局部、階段性調整分化。房價是當期市場供求關系博弈的反應,北上廣深等供給資源相對有限的一線城市,房價依然會保持剛性穩定,下跌可能性不大,甚至會出現一定幅度上漲;二線城市房價將保持僵持狀態,會出現階段性小幅波動;三、四線城市會因房企融資紅線監管壓力,出現降價甩賣情形,房價或將出現一定幅度下跌。但由于此次"紅線"監管,對房企和銀行都設定了寬松的政策緩沖期,一定程度對沖了房價下跌調整的影響。

          從中遠期看,"紅線"監管作為房地產調控的一項長效機制,對堅守"房住不炒"理念、防范化解金融風險、穩定房地產"基本盤"將產生積極影響。從運行效果分析,房地產融資采取兩頭管控,劃"紅線"的做法,無疑是一條"一箭三雕"的監管良策。然而,房地產行業畢竟不同于其他行業,其特有的投資屬性,已經自覺不自覺充當起貨幣超發的"蓄水池",對穩定物價起到相當程度的緩釋。人們很難想象,如果沒有房地產"蓄水池"吸金,物價會漲到什么程度。因此,從中長期看,只要貨幣超發情形不改變,房價上漲的趨勢就不可能改變。房地產融資"紅線"監管的長期推行,將一定程度上平滑房價上漲的趨勢和幅度。

          來源:兆華Finchanne

        本文首發于微信公眾號:銀行家雜志。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

        (責任編輯:張洋 HN080)
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