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        盤點2020·新房|北京新房均價同比上漲3%至48147元/m?

        2021-01-06 08:37:29 和訊房產 

         

        2020年為對沖疫情影響,全國多地房地產調控政策在上半年都出現了短暫的適度寬松,而北京作為全國政策的風向標,房產政策并未現寬松跡象,而是延續“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路,穩扎穩打,簡化辦事流程、規范廣告市場秩序,建設城市副中心等事項有序推進。這也為整體房地產市場的穩定發展奠定了堅實的基礎。

        據貝殼研究院數據顯示,2020年北京住宅用地市場成交603萬㎡,同比下滑6%。成交樓面價為28823元/㎡,同比上漲24%,為近四年最高值,這主要由于上半年在疫情影響下,為拉升土地市場熱度,多宗優質地塊頻出,在房企競價的同時也拉高了今年的宅地價格。

        2020年商品住宅供應面積801萬㎡,同比上漲3%,成交面積702萬㎡,同比上漲5%,供應端的穩定上漲帶動需求端隨之小幅上漲,整體市場供銷比為1.1,供求均衡,市場保持平穩上漲。

        商品住宅成交均價為48147元/㎡,同比上漲3%,亦保持平穩增速。據統計,市場上仍有大于6成的限競房等待入市,雖今年土地市場價格的上漲拉高了新房市場價格上漲的預期,但限競房產品的供應將起到價格穩定器的作用,預計明年成交均價大幅上漲的可能性不大,且限競房供應比例或將增加。

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        土地市場:成交量較去年小幅下滑,限價宅地大幅減少

        2020年宅地市場成交宅地48宗,規劃建筑面積603萬㎡,同比下滑6%。其中,限價宅地8宗,規劃建面95萬㎡,不限價住宅用地36宗,規劃建面450萬㎡,共有產權房用地4宗,規劃建面58萬㎡。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降,今年限價宅地成交量僅為整體市場的16%,這主要由于限競房存量較為充足,據統計自限價宅地2016年入市以來,共成交1634萬㎡,而限競房成交面積為592萬㎡,仍有64%的限競房產品等待去化。

        成交價格顯示,北京成交樓面價為近四年最高值,供地結構變化為主因。2020年住宅用地成交金額為1738億元,同比上漲16%,成交樓面價為28823元/㎡,同比上漲24%。這主要受成交結構影響。

        一方面,2020年宅地成交區位向城中靠攏,拉動整體土地出讓金上漲。據統計,2020年六環以外宅地成交規劃建面占總體成交規劃建面的比例為36%,相較去年下降了6個百分點,而這部分房源2020年的成交均價為17293元/㎡,低于整體市場成交均價40%,六環外成交量占比的減少成為導致土地出讓金上漲的因素之一。

        另一方面,今年成交多宗鮮少供地的優質區位地塊,例如上半年成交了2宗海淀區地塊,以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊,其對整體成交價格起到一定的拉升作用?傮w來看,供地結構的變化為拉動今年土地出讓金上漲的主因。

        從整體上看,北京新房市場供需平衡,庫存量穩定在1200萬㎡。截止2020年底,北京商品住宅庫存面積為1173萬㎡,出清周期持續回落至20個月。主要原因在于12月成交量為97萬㎡,同比增長52%,拉動出清周期小幅回落。預計未來北京新房市場在“穩定”調控基調下,將保持供需平衡狀態,庫存量亦將保持穩定。

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        新房成交:面積先抑后揚,全年同比上漲5%

        2020年商品住宅供應面積801萬㎡,成交面積702萬㎡,供銷比為1.1,供求平衡。2020年商品住宅成交量呈現先抑后揚的走勢,上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成,下半年逐漸恢復,全年成交量同比上漲5%,其中限競房成交量逐年提升,成為拉動整體成交量上漲的因素之一。限競房自2018年開始入市,且近三年限競房成交量占整體市場成交量的比例逐年上升,2020年成交占比接近五成。如前文所述,未來仍有充足的限競房產品補充市場,預計明年限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。

        2020年北京新房整體成交均價保持穩定,預計明年大幅上漲的可能性不大。2020年商品住宅成交均價為48147元/㎡,同比上漲3%,與去年基本持平。由于今年不限價地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%,這對明年房價走高預期起到支撐作用,但據前文所述,未來仍有充足的限競房產品補充市場,價格穩定器作用將持續,預計明年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。

        需要注意的是,副中心規劃拉動下通州區量價漲幅均處高位。分區域來看,成交量排名前三的區域為大興區、昌平區及朝陽區,成交量分別為110萬㎡、97萬㎡及86萬㎡。2020年成交面積同比漲幅較大的區域為昌平區、通州區及懷柔區,分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區成交量上漲主要受萬橡悅府限競房項目集中供應影響,其成交量在昌平區排名第一,占整個而區域成交量21%,疊加未來金茂府項目年內持續發力,共同推高昌平區成交量和成交價格。

        成交價格排名前三的區域為東城區、西城區及通州區,成交均價分別為77864元/㎡、71122元/㎡以及69934元/㎡。同時,密云區及通州區成交均價同比漲幅較大,分別為109%和91%,其中密云區主要受成交結構以及基數較低影響導致價格在上漲幅度較大,通州區則主要受副中心規劃利好影響,區域價值被拉升,成交量價均出現明顯上漲。

         

        (責任編輯:徐帥 )
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