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新政·盤點 | 事關房子與愛情、婚姻、繼承的事情,《民法典》給出了答案

2021-01-05 08:26:32 和訊房產 

 

2021年的第1個工作日,或許不該沉浸在節日氛圍繼續昏沉了。

1月1日起,《民法典》正式施行,而這10萬字長文中,有很多新規與我們的生活、買房息息相關;在節前,“央媽”聯合銀保監會發出“建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度”的通知,也自1日起施行。

農村索要彩禮、父債子還夫債妻還,都不合法了,這是否結束了一些人“一地雞毛”的生活難題?

這些新政,將對大家買房和生活產生怎樣的影響?和訊房產為讀者一一梳理了出來。

民法典影響房地產的法條有幾多?

關注一

租房的權益

租房合同期趕上房東把房子賣了,可以繼續住下去;房客還有優先購買所租房屋權力

2020年,事關租房發生很多負面新聞。

你是一個職場新人,好不容易租到滿意的房子安頓下來,沒住兩天房東就以賣房為由毀約逼你搬走?民法典說不可以。

根據民法典,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力;

租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。

房子與愛情

婚前一方父母買的房,是共同財產嗎?

《民法典》規定,男女雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的,視作一方的婚前財產、遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產是夫妻一方的個人財產。

簡而言之,就是房本上的名字很重要。如果沒有和子女訂立書面或者公開的字據約定,那么結婚后男方在房本上加上女方名字,離婚時會所謂雙方共同財產,平均分割;但如果房本上沒有加上女方名字,將屬于個人財產,男女反之也是如此。

另外,“禁止借婚姻索取財物”。彩禮這種封建陋習,是時候被禁止了。

房子與婚姻

離婚買房先冷靜30天、婚姻過錯方要小心兜里的錢袋子

離婚買房?需要先冷靜30天

在離婚方面,民法典規定了三十天“冷靜期”。自婚姻登記機關收到離婚登記申請之日起三十日內,任何一方不愿意離婚的,可以向婚姻登記機關撤回離婚登記申請。要注意,遇到家暴等情況不用等對方同意,可以直接到法院訴訟離婚。

婚姻關系存續期間,一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為的,夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產:

民法典還加大了對婚姻無過錯方的保護,規定如果對方有重婚、實施家庭暴力、虐待家庭成員等重大過錯,無過錯方有權請求損害賠償。

房子與中介

賣房人想跳單私自交易?依然要支付中介費

根據《民法典》第964條的規定,中介人未促成合同成立的,委托人應當按照約定向中介人支付其從事中介活動支出的必要費用。

由于中介合同可以隨時終止,房屋中介費又很昂貴,在一線城市一套1000萬的房子,中介費高達二三十萬。

有時不免會有買家為了逃避支付報酬的義務,故意拒絕中介人已經完成了的中介服務,而后再與因中介而認識的第三人訂立合同,這就是我們常說的跳單。

《民法典》第965條規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

房子與物業

電梯廣告收益要公開、物業不可通過停水電催繳物業費

《民法典》第二百七十四條規定,建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

二百八十三條規定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。

也就是說,電梯屬于小區公共設施,屬于業主共有財產。在扣除合理成本之后,屬于業主共有。對于小區電梯廣告等收入的去向,民法典作出明文規定,物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

第二百八十四條規定,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

另外,你因為對物業服務不滿拒交物業費,結果就被威脅斷水斷電?這樣的“野蠻服務”將被民法典禁止。

民法典規定,物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

房子的產權

住宅70年產權期滿自動續期

住宅房產土地到期可以自動續期,但需要依據法律法規繳納續期費用。房產不僅可以整體轉讓,還可以單獨轉讓最長七十年的居住權,也可以單獨轉讓七十年的所有權。

不過,對于產權40年、50年的商業地產沒有界定,某龍頭房企的商鋪促銷活動,不知是否與這項政策有關。

房子的“居住權”

“蔡根花”或許可以永久合法居住在蘇家

民法典第三百六十六條規定 ,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。

也就是說,“蘇大強”只要像登記機構申請蔡根花對于其房產申請居住權登記,“蔡根花”就可以在這套房子居住到死。

有業內人士解讀,居住權法正式執行以后,讓一套住宅房產就擁有兩個房本,一個是的所有權房本,一個是居住權房本,同時在不動產登記中心登記備案。兩個房本互相獨立又互相依存,可以對抗也可以共生。

該業內人士也提醒,買二手房,需注意不要買到已設有居住權的房產。

當房子成為遺產

胎兒也有繼承權

《民法典》與時俱進地,對遺產繼承人的范圍進一步擴大和明確。

因為如今單身率,丁克家族數據的居高不下,很多房產可能面臨,無人可繼承的情況,所以明確了以下幾種人,可以繼承遺產。

1、出嫁的女兒,有平等的繼承權;

2、胎兒有繼承權,遺產分割保留其份額;

3、城鎮戶口子女,能繼承農村戶口父母的房子。

房子與債務

房屋抵押期間可以轉讓

有抵押的房子不用解押可直接過戶,但必須經債權人同意簽字認可;已經抵押的房產,可以不解除抵押直接辦理過戶。

通常情況,買房一般都會通過銀行借款,銀行會要求辦理房產抵押手續。房主什么時候還清銀行的錢,銀行便可以為我們解除抵押,同時,房產也可以上市進行銷售。

而《民法典》第406條規定,房子已經設定了抵押,抵押人也就是產權人仍然可以將房子出售。設立抵押的房子可以賣,抵押權可以跟著房子走,就是說可以帶著抵押權賣。

有業內人士預測,未來二手房交易量一定會因為這個規定,成交量大幅度地攀升。

央行新政限制了買房人的貸款?

關注二

2020年12月31日,人民銀行與銀保監會共同發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》!锻ㄖ芬筱y行業金融機構的貸款集中度,也就是房地產貸款占比以及個人住房貸款占比要滿足人民銀行和銀保監會的管理要求。

人民銀行與銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型,分成五檔對房地產貸款集中度進行管理,這五檔分別包括中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其中,第一檔中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%。

這個通知就是監管機構給銀行的房地產貸款占比及個人住房貸款占比,分別設置了“紅線”,銀行的這兩項占比都要滿足要求,不得高于監管機構規定的上限。對于不符合要求的銀行,監管機構給設置了過渡期。

圖片來源:每日經濟新聞(博客,微博)?

券商統計目前上市銀行房地產貸款占比數據,整體看,全國大部分銀行都遠遠沒有觸碰上限,特別是第一檔次大銀行,對于房地產貸款40%的上限全部距離遙遠,交通銀行(601328,股吧)只有26%。單獨看個人按揭部分也只有建行和郵儲稍微超過。整體計算下來,按照目前比例,房貸不會受到影響。

中原地產首席分析師張大偉提出 ,第一檔中,建設銀行(601939,股吧)和郵儲銀行的個人住房貸款占比略微超過了32.5%的紅線,業務調整過渡期均為2年。第二檔中有四家銀行“超標”,分別是招商銀行(600036,股吧)、興業銀行(601166,股吧)、浦發銀行(600000,股吧)和平安銀行(000001,股吧),其中招商銀行和興業銀行的過渡期為4年,另外兩家為2年。第四檔中,也有4家銀行“超標”,分別是成都銀行、鄭州銀行、青島銀行(002948,股吧)和青農商行(002958,股吧),過渡期均為4年。

也就是說,央行的政策限制,只是預防,不是收緊,大部分銀行并沒有達到上限,還有的放貸空間。

再結合房企融資數額、土地市場成交情況,張大偉認為,信貸數據才是真調控數據,信貸數據不降低,市場不會全面轉向。

落戶北京,變的更容易了?

關注三

實際上,是解決“空掛戶”問題

2020年12月31日,北京市公安局發布了《關于在戶籍派出所設立“公共戶”的工作意見(征求意見稿)》,該文件提出在北京全局戶籍派出所推動設立“公共戶”,符合條件的可以申請在“公共戶”落戶。

所謂“空掛戶”,指的是商品房發生產權變更后,居民搬遷,戶口卻留在原住處的現象。有的購房者花巨資購入房產,卻遇到原房主遲遲不遷出戶口的問題,形成“空掛戶”,在房屋再次轉讓時,房價會遠低于市場價,且較難出手,購房者只能承擔由此而造成的房屋貶值損失,這也是北京二手房市場上長期存在的一個交易難點。

有分析指出,該項政策的出臺將大大改變北京二手房市場上長期存在的“空掛戶”問題,有利于二手房市場秩序的建立,可以避免諸如拆遷款等多種房屋矛盾和糾紛。

(責任編輯:徐帥 )
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