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行業邏輯生變 這家企業如何穿越周期?

2021-01-04 15:53:58 和訊房產  劉寶丹

  2020年對房地產而言是不平凡的一年,雖然樓市出現短暫熱潮,但整體而言,隨著政策收緊以及融資新規的出臺,房地產行業憑借財務杠桿實現規模增長的粗放式邏輯已徹底結束,大多數房企進入轉變發展方式的陣痛期。

  這種變化迅速傳導到了資本市場,房企被迫降負債新政疊加疫情及行業增速放緩的大背景,資本市場對房地產展現了逐利本質,以申萬房地產指數為例,截止2020年12月30日,該指數收盤點數為3782.95,從年初4341.60點跌掉558.65點,跌幅達12.9%。

  潮水褪去,裸泳的人必將一覽無遺,但2020年更像是一場暴風雨,憑實力迎戰的企業無疑將笑到最后,更會受到投資者的青睞和資本的追逐。龍湖就是這樣的企業,在金融機構眼中,龍湖不僅是長跑穩健選手,而且被認為已經具備穿越周期能力。

  平穩穿越最難周期

  很少有企業像龍湖這樣,經歷一場疫情和調控收緊后,還保持著穩健的財務盤面。

  以“三道紅線”為例,根據三項指標:剔除預收款后資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1,中國指數研究院以上市公司中期業績為基礎進行分析,結果顯示,受監測的172家上市房企中,121家存在不同程度的“踩線”,33家企業“踩中”全部三道紅,而龍湖屬于極少數未踩線房企。

  數據顯示,2020年上半年,龍湖保持了平均借貸成本4.5%的低位,平均貸款年限6.45年,凈負債率51.4%,在手現金784.0億元,穩健的財務盤面得以進一步夯實。截至上半年底,龍湖綜合借貸總額為1685.6億元,無論是境外美元票據,還是國內公司債券,均屢屢以長年期、低票息刷新業內記錄。

  從債務結構來看,龍湖亦表現優異。財報顯示,有息負債中,龍湖一年內到期債務為人民幣172.1億元,占總債務的比例僅為10.2%,現金短債比為4.55倍,財務安全性極高。

  在年中線上業績發布會上,龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示,“三道紅線”政策對龍湖影響不大,龍湖在“綠檔”,沒有觸線,該政策對行業發展會起到更積極的作用。

  龍湖的財務能力還獲得了眾多金融機構的肯定。9月,穆迪宣布,將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2,展望穩定;12月,惠譽(Fitch)亦將龍湖展望調升至正面,發行人和高級無擔保債券評級維持BBB。龍湖得以成為2020年中國全投資級房企中唯一一家獲兩家國際機構調升評級/展望的企業。

  融資新規從供給側限制房企有息負債增速,加速行業洗牌和分化,國泰君安固收研究分析認為,紅檔、橙檔房企受新規約束較大,小房企安全邊際不足,可能存在財務指標惡化和降檔風險,TOP50內綠檔、黃檔房企具備規;A和相對豐富的土儲,財務指標穩健使其受融資新規約束也較小。

  上述機構強調,在金融資源上有機會從紅檔、橙檔房企獲得一定程度的傾斜,信用基本面存在邊際改善預期;并且此類房企現階段仍有較闊的利差,存在一定的投資機會。這也是資本市場選擇龍湖的邏輯。

  夯實可持續發展能力

  很少有一個年份像2020年這樣充滿風險和變數,這也讓企業必須思考:如何才能穿越周期、獲得持續發展?

  從各類總結里可以發現,那些無論市場如何變化始終可以獲得成長的企業有一個相同的特質,即自始至終堅守“深思考、慢功夫”。前者是一種清醒,幫助企業和企業領導者建立理性的認知框架,不受短期誘惑和繁雜噪音的影響;后者是一種堅持,幫助企業和企業領導者拒絕禁錮的零和游戲,在不斷創新、不斷創造價值的歷程中,重塑企業的動態護城河,這兩種特質在龍湖身上均得以體現。

  龍湖穿越最難周期的深層原因與其堅持長線思維的發展理念有關!疤烨缪a屋頂”,這是龍湖董事長吳亞軍一直強調的理念,審慎、克制這樣的詞匯更是頻繁出現在龍湖的企業管理當中,面對短期的各種機會和熱點,龍湖更看重長期的穩定和增長。

  這種穩健體現在多個層面,比如團隊上的穩定、戰略上的深耕、投資上的穩健、較強的融資能力等,以投資為例,多年來龍湖新增土地面積/合同銷售面積的比例基本保持與1-2 之間,天風證券認為,這表明龍湖對于土地儲備的增加更多取決于消耗的土儲的情況。該機構認為:“目前龍湖的拿地成本/銷售均價足以滿足當前毛利率水平的需求,未來或可持續保持較長時間內較穩定的毛利率水平!

  創新方面,2018年龍湖提出“空間即服務”戰略,強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務的多維驅動,協同發展,如今,四大航道協同效應愈發顯現。比如,面向新世代人群租住生活形態的租賃住房品牌冠寓,目前累計開業房間數量達7.9萬間,上半年租金收入同比增長63%達到7.3億元,規模行業領先。

  商業方面,龍湖多年來持續投入的投資型物業進入收獲期。今年雖然受到疫情影響,但龍湖的商業收入仍然實現穩定增長,根據財報,2020年上半年,龍湖實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元,同比增長30.4%。

  花旗發布研報認為,龍湖集團已建立反周期能力,并有效執行良好的多元化戰略,其核心競爭力,包括發展布局、產品定位、專業管理及低成本融資,將繼續為其長遠可持續發展提供支撐。

  優秀并不是一種行為,而是一種習慣,作為一家具備危機意識的房企,龍湖始終不斷在進行深思考,2020年8月,龍湖集團正式在董事會層面成立環境、社會及管治(ESG)委員會,將可持續發展的國際化標準,逐漸嵌入組織與戰略架構。

  ESG傳遞了追求經濟價值與社會價值相統一的發展觀,契合了當前中國經濟高質量、可持續發展的訴求,正日益成為提升投資質量,改善資本市場功能,促進上市公司高質量發展的有效抓。未來十年,中國經濟躍升世界第一是大勢所趨,與此相伴的是一批世界級企業的崛起,顯然,龍湖正走在前列。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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