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于變局中穩速提質 2021年房企到期債務將破萬億大關

2021-01-04 12:32:33 和訊房產 

  2020年,房企們面臨著比以往更多的新課題,突如其來的疫情考驗著房企的抗風險能力,盡管行業復蘇超預期,但行業也在進行更多的積極思考與轉變,而“三道紅線”的出現則更為長期和深遠的影響著行業發展,推動著行業邏輯變革加速進行。

  “2020年新的變革中,房企在銷售、土儲、盈利、償債等諸多方面已經呈現出諸多特征!苯,貝殼研究院發布的《數字化居。2021年新居住展望》(下稱報告)中如是表示。

  自2018年起“提質降速”率先在頭部房企中發端,到2019年TOP30房企年度銷售增速平均下降27%,“唯規模論”不再是房企競爭的唯一標準。但在經歷2020年疫情之后,房地產銷售得到快速修復,銷售韌性遠超預期。

  報告中稱,從結構看,疫情催化了房企間分化,房企集中度加速提升,頭部房企優勢持續強化,TOP3房企集中度增加最快,較2019年提升2.9個百分點,其中恒大表現較突出,對TOP3集中度起到較大的拉升作用。當前TOP100房企集中度為67.2%,行業變革加速行業洗牌的過程中,業績集中度仍有一定的增長空間。

  行業邏輯變革下,房企對于土地市場的態度將更為審慎,根據貝殼研究院統計,2020年1-6月TOP50房企拿地銷售比均值為45.1%,頭部房企拿地意愿逆勢上漲。而截止10月上述企業累計拿地銷售比下降至38.6%,盡管較上一年同期仍提高了23.3%,但房企投資態度趨于謹慎,拿地意愿明顯收縮。但在區域選擇上,也呈現明顯的趨勢,房企堅持回歸一、二線城市,并關注城市群、都市圈輻射下的三、四線城市中的高能級市場。

  調控與核心城市的高競爭性也為房企帶來不可回避的問題——成本被不斷推高,這也直接導致了房地產行業毛利率水平的大幅下滑。根據報告,TOP100中的70家上市房企,2020年中期毛利率均值29.4%,較2019年同期降低5.1個百分點,其中44家房企上半年“增收不增利”,盈利水平下行已成為上半年房企主流趨勢。

  對此,貝殼研究院分析認為,其中一部分是以恒大為典型代表的房企選擇“以價換量”的促銷方式,直接導致利潤水平受損;另一部分以萬科、中海等穩健型房企為典型,成本上升成為其利潤水平下降的主要成因。

  8月,“三道紅線”為房企戴上緊箍,房企現金流造血能力面臨前所未有的壓力。一方面,房企融資規模增速下滑,融資成本上升,數據顯示,2020年前11月房企境內外債券融資累計規模約11291億元人民幣,同比微漲0.8%,增速較上一年同期收窄約17.4個百分點。融資成本上,前11月央企、國企境內平均票面利率4.18%,非央企、國企性質房企境內平均票面利率達5.82%。

  另一方面,2021年房企到期債務同比增長36%,預計將達12448億元,歷史性突破萬億大關,房企償債壓力繼續攀升。

  報告表示,“三道紅線”融資新規對未來房企整體發債增速起到一定的制約效果,在周期性影響下,預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速,未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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