注冊

全文來了!丁祖昱跨年演講精彩實錄

2021-01-04 08:53:55 和訊房產 

本文轉載自公眾號:“克而瑞地產研究”

2020年12月31日,新靜安體育中心,丁祖昱的朋友們,來自百強房企的高管們,如約而至,共聚一堂。

長達4個小時的2021“丁祖昱評樓市”年度發布會,再一次為業內外奉獻了一場數據與思想碰撞的盛宴。

2020年,在新冠疫情的沖擊下,我們比任何時候都面對著更加艱難的挑戰,正如今年的主題“挑戰未來”。

發布會現場,鮮活的大數據下,丁祖昱以其對行業的深度理解和分析,共說了4萬多字,從宏觀、到中觀、到微觀,從政策、到市場、到聚焦新時代的新需求。未來,行業將進入一個新的發展階段,擁有新的行業邏輯。

凜冽的寒冬中,2020-2021跨年夜的思想碰撞余溫未散,我們用文字記錄下這些思考和分析,希望以此可以給行業帶來更多的希望和借鑒。

總結篇:2020巨大挑戰 ?

2020年是挑戰的一年,未來的每一年都面臨巨大的挑戰,主要體現在以下十個方面:

1

房企資金壓力驟升

“三條紅線”之后,房企的資金壓力驟升,資金上的挑戰將是未來最大的挑戰。

2

物管股也開始破發

2020年上市物企24%首日下跌;所有上市物企首日開盤價至12月末股價來看,41%物企股價比開盤時有了明顯下跌。

3

蛋殼暴雷引發長租危機

我去年講租賃要變“天”,沒有想到“天”變的如此之大。

4

高地價下蝴蝶效應

過去歷次高地價影響之下,出現了大量項目不賺錢的情況,這一次肯定也有很多高地價項目,最后會賠錢。

5

無房戶搖豪宅

多地實施無房戶優先搖號的政策,無房戶實際沒有購買豪宅能力,很多名額被拿出來代持,政策打補丁之后,引發了無房戶搖豪宅這種奇怪的現象。

6

營銷亂象叢生

今年不管是熱銷盤還是滯銷盤,營銷總是特別亂。

7

最好的產品是售樓處

產品的問題投訴居高不下,千萬不要做到最后最好的產品是售樓處,很多的產品質量問題沒有得到真正的改變。

8

商業關100開70

從商業的角度來講,今年最大的挑戰是關店比開店多,2020年各商業業態開關店率是0.71,關的最多的是服裝,最好的是奢侈品。

9

辦公租金三年新低

中國最好的三個城市的空置率都達到了較高風險水平,更不要說其他各個城市。一線城市和很多新一線城市的租金創造了三年來新低。

10

銷售、竣工加速背離

宏觀統計數據中銷售數據和竣工數據在加速背離,從2015年開始銷售面積不斷上升,但是竣工的量一年比一年少,這是一個非常奇怪的現象。

總結篇:2020一抹亮色 ?

11

V型反轉,房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑

今年房地產行業出現了V型反轉,房地產開發投資增速對今年的GDP產生非常大的貢獻,房地產真是壓艙石和穩定劑,這是整個2020年中國地產行業最大的亮色,也是中國整個經濟最大的亮色之一。

12

抗擊疫情,物業筑起第一道防線

全國20多萬家物業服務企業,1000多萬物業人員共同抗疫,成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

總結篇:大數據 ?

13

政策:中央從“穩”到“穩”,地方從“放”到“收”,金融持續收緊

2020年中央政策從穩到穩,上半年是穩經濟,相對寬松的穩,下半年是收緊的穩:穩房價、穩地價、穩預期。

從地方政策來看,上半年是放,下半年是收。上半年與房地產相關的放松政策在短短兩個月時間出了三百多條;下半年有19個城市調控加碼,放和收形成了一個鮮明的反差和對比。接下來,收的政策還會有,但是放的政策大概率不會有。

金融政策方面,全年都在持續的收緊。

14

銷售金額超17萬億,三大指標后續乏力

銷售金額今年將超過17萬億,對應的是16億平方米的銷售面積,近年來銷售面積只有1%到2%左右的增長,但均價漲幅比想象中大。未來幾年銷售額可能還會繼續增長,但銷售面積可能都會維持在16億平方米左右。

中觀的指標來看,三大指標后續增長乏力,無論是一手房銷售月度成交指標,二手房月度成交指標,還是土地市場月度成交指標,三季度末、四季度開始沒有進一步的向上攀升。

15

土地成交金額再創新高,城市分化加劇

今年的土地市場非;,金額再創新高,克而瑞監測的300個城市土地成交金額達到了7.38萬億,上海成交額2830億,同比增長53%,排在首位,佛山在三四線城市中排第一位,土地出讓金達到1200億。

年內土拍市場先揚后抑,月度從16%溢價率降到年末11%,流拍率從最低7%上升到13%。城市分化加劇,成交金額top30城市占了整個中國城市總土地成交50%,面積占了29%。

地價創十年新高,重點300城平均樓板價達2613元/平方米。其中,全國城市成交總價榜和成交單價榜中,北京和上海在單價榜中各占五席,總價榜有更多城市出現,比如深圳、杭州、廈門、廣州等。

16

一手房成交上海、重慶分居首位,北上深“上車難”

從供求來看,一線城市全面趨好。上海銷售金額位全國首位、重慶為總面積首位。深圳房價名跌實漲,但從可比房價看,深圳排名還要靠前。

最高價項目上海遙遙領先,最高總價和最高單價都在上海,單價最高為32萬/平方米,項目總價最高為1.9億。仍有部分城市最高價也沒有破萬,城市和城市之間的差距非常大。

從最低價看,北上深“上車難”。深圳的最低單套總價是191萬元,成交最低單價是2.7萬/平方米,最低價門檻值高出所有城市一大截。無論是北京、上海,還是深圳,對于剛需的年輕群體來講,上車依然比較困難。

豪宅成交上海占據半壁江山。單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數中,上海是所有城市總和的三倍;單價15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍?們r一千萬以上各段上海成交比重也不低,從高端市場來看,上海表現比較突出。

公寓項目成交深圳獨占鰲頭,深圳公寓住宅整體成交量非常大,5000萬元以上公寓住宅成交43套,其他城市一套也沒有。整個深圳過十萬以上的公寓,全部加在一起,也有差不多五百套。

17

二手房成交上海金額達萬億,深圳單價破6萬

二手房成交金額方面,上海成交超過一萬億,同比增長30%。15城二手住房總成交額4.3萬億,推算一下全國二手房總量應在七萬多億。

從二手房房價來看,深圳二手房單價破6萬/平方米,上海以4.3萬/平方米排在第二。成交均價排到第十位鄭州只有1萬多塊錢。從一二手倒掛情況看,深圳倒掛了差不多12%。

從成交結構來看,二手房全面承接了剛需。十個重點城市中90平方米以下成交面積超60%,套均總價來看,0.6倍以下占26%,0.6-0.8倍占21%,加在一起約占50%。

18

千億房企突破40家,貨值集中在TOP30

今年千億房企數量破40,但在全口徑全面上升的過程當中,部分房企首次出現操盤口徑和權益口徑下降,未來可能會成為一種常態。

從投資角度,貨值還是集中在top30的企業當中,前30強約占70%貨值,強者恒強!叭龡l紅線”之后,投資全面回落,但綠企仍保持44%增速。

從財務情況上看,企業加速降杠桿,有的上市,有的增加配股,還有的債務轉讓。

19

物管行業規模超1.2萬億,增值服務利潤高

物管行業規模超1.2萬億,增速達20%,比地產行業整體增速快得多。在管面積不斷增長,預計為350億平方米。

今年并購開始加速,未來物業行業將全面開啟并購潮。

企業之間梯隊分化明顯,近半物業股淪為“僵尸股”。估值方面,首尾差異巨大,最高估值有100多倍,最低只有4.9倍,今年股價漲幅最大的達到222%,最低的跌了40%。

從布局上來看,城市深耕遠遠不足。物業公司要做好城市的集中度,只有在一個城市深耕做大之后,規模效益、運行效能才能體現出來。

坪效方面基礎收入過低,代表性企業平均物管收入1.84元,物業公司生存艱難,基礎物業費真的需要改革了。增值服務收入最高為9.9元,接下來真的是大有所為。

七成業主對物業不滿意,問題還是集中在衛生、安保、支出等基礎問題上。

20

租金走勢平穩,233塊租賃用地無一入市

政策端中央把租賃放到了特別重要的戰略位置,重點強調保障性,要增加供應還要調控租金,未來增加供給的市場規范政策會越來越多。補貼方面北京力度最大。

租賃相關的融資熱度降到了冰點,從百億級規模降到了十萬級。租金走勢平穩,31個城市租金下跌,21個城市租金略微上漲。企業增速明顯放緩,房企今年新開公寓增速為25%,運營商增速從15%降到了7.5%。

233塊租賃用地無一入市,明年出現交付之后將迎來運營難關。集體用地則概念大于實效,周邊規劃、交通、配套很難滿足。自持用地則面臨退出難、經營難的問題。

需求端中低端仍為租房主力,北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高,其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高?蛻絷P注點一個是租金性價比,一個是交通。需求端受到暴雷影響,目前租房客對品牌公寓信心跌至谷底。

上海租賃規模全國第一,可租房源超300萬套,成交租賃用地105塊,整體租求平衡,租金穩定。

21

辦公需求驟降六成,成交連降5年

2020年對辦公來說,挑戰非常大。重點城市新增供應下降30%,需求端下降60%,空置率平均增長13%。租金降,空置率升,供應降,需求也在降。

招租過程中手段頻出,但效果有限。今年租賃市場就是一個挖墻腳的市場,租客全部啟動降級,品質不降,租金全降。

辦公樓銷售成交連降5年,今年散售和大宗辦公成交均下降20%,成交向核心城市集中,北上占7成。

22

商業成交金額降三成,傳統商圈“靠新”

整個商業市場供應減少約50%,銷售金額降30%,銷售市場萎靡并集中在少數城市。

三亞商業市場呈爆發式增長,主要是因為出境游驟降和免稅新政。

從項目角度來講,傳統商圈“靠新”,新興商圈要靠“大”。

業態品牌中,服裝和餐飲全線飄綠,奢侈品瘋漲,老品牌選擇下沉,并推出子品牌迎合消費降級的趨勢,新興品牌迎合新的主流消費客群需求且獲得融資得以快速擴張。

23

文旅產業全面轉入“內循環”

文旅全面轉入內循環,收入退回到2015年的水平,只有4萬億。

銷售收入首次出現負增長,總建筑面積和銷售面積,增量不到一千萬平方米。

大中小企業重心轉向運營,只有通過運營才能帶動銷售。

24

養老產業迎來轉機

十年磨一劍,養老產業轉機來臨,養老的春天來了,產業向高品質、多樣化升級。

養老產業的轉機主要體現在兩點,首先政策破解了行業壁壘,痛點被解決。其二,2020年是60后入場元年,他們帶來消費變革。

市盈率方面,A股醫療大于養老,養老遠超地產股。從資本市場上可以看到養老的空間足夠我們未來十年二十年,甚至五十年一百年的發展。

從城市來看是兩極分化非常明顯,七大區域城市養老潛力凸顯,廣東、北京養老金盈余,東三省虧空最大。2020年養老城市投資潛力中上海位居榜首。

需求端患病率遠超國外,但消費能力有限,消費門檻5000-7000元/月。

更重要的是養老盈利模式出現,部分企業已開始盈利。房企加速布局康養領域,需要用產業運營思維進行布局,開發過程中更應注重運營和服務能力落地。

25

數字化進程加快

2020年是房企數字化進程加速的一年,也是數字化真正元年。60%的50強房企數字化投入比2019年有了明顯增長,社區、商業、建造數字化熱度較高。

目前企業發展數字化呈現出智能化、數據化、在線化并行,各個梯度中交叉式發展。

企業數字化轉型呈現出自我孵化模式、項目合作模式和對外投資模式三大主流模式,其中企業喜歡自我孵化。

趨勢篇:新邏輯 ?

26

行業步入無增長時代

首先提出一個新的邏輯:整個行業將步入無增長時代。從2016年至2020年,銷售面積幾乎沒有增長,都穩定在16億平方米左右,雖然成交金額從14萬億達到17萬億,但這一方面是房價在漲,另一個方面是過去幾年,都以三四線城市的成交結構為主,去年和今年開始,一二線的成交占比越來越高,所以才使得成交金額不斷上升。未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破,所以行業步入無增長時代。

第二點,隨著今年“三條紅線”的出臺,很多房企拿不到更多的資金,過去房企高歌猛進,資金帶來了巨大的動力,如果沒有更多的資金加入,整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

27

從不確定性到確定性

過去的兩三年不確定性充滿了整個行業,無論是政策、“黑天鵝”,還是整個行業的上下波動,這都是因為不確定性。2020年之后,特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”之后,確定性更加明確,再加上提了四年的房住不炒,行業的發展方向變得非常清晰:高歌猛進時代應該告一段落。

28

房地產是中國最大的金融業、制造業、服務業

去年提出了房地產是制造業的觀點,是中國最大制造業的觀點。今年補充兩點,房地產業是中國最大的金融業,最大的制造業,最大的服務業。

金融業不用多說;制造業去年已經講過了,整個制造業所有的特征,房地產行業都符合,而且房地產行業,對吸引就業者,消化就業者這一塊也都有了幫助;而與房地產相關的服務業,如今也在越做越好,越做越大。

29

規模房企也會出現負增長

在回顧2020年的時候,已經有一些企業的業績下降了。2021年可能出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降的情況。在今年45家典型房企,全口徑增速為負的也有幾家,有4家是千億房企,全口徑今年也是負增長。未來規模房企出現負增長,在三道紅線的壓力之下,可能是未來的一個常態。

30

房企需要壓力測試

房企要學習金融機構,每年做壓力測試。

第一道是經營現金流加融資現金流最后等于正還是負。2020年上半年,50家房企,經營現金流為負的是26家,融資現金流為負的是8家。

第二個壓力測試,把所有的資產,包括在售項目、土儲、存量資產、不良資產,全部折合市場價,減去所有的負債、應付款,上市公司可以和上市公司市值做比較,非上市公司可以和凈資產做比較。

兩道壓力測試完成后,得出結果良好的房企,可以在2021年,乃至未來每一年繼續大踏步前進。如果這兩道壓力測試做出來的結果不盡如人意,未來可以適當的放緩腳步,夯實基礎。

31

企業限時轉“綠”

“三條紅線”的要求提出之后,試點企業范圍一定會擴大。所以踩紅線的企業,無論是一條、兩條,還是三條,希望迅速轉綠。

趨勢篇:新發展 ?

32

未來跟著客戶走

未來房企要跟著客戶走,這個問題談了很多年了,前幾年在做定位的時候,也會做周邊的競品調研,如周邊兩房100-110平米賣得最好,這是客戶需求嗎?未來要重新跟著客戶走,認真跟著客戶走,重新做好需求的研究和分析。

33

投資:精選城市,合作破局

所有企業最大的挑戰就是投資、就是拿地,拿錯一塊地十塊地都補不回來。為此探討一些新的指標:

1、短期一年半以內指標

戶籍人口變化:很多城市都限購,戶籍一旦發生變動對短期購買會產生很大的影響,深圳增加了30多萬人,上海幾乎每年戶籍人口不增長,今年上海也開始“放開戶籍”了。

出生人口變化、幼兒人口遷徙:生孩子對購房是最直接的需求,深圳、廣州都喜歡生孩子,上海和北京生育率都比較低;幼兒園人口的競爭的指標意味著,如果在這里讀幼兒園可以基本確定,這一家連這個孩子就在這里生活下去了。

結婚對數變化、離婚對數變化:結婚和人口基數有關,也和年輕人的想法有關。由于限購的原因,很多城市是通過離婚才能買房,所以離婚的數據也特別關鍵,一旦離婚率上升,肯定說明這個城市需求會增加。

房價水平變化:房價基本上越漲越買,關注典型區域的房價水平,可以看短期內是買還是賣的情況。

舊改棚改變化:上海為什么今年市場好,因為去年2.9萬戶棚改,今年3.5萬戶,每一戶幾百萬補償。加在一起,很可觀。

軌道交通建設:特別是三線城市軌道交通的指標特別的關鍵。

2、中長期三到五年指標

土地財政依賴水平:大多財政土地依賴度高,土地成交金額高的“雙高”城市,市場都較好。也有例外:上海和深圳

過去十年買房規模、投資需求占比變化:過去的十年,并非銷售量大就一定好,還要人均小,如長沙房價漲不上去,就是因為長沙成交總量高,人均購房量大,所以不用做很多調控,房價就控住了。投資需求的占比指標,投資占比高說明短期市場火爆,但是投資占比過高,這個城市的市場,中長期還會這么好嗎?

常住人口變化、老齡化發展趨勢:戶籍人口變化可以短期影響購房資格,但常駐人口的變化,不管是租房還是買房,影響的是總需求。老齡化如果在不斷增加,這個城市的購房壓力會大。

高鐵建設:今年南通漲、徐州漲,很多長三角城市漲,就是因為一條重要的鐵路貫通了。

城市投資判斷:短期看好13個城市,中長期看好32個城市。

34

深耕&合作日趨常態化

建議兩個模式,第一個,重點城市做好深耕,第二個,要多合作,特別是非重點的城市,合作才是未來最大的機會。

95-00誰都想住好房子 ?

35

“95-00”的置業需求

95后到00后分成四類人,有房的52%,無房的48%。其中有房但10年內不買房的袋鼠族24%,有房10年內買房的房二族28%,無房族當中想買房的奮青族36%,還有12%無房但10年內不買房的樂租族。

奮青族希望首付款達60%以上,都想自己裝修,且都想買三房。房二族屬于買房實力派,再次置業的偏好在110-140平米大戶型,愿意付產品溢價,停車位的配比是要1:2。

36

“90-00”們五大共性

三房成為入門款,戶型功能都要全,哪怕是奮青族也要有一個X空間,喜歡自己做裝修,基本都不想多貸款,喜歡看抖音。

37

產品:剛需“買得起”、改善“住得好”

剛需上車戶型雖然是三房起步,但是總價存在著理想和現實的巨大差距,所以今天的三房都比較小,八九十平米,很多是2+1房,無可奈何才會選兩房,買剛需的人,最后迫于資金、總價壓力,愿意放棄一個衛生間。

今天改善群體的總價和單價都在上升,最核心的是戶型、尺度上的改善。其次是衣廳廚衛,對細節這塊也越來越關注。

38

營銷:開辟線上新戰場

今年特別好的趨勢,是開辟線上新戰場,2019-2020年渠道在綁架營銷,2020年由于出現了疫情,使得線上戰場提前到來。

看房習慣改變:95后、00后的看房習慣發生了變化,更多在網上關注項目。同時關注項目的數量增加到7-9個項目,線上看房時間更長,如果過去以線下看房為主,現在已經開始花20%到40%的時間線上看房。

大數據畫像:今天的大數據能力是非常強的,通過大數據畫像,加上AI人工智能的加入,把客選房、房選客這個課題做好。

全渠道拓客:線下還是不能放,但是通過不斷增加線上比重,能夠有效的把線下渠道占比下降,使營銷費用成本進一步控制和節省,最終讓營銷更加高效,性價比更高。

新賽道,尋找第二增長曲線 ?

行業增長瓶頸已經出現,特別是成交面積很難再往上走,從房企角度來說如果沒有更多的資金的加入,未來增長難度也越來越高,因此要尋找第二曲線。

首選還是物業,有一個趨勢叫非住,物業當中非住的拓展在加速,今年上市的物業公司,特別是市盈率更高的一些物業公司,主營業務就在非住宅領域,另外還要縱向服務挖潛,如智能化改造、業主的增值改造,醫療教育等。

政府特別關注租賃,政策也都聚焦租賃,現在越來越多的企業做輕資產模式,除了租金收入之外,也要尋找多種業態經營的收入。要關注一些細分領域,今年很多做藍領公寓的長租公寓逆勢上升。

辦公明年更難,今年還有一半供應項目沒有入市場,這些和明年要入市的,集中入市之后,明年呈現三降的態勢,降租金,降出租率,降售價。

商業消費主力在發生改變,變成了z時代,看抖音、小紅書,靠社群傳播,朋友圈里面的九宮格,可能比一個廣告要效果好?梢詮膯紊斫洕、矛盾經濟、社交經濟入手。電競是特別大的一個點,還有二次元,手辦、潮玩。

政府在拉動文旅行業,催生萬億級的市場。今天單純勾地已經很困難,但是把文旅和IP結合還是一個有效的勾地方式。同時,文旅投資和運營現在明顯分離,輕資產化的趨勢明顯,

2020年養老的產值歐洲是4.8萬億美元,美國是4.7萬億美元,中國1.17萬億美元,占GDP比重歐洲28%、美國22%,中國只有7%,2020年只是一個起步。運營還是核心,另外還有一個3+N,“治未病健康管理領域”、“高齡老人護理領域”、“老年病康復領域”+“智慧養老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂等細分領域”。

今天做產業地產必須先產后城,不能忽悠政府,關注企業、關注人、關注物。另外一個很大的利好就是公募REITs在加速。

阿里騰訊幾乎把所有的利潤都瞄準“獨角獸”。所以瞄準“獨角獸”就是今天房企做投資的一個重要的要點,希望房企在這上面躺著也能夠贏錢。

大家特別關注的十大預測新鮮出爐!

這是丁祖昱對于2021年房地產市場的判斷和展望,也是最值得關注的壓軸大戲。

 

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
看全文
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

推薦閱讀

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,并請自行承擔全部責任。

亚洲日本欧美日韩高观看,国产日韩在线欧美视频,国产 欧美 亚洲 中文字幕