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12月百強房企銷售和地產基本面研判——興業證券&克而瑞研究

2021-01-04 08:53:36 和訊房產 

本文轉載自公眾號:“克而瑞地產研究”

2020年12月31日,克而瑞研究中心總經理林波與興業證券(601377,股吧)共同交流了百強房企業12月業績表現以及中國房地產市場基本面判斷。

以下為核心觀點及問答內容。

01

房地產基本情況

01

百強銷售情況

從數據層面看,12月與我們預期一致,房企跑量積極性很強。年底再加上三道紅線的影響,大家還是在全力沖刺。有很多企業單月數據表現得非常突出,環比同比都有大幅增長,100%以上的企業也有好多家。當然我們也會看到有一些已經完成任務的,或者是規模已經非常大的企業,在最后一個月是有意的把業績做了壓縮,這也是每年12月份正常的節奏。

從單月數據來看,按照操盤金額,百強銷售同比增長20.6%。單月業績的同比增速是從8月份三道紅線之后就在逐月下滑,12月份已經降到了20.6%,但環比11月份有明顯改善,大幅增長了27.7%。

從全年數據來看,按照操盤口徑,百強最終全年實現了13.3%的同比增速。如果按季度來看,全年最高的同比增速是在第三季度。但實際市場的熱度是在第二季度比較高,第三季度主要還是去年的一個低基數的影響。第四季度總體的同比增速大概是在22%左右。

從門檻值來說,我們看到50強房企增長最快。50強的門檻同比增長了26.8%,遠高于其他梯隊。

市場集中度這個情況來看(按照操盤口徑),前10強與去年持平,11-30強增速最快,31-50強增速次高,50強后增長較乏力。整體來說的話,前10強在今年其實是有意降速,或者說是公司本身可能在戰略上做一些調整,所以我們看到前10強今年總體集中度跟去年同期是沒有什么變化,去年集中度為26.3%,今年也是這個數字,是一個零增長的狀態。目前來看,增速比較快的還是11-30梯隊,這幾年闖出來的一些企業基本上都是集中在這個區域,所以我們也看到增速來說,集中度提升最快的也就是在11-30強這20家房企,今年總體來看,集中度提升了一個百分點,目前是18%左右的增長,增速次高的是31-50強。我們說11-50強梯隊是整個房地產,不管說投資也好,規模增速增長也好,相對來講是比較活躍的,反而龍頭今年總體表現比較克制,50強之后規模是目前來講增長相對比較乏力。全年我們估算整個百強占比達到了65.6%,基本上是2/3的這么一個占比,比去年同期繼續提升了2.1個百分點,提升速度還是比較快的。

從業績目標完成情況來說,總體來說完成的不錯,最后一個月沖刺以后,很多企業基本上都達標了。我們統計的大概40多家房企,最終沒有達標占20%不到,大概六七家,多數未達標的集中在完成率在90%~100%的區間內,僅僅有一家企業完成度相對比較差,低于90%的。

從權益角度看,相比于全口徑和操盤增速房企表現相對不理想。這幾年由于大家都在關注全口徑一定程度上掩蓋了企業內在的增長情況。實際權益角度看,其實目前整個房企的增長相對不是特別理想,尤其是相比于全口徑的情況來說,權益增速相比于全口徑和操盤增速明顯降低。我們在年底盤點的時候也發現大概有十幾家房企,全口徑操盤是增長的,但實際權益是下跌的。

具體企業來看,全年來說,我們定期跟蹤的40家房企,35家左右都是實現了同比增長,當然增速差異也非常巨大。像綠城今年全年同比增長將近60%,那么禹洲、金茂都有將近40%的漲幅;當然我們也看到還是有那么幾家房企,今年增速偏低,已經是一個負增長的情況,單月來說,企業從同環比來講有大幅增長的,也有大幅下降的。但最后一個月大家其實都是在沖刺,所以說盡管最終出來的數據可能有漲有跌,但整體來講,今年12月份的銷售情況應該都還可以。當然有些企業大幅下跌,更多可能還是為了明年業績的考量,并不是說它實際銷售情況出現了百分之六七十的同比或是環比的下跌,尤其龍頭房企其實不存在這種非常大的落差。

從企業情況來看,我們判斷明年負增長的房企數量規?赡苓會進一步的擴大。很多企業在今年已經出現了負增長,明年由于融資這一塊,尤其是三道紅線對于企業融資的限制,我們判斷明年負增長房企的數量規?赡苓會進一步的擴大。比如說在今年已經是相對增長比較緩慢的企業,可能在明年就會出現負增長,這個可能需要大家警惕。

02

土地市場情況

今年最后一個月房企投資拿地貨值數據我們現在還沒理出來,我們監測的300城的土地市場數據可以一定程度反映房企的投資情況。

12月歷年土地市場都呈現一個井噴的情況,但并不是說三條紅線對房企投資壓制效應不存在了。每年的最后一個月,由于各地方政府其實跟企業一樣,也是在沖目標。在財政上該花的錢花掉,該收的錢收進來,所以我們可以看到12月份的土地供應量每年都是一個井噴的狀態。從成交面積上,12月份整個土地市場環比是有相對來說比較明顯的增長,環比11月份增加了74%。從成交地塊數量來說,環比增加了50%。成交總地價來看,環比增加了60%。年底本身就是一個翹尾,但并不是說三條紅線對房企投資壓制這一塊已經沒有效果了。目前更多還是由于土地市場的放量所帶來的在成交上出現了一些明顯的反彈。

從市場的整體熱度來看,三條紅線的負面影響依然還存在,這種情況其實還在蔓延。不能說進一步的加劇,至少跟前面幾個月基本上差不多。

流拍率:12月流拍率繼續上升,大概在13.4%左右。流拍率從最近幾個月的11%繼續上升,到現在是13%。當然這里邊也跟本身土地供應多也有關系,供應多了,大家挑挑揀揀的余地就更大,很多地塊上來以后大家沒人投標,流拍的情況也會更多一些。

溢價率:土地市場相對來說比較謹慎,溢價率繼續下滑,12月溢價率值為11.4%。相比于之前,尤其是在二三季度的16%左右,目前溢價率是下降了5個百分點左右。

房企針對土地市場的投資比較謹慎,在城市選擇上非常趨同,所以整個土地市場分化越來越明顯。在上海、深圳、南京、杭州、長三角的三四線土地市場沒有什么降溫,地價依然還是處在一個比較高的位置,甚至說可能地價還在繼續往上。除了這些城市之外,我們看到很多的尤其是中西部的一些三四線城市,土地大量的流拍,地價不斷往下降。

03

房地產市場情況

從供應層面來說,12月份的房地產市場供應量出現了一個井噴,很多城市的環比供應都出現了100%以上的增長。像上海,因為上個月基數相對比較低,所以這個月環比大增了400%多,同比去年增翻了一番,達到了150萬方的供應量。廣州達到了200萬,連續幾個月市場供應都處在一個非常高的位置,相對于去年同期也有48%的增長。廣州、上海這兩個城市,推動了一線城市在最后一個月供應環比大增95%,同比提升了45%。北京和深圳基本上跟去年同期相比也有20%和30%的增長。二三線城市里,像成都、杭州、合肥、廈門、東莞、福州、寧波這些熱門城市,在最后一個月供應量都有爆發式的增長,少的百分之五六十,多的100%以上的環比增幅。所以整個來講,在最后一個月供應的確是出現了比較明顯的放量。

從單月成交情況來說,在供應的放量的推動下,成交的確環比也有明顯的增加,環比出現了明顯的翹尾因素,但增幅不及供應。

從一線城市來看,成交整體走勢非常不錯。環比增速最大的可能還是上海,環比增長67%,廣州36%,深圳是環比下跌14%,這里邊我個人認為一定程度上跟深圳目前調控壓力比較大,簽約備案這一塊限制比較多,有很大的關系,市場實際情況可能并不是如此。所以一線城市最后一個月成交量環比是增長26%,同比是增長了72%。一線城市,今年總體市場走勢相對非常不錯。最后幾個月北京我們也看到這個量也放出來了,12月份北京的成交量也突破了100萬方。

二三線城市分化非常明顯。重慶前幾個月相對來說比較低迷,最后一個月翹尾因素很明顯,環比增長45%。武漢基本上進入下半年之后,整個市場后期乏力狀態,最后一個月環比同比都出現了一定的下滑。長沙在供應的帶動下,同樣也出現了同環比的明顯增長。蘇州全年市場都不是特別的景氣,但最后一個月同樣也是出現翹尾因素,環比大幅增長了60%。西安從數字上來看,整個市場是下滑的,但主要在于它供應相對不足,尤其是城區和一些核心新區供應相對不足。在年尾,西安供應的上升后也帶來了成交的大幅回升,單月成交145萬方,環比是44%,同比有40%的增長。整個一二三線城市,最終在12月份環比是15%,同比是5%的增長。

從庫存和供求比來看,由于多數城市在12月份的供應量都有很大程度的提升,所以我們看到很多城市出現了比較明顯的供過于求狀態。典型的像北京、成都、深圳、蘇州供求比都是超過了1.2,甚至達到了兩倍以上。這也導致年底,最終多數城市庫存都出現了同環比的上升。

從消化周期來看,除了個別城市偏高之外,依然還是處在一個比較低的位置。總的庫存來講,尤其在一二線城市,目前我們還是維持原來的判斷,沒有什么太大的擔心的。里面像北京、青島、成都、大連、長春這種城市,現在庫存相對來說壓力比較大一些。

從全年成交來看,一線城市平均同比增長12%,二線城市同比下滑6%。一線城市平均同比增長12%,這里面增長相對比較明顯的是上海和深圳,同比有20%的增長。二線城市同比下滑6%,這里邊下滑比較明顯的是重慶、武漢、西安、南寧、蘇州、長春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二線里像杭州、寧波、合肥這種城市是增長的。當然可能因為去年基數比較低,所以同比增長比較明顯。所以二線最終的平均下來的話是下跌6%。三四線的話,因為我們監控的三四線主要是集中在長三角和大灣區,包括像京津冀唐山、煙臺這種城市,所以整體來看,三四線城市總體的表現還可以,全年同比增長大概在10%左右。

02

投資者交流(節選)

Q1

12月溢價率差不多下來有5個點,土地成交均價有沒有下降?因為之前大家也是擔心下半年土地溢價率會下來,但是土地出讓底價可能還在提升,體現到土地成本上可能也并沒有下降。

A:其實這個就是說我前面就講的,房企在城市投資這個方向上,現在有非常強的趨同性,因為現在尤其三條紅線以后,導致大家不敢大手大腳的投資,再加上本身下半年投資量就縮減的情況下,大家都是精選城市精選地塊,大家其實模型方法都是差不多的,選擇的城市也是基本上都是差不多的。其實也就那么二十幾個城市是大家關注點。所以我們會看到盡管整個融資方面在收緊,但房企尤其是規模房企,它的獲地成本其實并沒有明顯的下降,甚至說有可能在一些城市還有上升。因為原來,投資比較分散而下半年比較集中。

Q2

整個房企在拿地上面有沒有分化,因為在三道紅線之下,大家也是覺得可能像綠檔房企拿地可能空間會更大一些。在實際情況上面有沒有反應?

A:我們統計了1-11月份,12月還沒統計。9-11月,這3個月的數字跟前面8個月的均值去比較,實際情況就跟大家所想的其實是差不多的,橙色的就是碰兩條線的房企,拿地的量縮減的是最大,大概縮減了60%。紅色檔的話,因為里面有不少的這種大房企他很難做到,一塊不拿這種情況,大概下降了百分之四十幾。黃色的影響不是特別大,應該是18%左右的降幅。綠色檔的話相比于前期是增長了百分之四十幾。數據方面,我們統計的是市場上主要的上市房企105家。

Q3

因為現在還是12家試點企業,試點跟非試點企業的表現會不會有區別的?您了解下來的話,其實說非試點企現在也是有主動降杠桿的這么一個行為是嗎?

是的,12家試點跟非試點企業的表現我們還真沒去做這個比較。但是我覺得是這樣的,因為明年三條紅線的適用范圍,我們認為肯定是擴大的,企業自身也有這個預期,所以不管是不是試點,大家都是要自覺的向三條紅線這個標準去靠攏,所以并不會試點企業和非試點企業有很大的區別。

Q4

關于去化率,就當前的去化率水平的話,跟歷史情況相比,大概是一個什么水平?

去化率,因為現在來講,各家研究機構都有自己的一個數字,標準口徑可能都不是特別一致,我們是根據自己代理項目統計的首日開盤去化去看。

我們在全國100多個城市平均下來的去化率,如果從歷史水平上來看,基本上接近于去年下半年這么一個低點。當然這個歷史也并不長,也就是18年19年到今年這三年的時間,因為之前的確這一塊數據各方面都沒有去做積累,目前整個的去化率,大概在20%左右,相比于九十月份是環比是有小幅的回升的。

Q5

我們這個是當月的去化率,還是開盤當日的銷售去化率?這個數據大概在上半年的時候是什么水平呢?

我們用的是開盤當天的銷售去化率。上半年全國平均下來大概是在35%左右,平均各月差異比較大,當然也跟我們公司自身代理開盤項目,當月是在哪些城市也有很大的關系。樣本量其實相對來說還是不多,這數據我覺得只能提供一個參考。

Q6

從區域來看,因為華東目前整個的銷售情況還是比較好的,比如說像中西部,華北,華南這些區域,我們有沒有去調研或者數據跟蹤這些區域銷售大概是一個什么情況?

長三角會比較不錯一點,江浙滬包括下面的這種二線三線城市,整體銷售情況都還是非常不錯的,即使說有調整,像常州無錫這種有調整,但是調整幅度也并不是特別大。今年像浙江的、蘇北的就是大量的這種中小型城市整個市場其實都非常不錯。

如果往中部看的話,或者是說往華北或者是京津冀里面去看的話,從二線到三四線城市,整體市場還是壓力非常巨大,典型的像二線里邊鄭州,天津;像西部的去年比較不錯的蘭州,然后西南的像南寧昆明這種二線城市,今年整個市場成交都處在比較明顯的降溫的情況。

三四線城市情況會比二線城市來的更加糟糕,最典型的就是河南,我們都說鄭州市場不好,但其實鄭州整個市場相對來說還是比較穩定。但河南的其他的城市,整個的量價都出現了比較明顯的一個下跌。今年三四線城市的量下降,其實很大程度上我覺得可能還是跟棚改縮量有很大的關系。像今年安徽江蘇的棚改整個量其實還相對保持在一個高位上,所以這些三四線城市還是比較不錯的。像山東、河南這幾年,尤其相比18年棚改基本上都是腰斬,甚至說百分之六七十的下滑的這種省份,里面三四線城市其實整個市場壓力是非常巨大的,基本上是有價無市的狀態。

Q7

關于房企貨值儲備的一個情況,跟蹤下來的話,比如說保障倍數有能支撐多長時間?

現在來說行業平均大概3.5~4.5,就3-4年的樣子。

Q8

三四年的話,感覺還是比較高的水平?

我們說從數字上看,肯定是偏高的。因為現在都在講房企要精細化管理,要從運營上去得取利潤,所以說庫存肯定是重要的一塊。但實際上,房企里面其實有大量的土地儲備,至少短期內它屬于無效儲備。這是什么概念?一方面舊城改造的這一塊,它并不是說馬上變成房源上市的,量不能馬上釋放出來;另一方面還有一些區域地是拿了,但區域目前還不太具備開發條件,這也占了很多房企很大一塊的儲備。所以從房企的角度來說,真正能夠用于開發的,能夠快速回籠變現的可能也就是一年到一年半的時間。所以我們不要看有三年左右三年多的這么一個土地儲備的消化周期,房企每年的業績還在增長。從今年下半年房企拿地明顯縮量,如果說明年上半年這個量繼續萎縮的話,我覺得可能到明年下半年或者說到后年上半年,很多企業的業績就會出現明顯的一個青黃不接。所以我們說站在這個時點上判斷,明年有很多企業,甚至說包括一些規模性房企都可能在明年的業績上負增長。

Q9

您說業績主要就是在銷售方面是嗎?

對,是銷售業績,是因為整體降杠桿。降杠桿涉及到了明顯的投資要收縮。因為拿地這一塊會有一個縮量,所以會導致可能在明年下半年或者說后年上半年就會出現一個明顯的業績增速下降,甚至出現了一個負的增速。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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