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2020年疫情影響指數持續走低,2021年初估值預計有修復空間

2021-01-04 08:52:33 和訊房產 

本文轉載自公眾號:“克而瑞地產研究”

導 讀

2020年克而瑞內房股領先指數跌幅 23.2%,四季度走勢不及大盤,全年走勢震蕩下行,但交易活躍熱度依舊不減。

☉?文/克而瑞證券&克而瑞研究中心

● ?克而瑞領先指數系列 ?●

包含:①克而瑞領先股指(全稱:克而瑞內房股領先指數 CESCPD),是克而瑞委托中華證券交易服務有限公司(中華交易服務),由中證指數有限公司(中證指數)進行編制。②克而瑞領先債指(全稱:克而瑞中國地產債券領先指數 CRICCNPD Index),是克而瑞委托倫敦證券交易所集團(LSEG)的全資子公司:富時羅素經過嚴格篩選,挑選出具有代表性的中資房地產美元債進行編制。

克而瑞領先股指是從“TOP100房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發展商為樣本,采用自由流通調整市值加權法計算。2019年1月1日至9月底,克而瑞領先股指漲幅9.1%,同期恒生中國內地地產指數漲幅3.9%,恒生指數較基期跌幅達9.3%,指數的領先屬性明顯。

在克而瑞大數據分析公司的基礎上,克而瑞領先股指從上市時間、價格、成交、市值四大方面甄選成分股,成分股采用非終身制,克而瑞會定期并及時考察企業代表性,并進行樣本調整。

作為“克而瑞大數據”15年積累的新延伸成果,克而瑞領先指數能反映不同時期房地產行業的總體結構與特征,未來指數樣本也會與時俱進、更為豐富,樣本結構也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業變遷,引導市場良性運行。

12月樓市成交環比上升15%、同比增長5%,百強房企單月同比增速進一步回落至20.6%。

12月,克而瑞領先股指下跌8.1%。從估值方面看,克而瑞領先股指成分股整體市盈率較年初下跌21.4%;市凈率方面,克而瑞領先股指成分股整體PB值全年較為平穩,年末較年初下降19.5%。

在資本市場表現方面,全年股價走勢兩級分化較為嚴重,部分房企股價腰斬。

01

成交“翹尾”回升但增幅不及供應

百強房企累計銷售操盤金額同比增長13%

供應放量激增疊加房企年末沖刺季各類營銷手段加持,12月30個重點城市整體成交3262萬平方米,環比上升15%,同比增長5%,走出“翹尾”回升的收官行情。

具體而言,一線城市成交面積472萬平方米,環比大增26%,同比增幅也高達72%。以上海為例,成交127萬平方米,創2018年以來單月新高。略顯遜色的當屬深圳,因上月集中放量,本月小幅回調至64萬平方米,不過同比依舊保持增勢,增幅維持在10%。

二三線城市成交面積2790萬平方米,環比增長13%,同比小幅微跌1%。從絕對量層面,重慶、武漢整體成交依舊處于二線城市前列,12月成交量均超200萬平方米,長沙、徐州、青島、佛山屬第二梯隊,月成交也突破了150萬平方米。

截至12月末,TOP100房企的累計銷售操盤金額達到114839.4億元,較2019年增長13.3%。

從2020年房企的目標完成情況來看,絕大部分在年內設定了業績目標的規模房企,均完成了年度業績目標。其中,恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企業績表現相對突出,在11月就提前完成全年目標。但整體來看,受疫情影響2020年企業整體的業績完成情況不十分理想,目標完成度超110%的房企數量不及2019年,目標完成度在90%-100%之間的房企數量也有所提升。

展望2021年,房地產行業發展仍將以“穩”字當頭。企業層面,市場下行壓力,疊加“三條紅線”管控,房企將面臨降負債、促增長雙重挑戰。銷售方面,預計會有更多房企陷入“負增長”;投資方面,將受限于資金面狀況,拿地保持謹慎;融資方面,政策監管不放松,在降負債任務下,整體融資增速將有所放緩;多元化方面,投資邏輯轉變,挖掘“第二增長曲線”。

02

全年指數走勢整體下行

估值水平年初震蕩,后趨于平

2020年1月1日至今,由于受到疫情影響,整體地產板塊走勢全年較為低迷,房地產(申萬)板塊7月迎來一波走勢小高峰,年初至10月恒生指數與恒生中國內地地產指數和克而瑞內房股領先指數的漲跌幅整體波動較為一致,年末大盤走勢有所回穩,但恒生中國內地地產指數和克而瑞內房股領先指數持續下行,敞口擴大。全年克而瑞內房股領先指數跌幅23.2%,同期恒生中國內地地產指數跌幅23.6%,恒生指數跌幅3.4%,房地產(申萬)板塊跌幅10.9%。

從12月份走勢看,除恒生指數外各指數走勢繼續下行。其中,克而瑞領先股指下降8.1%,恒生中國內地地產指數下降4.1%,而恒生指數上漲2.5%。

2015年8月21日至今,恒生中國內地地產指數和克而瑞領先指數漲幅整體均領先恒生指數。自基期至2020年年末,克而瑞內房股領先指數漲幅為121.6%,同期恒生中國內地地產指數漲幅94.9%,恒生指數漲幅僅21.5%。

另外,從估值角度看,2020年克而瑞內房股領先指數成分股整體PE年初受疫情影響大幅震蕩,后趨于平穩,從歷史來看相對恒指成分股PE多數為負,2020年末較年初下降30.1百分點,四季度震蕩下行。

2020年克而瑞內房股領先指數成分股整體PE值年末較年初下跌21.4%。克而瑞內房股領先指數成分股整體PE12月周均值為6.93,低于11月的周均值7.57,也低于2020年全年周均值7.30。而恒指成分股12月整體PE周均值為16.36,高于11月周均值15.78,高于2020年全年的周均值12.49。

市凈率方面,2020年克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指成分股整體PB年初受疫情影響有所震蕩,后趨于平穩上行,四季度大幅震蕩后下行,2020年年末較年初下降7.7個百分點。

2020年克而瑞內房股領先指數成分股整體PB值全年較為平穩,年末較年初下降19.5%。克而瑞內房股領先指數成分股整體PE12月周均值為1.23,低于11月份的周均值1.34,低于2020年全年PB周均值1.30。而恒指成分股12月整體PB均值為0.75,高于11月周均值0.73,略高于2020年全年周均值0.74。

從整體看,2020年恒生指數探底回升,但克而瑞領先股指表現較為一般,主要原因在于疫情影響地產銷售及“三道紅線”壓制房企融資;同時,克而瑞領先股指的估值保持平穩,也凸顯出資金配置意愿較低。

03

資本市場表現兩級分化

雖然全年克而瑞領先股指跌幅超23%,但仍有部分優質房企股價表現活躍度。在漲幅榜方面,建發國際、大發、龍湖憑借良好的基本面全年漲幅超過20%。

具體看,建發國際全年大漲32.8%,公司目前正處在快速成長階段,2017至2020年合約銷售金額CAGR達到90%,為內房中最快速房企之一。漲幅居第二的大發地產財務指標穩健,中報數據顯示,公司持有總現金約57.93億元,同比增長23.4%;凈負債率下降至約71.7%,降負債效果顯著。

克而瑞證券首席分析師:孫楊?

執業編號:BOI804

聯系人:杜曄婕

孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司,持有香港證監會1號?-?證券交易及 4號?-?就證券提供意見的代表牌照,其牌照中央編號為BOI804。孫楊先生及其有聯系者并沒有對上述涉及公司持有任何財務權益

附:克而瑞領先股指40家房企成分股

1、?樣本定期調整

每半年調整一次。遵循上市時間甄選、價格甄選、成交甄選、市值甄選等原則,剔除過去一年港股日均總市值不足20億港元的股票,剩余樣本股按照港股日均總市值由高至低排名,選取前40名作為指數樣本。

2、樣本臨時調整

在有特殊事件發生(如分拆上市、破產清算、退市、被收購、重大違規等),以致影響指數代表性與可投資性時,將對克而瑞領先股指樣本進行臨時調整。發生臨時調整時,被剔除的股票至下次定期調整前不會被取代。?

 

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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