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        請查收,2020降負成績單

        2021-01-04 08:44:50 和訊房產 

        本文轉載自公眾號:“未來可棲”

        有人將房企的2020年,總結為“上半年抗疫,下半年降負!

        在今年年中,三道紅線的消息開始傳出,引發了行業的震動。貝殼研究院根據12家房企的中報,做了一份這樣的統計:

        可以看到,在這些企業中,除了保利、中海、華潤,即便是行業中的優等生的萬科也都踩了一條線。而像恒大、融創、綠地三家典型的“高周轉”房企,更是連踩三線。

        為了謀求未來的“生存空間”,在下半年,踩線的企業紛紛走上了“抓回款,緩拿地,降負債”的道路;即便是踩線不嚴重的企業,也在擴張的態度上顯得更為嚴謹。

        01

        抓緊回血,“賣賣賣”

        房企在降負回血方面的舉措,今年很明顯的趨勢是在出售資產包上。

        就在上個月,“踩三線”的綠地傳出了一份商辦項目推薦書,媒體透露其有意出售上海和江蘇兩地共14個項目、27個物業,售價231億元。

        隨后綠地回應稱只是將資料匯總在一次,并不是資產變賣的概念。但行業人士表示:“如果不是想賣項目的話,就不會做樓書;如果想租賃,應該是做招商廣告!

        不僅是綠地,媒體報道稱,雅居樂也正有意出售位于粵港澳大灣區的四項“大宗資產”,分別包括惠州白鷺湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海御景豪庭社區商鋪、佛山南海御景名門社區商鋪。

        而恒大則計劃出售全國范圍內1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業等物業,總數超過200個。

        中國金茂也從9月份開始即掛牌出售項目股權回籠資金,其中包括旗下福州濱茂51%股權、貴州黔茂60%股權、青島方靖100%股權、常州龍茂45%股權等。

        此外,華僑城、招商蛇口(001979,股吧)等眾多房企在出售資產包方面也是動作頻頻。

        和促銷賣房不同,出售資產包不僅可以回籠資金降負債,還可以借機調整業務結構,剝離不良資產。以萬達為例,2017年壯士斷腕的割掉了文旅和酒店,短期內回血數百億,也不再需要向酒店、文旅板塊大量輸血。

        這似乎也說明,“賣”很急迫,但“買”更要慎重。

        02

        收緊腰包,“不買不買”

        在今年發布中期業績報之后,恒大透露了這樣一個消息:“未來三年,恒大土儲未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右!

        “緩拿地,去化土儲”已經成為今年大型房企降負又一大趨勢。據貝殼研究院統計的12家重點房企拿地銷售比,“踩二線”、“踩三線”的企業在今年有明顯的下降,其中綠地的降幅高達84%。

        即便是未踩線的房企,在拿地上也顯得更為慎重。

        據wind數據顯示,截止12月16日,全國55家主要房企拿地金額9042.7億元,不及2019年全年拿地金額的一半。在其統計的55家房企中,也僅有龍光、龍湖、首開、中海、藍光等10家拿地金額比2019年增加。其余45家房企拿地金額少于2019年。

        行業人士指出,由于大多數房企土地儲備較多,一兩年不拿地,并不會影響業績。但是在三道紅線壓力下,未來企業拿地難度將會越來越大。

        為了減少支出,不少房企也在債務結構上下了很大的功夫。綠地采取的是短債“變”長債,張玉良曾提出,綠地要壓縮短期借款占比,增加中長期借款占比。截止三季末,綠地的長期負債比例增至7成。

        而恒大則是將高額的戰投,轉為了公司股份。11月22日晚間,恒大發布公告,正式宣布1300億元戰投全部協商完畢,1257億元戰投轉為普通股,剩余43億元由恒大回購。

        融創更是通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信托來優化融資結構。2020年上半年,融創新增有息負債的加權平均成本較2019年全年新增有息負債加權平均成本顯著下降1.9個百分點。

        03

        促銷回款,“收收收”

        降負更為重要的舉措,還是在于去化存量,盤活資產。在今年,房企打折促銷已經是一種十分常見的現象。

        就在12月,富力集團推出了“25周年感恩回饋”活動,即:面對員工,給予最低75折的買房優惠。相當于500萬的房子,員工在年底前一次性付款,至少可以省下125萬。

        這場優惠不限套數,并可以免費更名。業內人士明確指出,這實際上是給了員工一次“炒房”機會,變相刺激員工的售樓積極性。

        在今年,促銷抓回款一直是富力的“關鍵詞”,年初便推出過2000元訂房,總裁直播買房等舉措。年末的這一波操作,并沒有讓業界感覺到意外。

        如今的富力已經是連踩“三線”的高危企業。截止6月底,總有息負債為1877.4億元,短期負債為748億元,貨幣現金只有360億元,這其中還有180.9億元是受限制資金。而在今年前11月,富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元,距離1520億的全年目標還有較大的具體。

        不僅是富力,在這個下半年,不少房企的促銷動作都十分頻繁。

        在“金九銀十”中,恒大打出了“全線七折賣房”的促銷戰,兩月實現銷售額1819.7億元,銷售回款1358.5億元,打破恒大的歷史最高紀錄。

        保利、萬科、融創、碧桂園兩月銷售額也分別達到1057億、1069億、1394億和1185億元,同比增長36.82%、15.36%、9.43%和9.42%。

        在而后的“雙十一”中,有機構統計,全國共有100多家房企、3000個樓盤、共計80萬套房源參加促銷活動,平臺涉及天貓好房、貝殼、安居客、抖音、房天下等等。

        04

        擴大資金流入途徑

        在“賣賣賣”之外,擴大資金流入途徑,也十分重要。具體可以總結為幾條:引入戰投、分拆業務上市、增發以及配股。

        在“引戰”方面,綠地也是一馬當先。具體為引入有金融背景央企戰略投資者,戰略投資金額約60億元,該計劃預期在農歷春節后進行。

        在上半年,行業中也有很多“引戰”案例,如福晟引入世茂、綠城引入新湖中寶(600208,股吧)、新華聯(000620,股吧)引入中國國際金融、萬科引入信達資產管理等7家公司。

        引入戰投,意味著要增加所有者權益,并犧牲一部分的控制權。在行業中,也有不少“鳩占鵲巢”的案例發生。相比之下,房企更愿意采用分拆業務上市的方式,在資本市場上謀求打開融資渠道。

        據統計,年初至今已有十余家物管企業成功赴港上市,僅10月份就有4家物管企業成功上市。根據中指院數據,截至10月末已經啟動上市的物管公司還有17家,正在籌劃上市的物管公司還有80余家。

        另外是配股和增發,疫情發生后,不少大型房企都在試圖用股權融資獲得低成本融資。

        8月底,金茂完成了一輪19.92億港元,約合17.19億元人民幣的定向增發融資;

        9月15日,富力通過配售2.57億股新股凈籌款24.98億港元,用于償還境外債務性融資;

        10月14日,恒大公告稱,擬配售2.6億股,募資約43億港元,用作現有債務再融資及集團一般營運資金......

        據同策研究院監測40家典型房企得來的數據,1月-10月樣本企業股權融資規模為1137.1億元,同比上升225%。

        寫在2020的最后:

        就在今天(12月31日),央行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,未來將根據銀行業金融機構資產規模及機構類型,分檔對房地產貸款集中度進行管理。

        具體要求是大型銀行房地產貸款大概占比40%左右,個人住房貸款占比控制在32.5%左右;中型銀行房地產貸款占比不超過27.5%,個人房貸不超過20%。

        貝殼研究院研究員許小樂認為,“此次新規是從資金端對房地產信貸進行額度限制,是房地產市場長效機制的手段之一!

        這或許也意味著未來房企要想從銀行、金融機構獲得資金將更加艱難。而據貝殼研究院判斷:2021年房企到期債務同比增長36%,預計未來3-5年后房企債券融資到期債務才會實現實質性降速。未來幾年中,房企現金流仍將保持緊張狀態。

        2020年,或許只是房企大范圍降負的開端。未來可期,但沒有坦途。

        (責任編輯:宋虹姍 HO031)
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