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        三道紅線逼出了75折賣房

        2020-12-30 08:53:31 和訊名家  地產微觀察

         

        來源:樓市微觀察(loushi666)?

        8月20日,12家開發商的代表在京參加了一場會議。?

        8月23日,有一則新聞出現,里面最重要的一句話是:形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

        這就是“三道紅線”:

        剔除預收款后資產負債率大于70%;

        凈負債率大于100%;

        現金短債比小于1。

        以上,如果三中零,綠色檔,三中一黃色檔,三中二橙色檔,三中三,紅色檔,參考標準為2019年上半年的財報。

        如果一家房企是紅色檔,這意味著有息負債不能在增加。

        紅色房企都是大家眼中的明星房企:恒大,融創,綠地,綠城,富力,泰禾等。?

        泰禾已經風雨飄搖,而對于其他房企來說,融資大幅受限,要做的就是拼命賣房子回款。

        最先行動的是恒大,金九銀十搞了個7折賣房。?

        身為華南五虎之一的富力,現在也copy了恒大的模式:員工75折買房。?

        吃瓜群眾們眼睛當然是雪亮的:75折,免費更名,不限套數,這不就是變相促銷嗎?

        員工代持,炒房客出資或者眾籌買房,雖然要求全款,但打個75折也還是劃算的呀。

        富力現在也是被逼到墻角了,情況比恒大還要糟糕。

        按三道紅線來挨個對照一下。

        截至2020年6月,富力短債748億,現金360億,現金短債比只有0.48(小于1即是紅色);

        剔除預收款,資產負債率78.16%(大于70%即是紅色),

        凈負債率是177%(大于100%即是紅色)。

        龍頭房企,包括多元化發展最積極的萬科,現在紛紛也開始強調聚焦主航道,集中優勢資源于住宅開發。

        富力似乎有所不同,選擇不斷加碼商業地產,對此富力聯席主席李思廉曾表示,商業地產能在房地產低谷期提供穩定的現金流。但實際上,從財報來看,富力九成收入依然來自住宅銷售,但買入的商業地產項目卻讓富力陷入高負債的魔咒。

        實際上,富力自從2017年舉債199億元吃下萬達77家酒店開始,富力就有點“消化不良”。

        年報顯示,2016-2019年,富力凈負債率分別為160%、170%,184%,199%,遠超行業平均水平。資產負債率則為79.32%,78.23%,80.92%,81.33%。

        2020年,富力情況也不太妙,雖然中報顯示凈負債率下降了22%個百分點至177%,但富力面臨的困難是全方位的,歸根結底就是:沒錢了。

        比如富力上半年拿地非常少,整體土儲到年中還減少了100萬平方米。今年上半年富力負債3517億,一年到期的就達到了695億,但賬面僅有360億現金。

        為了還錢,整個上半年富力最重要的事就是發債,借新還舊。

        富力銷售也遇到了困難,銷售額為609億,819億,1311億,1381.9億,其中2019年銷售增速大幅收窄至5.41%。

        這其中最為大家熟知的應該是富力海南項目了,海南陵水富力灣以及澄邁富力紅樹灣。富力灣拆了30多棟別墅,每棟1000多萬的損失;被寄予厚望的紅樹灣項目也因為環保而暫停銷售。

        為了降低負債,富力也想了很多法子,比如11月份,富力賣掉旗下空港物流園70%股權,進賬44.1億。?

        三道紅線明確,如果踩中三道,不得增加有息負債;如果踩中兩道,有息負債增速不超過5%;踩中一道,有息負債不得超過10%;沒踩中任何一道,有息負債增速不得超過15%。

        對富力而言,未來債券難發行,只能依靠銷售回款,這才是最穩定的資金來源。不過在銷售端,富力也表現不佳。1-11月份富力銷售總額為1172.8億元,近三個月,月均銷售在140億左右,今年的目標是1520億,也就是說12月份要完成349億,難度之大,可想而知。

        在年尾,以員工75折買房的名義大搞促銷,拼命沖銷量,也是不得已而為之,F在距離合規還有相當的差距,75折可能只是第一波。

        所有人都不希望,富力成為下一個泰禾。

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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