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        “三道紅線”重塑行業游戲規則 房企高杠桿擴張時代終結

        2020-12-30 08:44:53 和訊名家  財聯社

          “三道紅線”融資新規,不僅是2020年房地產業最受關注的話題,而且正深刻改變行業現有的游戲規則。

          財聯社曾獨家報道,“三道紅線”今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施,監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

          而“三道紅線”的具體標準為:剔除預收款后的資產負債率大于70%,凈負債率大于100%,現金短債比小于1倍。根據“踩線”情況,監管部門將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔,以實現對房企債務規模的動態差異化管理。

          財聯社記者獲得的監管部門下發給試點房企的三張監測表顯示,監管機構要求試點房企每月15日前提交上述三張表,表格所填寫數據均采取上市公司口徑。從下發的監測表來看,“三道紅線”房企融資監管全面涵蓋表內、表外融資,控制房企有息負債增速,監管規則更加透明。

          業內人士認為,“三道紅線”的試點,在防范企業流動性風險的同時,也有利于控制行業風險。對于被歸入不同檔位的“踩線”房企而言,其面臨比以往更大的資金壓力,行業可能由此開啟新一輪優勝劣汰。

          高杠桿擴張時代落幕

          具體哪些房企踩到了紅線,有研究機構對此做出了統計和分類。根據各家房企2019年公布的財務數據,天風證券按照三條標準,對銷售額較高的50家房企,進行了劃分。

          同時踩到“三道紅線”的房企共14家,包括恒大、融創中國、綠地控股(600606,股吧)、中梁控股、華夏幸福(600340,股吧)、富力地產、融信中國、綠城中國、佳兆業、新力控股、首開股份(600376,股吧)、華發股份(600325,股吧)、金輝集團、泰禾集團(000732,股吧)。

          踩到兩條紅線的房企共有10家,分別是陽光城(000671,股吧)、中南建設(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中國金茂、雅居樂、奧園、榮盛發展(002146,股吧)、融僑集團、首創置業等。踩到一條紅線的房企有14家,全部不踩線的房企僅有12家。

          “當融資現金流、經營性現金流充裕度降低的時候,在‘三道紅線’規則下,企業可能會被迫降低投資規模,或考慮減少對新項目的投資,進而導致企業規模適度收縮。如果不根據自身情況控制擴張節奏、規模和速度,可能會出現嚴重的資金短缺!眳f縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴記者。

          植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平指出,“三道紅線”隱含這樣的信息,發債房企有息負債整體增速不超過6.9%。若“三道紅線”全面推進,以2020年年中為時間節點,預計發債房企有息負債規模少增1900億元左右。

          關于“三道紅線”對企業財務杠桿、對外投資的影響,多家證券機構進行了跟蹤監測。

          安信證券統計數據顯示,2020第三季度非綠檔房企有息負債增速均控制在較低水平,紅、橙、黃檔房企有息負債增速中位分別為0.9%、-2.5%、-0.3%,債務規模下降的房企占比分別達到47.3%、71.4%、54.5%;綠檔房企加杠桿相對靈活,2020第三季度有息負債增速中位達到9.1%。

          拿地方面,今年三季度房企拿地全面放緩,紅、橙、黃、綠三檔房企拿地強度中位分別為31.0%、15.0%、38.8%、25.6%,均低于40%的監管線,相比2020年上半年回落26.6%、46.0%、18.6%、18.2%,橙檔房企放緩拿地跡象最明顯。

          平安證券以A、H上市50強房企為樣本進行定量測算后預計,“三道紅線”將對2021年可供拿地資金產生一定負面影響。

          安信證券在其最新研究報告中指出,總體來看,“三道紅線”落地后,房企短、長期償債能力均發生明顯改善。49家樣本房企2020第三季度剔除預收款后資產負債率、凈負債率、現金短債比中位分別為72.7%、118.5%、101.5%,相比2020年一季度,分別下降0.9%、下降7.7%、回升17.7%,短期償債能力的改善最為明顯。

          為降低負債水平,減少拿地規模、出售資產等,成為部分踩線房企不得不做出的選擇。相比減少投資拿地,變賣資產雖為無奈的選擇,但也不失為快速降負債的一種良策。

          以連踩“三道紅線”的富力為例,其已將廣州花都物流園以44億元的價格售予黑石,并將500億貨值打包給易居線上平臺售賣,另外,該公司旗下的海南歡樂世界項目也在尋找買主。

          受訪的業內人士表示,融資新規的試點使房企壓力增加不少,開發商在降負債水平的同時,還要面對競爭壓力。未來很長一段時間內,房企都需要在降負債與規模擴張之間尋找平衡,這也使得以往過度依靠外部杠桿擴張規模的時代一去不復返。

          中小房企“錢途堪憂”

          值得一提的是,“三道紅線”在改變房地產行業現有游戲規則的同時,還可能對行業走向和企業競爭格局,產生更加深遠的影響。

          負債水平的降低,可能伴隨投資減緩,這將使房企間規模的分化進一步加劇。大房企市場占有率會進一步提高,中小型房企尤其是未上市的房企,由于融資渠道較為單一,規模擴張大幅放緩。

          香頌資本執行董事沈萌指出,“三道紅線”會令部分中小房企融資空間變窄,進一步加大其融資難度。

          “中小型房企未來唯有縮小開發規模、圍繞開發業務拓展周邊附加服務,將房地產開發的單體項目做深做精做細、而非不斷拿地擴張,才能更好存活!鄙蛎妊a充道。

          黃立沖在接受記者采訪時表示,“當前房企所面臨的市場流動性原本就比較差,三道紅線進一步限制了房企用債務進行融資的能力。監管部門希望降低企業杠桿水平,一些財務健康度不理想的房企面臨不小壓力,也容易引發這部分房企償債風險!

          連平則認為,在銀行借款、債券、非標等融資渠道持續收窄的情況下,房企現金流的獲得,將更多依賴銷售回款。但在“房住不炒”和棚改退潮背景下,各線城市房價增速或將繼續放緩。未來房地產銷售回款增速并不容樂觀,特別是三、四線城市的銷售回款增速面臨較大壓力。

          黃立沖也認為,重倉一線城市的房企會獲得不錯的銷售回款,而在三、四線城市布局較多的開發商,容易遇到資金回流困難的情況。

          不過,即便遇到較大生存壓力,從銷售情況來看,中小房企的求生欲非常強烈。

          “我們用不起信托的成本,當前只希望快進快出,通過快周轉提升運營效率! 一家小型房企CFO向記者表示。

          據中指院數據,2020年前11個月,百強房企中銷售范圍在500億-1000億元陣營的房企為27家,銷售額均值為772.4億元,增長率均值為12.3%,也是幾大陣營中銷售增長率均值最高的陣營。其余幾大陣營分別為1000億元以上、200億-500億元、100億-200億元、50億-100億元。

          華西證券在最新研報中指出,11月單月,TOP31-100 的房企整體銷售表現優于其余各梯隊,也反映出在融資新規后,中小房企更傾向于加速推盤來取得回款。

          華西證券分析師由子沛表示,受到融資新規影響,房企推盤量將繼續保持高位。

          地產前期融資頻率提升

          在房企減緩規模、加速推盤的同時,“三道紅線”融資新規還間接推動了房地產前期融資熱潮。

          房地產前期融資從廣義上講,一般是指獲得“四證”前的融資,狹義上是指房企拿地時,在繳納土地出讓金階段的融資,業內將其簡稱為“前融”。

          西政資本在其報告中表示,在開發貸整體收縮及監管層要求融資類信托規模壓降的大背景下,銀行、信托、券商等端口的大部分資金,將大規模通過信托的真股投資類產品投放。同時,因信托的真股產品可在地產項目拿地前后直接進入,因此明年地產前融將進入從債權融資轉向股權融資的大規模過渡時期,這也將使一度以債權融資為主的地產前融市場,變得更加火熱。

          同時,受股權融資監管導向影響,銀行、信托、券商、險資等資金集中引流至地產前融市場后,房地產信托的股權投資產品、地產基金的股權投資產品以及“信托+基金/有限合伙”的優先股融資產品,將構成地產前融的核心產品,并將在今后的地產前融市場中占據最多的融資比例。

          除股權融資外,西政資本還認為,如果“三道紅線”融資監管規則在2021年全面推行,開發商的融資出表中收益權融資,也會成為最大的融資需求之一。

          “除銀行和信托資金,我們發現房企近期通過券商進行融資的活動也非;钴S,其中券商運用財富資源主動找信托或基金公司合作地產前融業務的案例越來越多!蔽髡Y本方面表示。

          連平也認為,在當下嚴控有息負債增速的背景下,可考慮提高房企股權融資比例,如合作開發、分拆物業上市、債轉股、引入戰略投資者,甚至可以考慮恢復受理和重啟A股上市規模房企的股本(股權)再融資以實現港股(股權融資通道始終開放)及A股房企在降杠桿措施方面的公平性,以此來優化房企融資結構。

          此外,連平還表示,房企還可以借鑒國外業界主流融資模式經驗,在未來時機成熟時可大力發展房地產投資信托基金(REITs)、資產證券化以及夾層融資模式等。

          事實上,上述提及的股權類融資早已在各房企間運作,但“融資新規”后,該類融資越來越多地出現在房企的融資選擇范圍中。

          據了解,開發商的股權融資主要分為兩類,第一類是純粹的真股融資,另一類則為明股實債。不過,按“三道紅線”的要求,后者應納入表外負債申報范圍的“永續債”產品。

          以房企分拆物業公司上市為例,其就為股權融資。據貝殼研究院及財聯社記者不完全統計,截至2020年12月24日,今年在主板上市的物業公司數量已達17家,其中A股1家,H股16家,較2019年12家新上市公司數量增加5家。

          今年17家已上市物業公司的路徑,均為房地產開發企業將物業板塊分拆后,再打包上市。記者了解到,還有20多家物業公司正籌備上市事宜,未來該板塊將進一步擴容。

          中信證券(600030,股吧)分析師陳聰指出,“三道紅線”之下,分拆物業被當作一種改善財務的辦法,無論該板塊是否已經準備好獨立運營,房企都會急于推動物業公司上市募集資金,“通過股權融資方式補充權益,有助于顯著改善企業杠桿水平,尤其是資產負債率和凈負債率!

          而近期雅居樂與平安的合作,也屬于股權融資的一類。據雅居樂公告,公司將7個地產項目部分股權打包出售給平安不動產,后者已同意向有關雅居樂附屬公司支付合計70.51億元,作為此次交易的誠意金。

          雅居樂坦言,此舉可分散集團財務風險,有助于滿足其項目開發營運資金需求。另外也可令截至2020年12月31日止年度的現金流量增加,還可改善年度財務狀況。

          在收益權融資方面,招商蛇口(001979,股吧)10月20日公告稱,將設立41億元私募基金,積極尋找符合公司發展戰略的投資機會,投資方向為股權投資與債權投資,存續期限至2025年12月31日。

          對于地產前融,黃立沖認為,“如果房企資金不夠,只能通過這種合作來進行。但目前市場上,投資者沒以前投資意愿那么高了,社會募集資金的能力也比以前弱了不少!

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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