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專家:中國城市化處于加速期,“十四五”期間有望開征房產稅

2020-12-30 08:31:07 《財經》 

  2020年,新冠肺炎疫情肆虐,但是中國經濟的韌性凸顯。房地產作為經濟發展的"穩定器"和"壓艙石",表現超出預期。"十四五"期間,房地產行業的風險作為現階段金融風險方面最大的"灰犀牛"之一,如何抑制房地產泡沫風險、促進市場平穩健康發展,成為了社會各界熱議的焦點問題。

  在12月21日舉行的《中國住房發展報告(2020-2021)》發布會上,中國社科院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛認為,在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面,應當以開征房產稅帶動長效機制的建設,尤其是在一些熱點城市和"炒房"屢禁不止的城市,率先加快試點房產稅。他表示,中長期來看,中國要爭取在"十四五"期間能夠開征房產稅。有些人擔心征收房產稅會帶來市場的波動,這個問題可以通過有效的制度設計和系統方案來避免,比如先征交易稅,再用20年的時間就可以達到全覆蓋。

  參與討論的專家學者建議,當前中國城市化仍然處于加速期,要堅持房地產調控不動搖,把握好調控節奏,完善"一城一策"的全國市場監管體系,還要完善全國住房、土地、金融等數據庫以及監測制度。短期內,可以考慮推廣構建省內一體化聯網調控體系,強化省級監管責任,再逐步過渡到對城市群的協同調控,或者是跨區域的協同調控。

  中國社科院財經戰略研究院院長何德旭在發布會上表示,2020年中央經濟工作會議提出,要整頓租賃市場秩序,規范市場行為,對租金水平進行合理的調控。中國住房租賃市場發展不規范,在近期體現為一些行業亂象,如"蛋殼"暴雷事件,嚴重損害了租客、房東的利益。"未來要重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,規范發展長租房市場,從供給端發力,來解決問題。在土地方面,中央經濟工作會議提出,土地供應要向租賃住房建設傾斜,意味著國有和民營企業都應該發揮作用。"

  2020年中國住房市場呈現"V"型反轉

  "2020年房地產市場有一個重要的亮點,就是在受到疫情沖擊的情況下,住房銷售又創了新高。房地產投資經歷了從驟降到穩步恢復性增長的過程,經歷了'V'型過程。因此,住房市場的穩定對中國經濟社會發展的穩定起到了十分關鍵的作用。租賃市場相對于銷售市場來說,受疫情沖擊較大,恢復比較慢,城市層級性分化比較明顯。"倪鵬飛在發布會上說。

  盡管業內人士普遍認為,2020年房地產市場恢復基本符合預期,對"六穩""六保"的實現發揮了關鍵性作用,但不可否認的是,行業發展的隱憂依然存在,一些制度性的難題還沒有根本性的解決方案。

  倪鵬飛舉例稱,目前,炒房子的現象還沒有被完全控制住。另外,中央政府、地方政府和市場主體等各方也存在著博弈,這導致了總體穩定情況下的局部波動?傮w來看,中央宏觀的房地產調控政策定力比較強,所以保證了市場的相對平穩,但是有博弈,所以總是有波動。這個趨勢在未來一年仍然會保持。

  展望2021年和"十四五"期間的房地產市場發展,倪鵬飛認為,2021年有望延續平穩。全年住房價格的增幅可能還是在5%左右,銷售有可能還創歷史新高,但是受到資金監管的影響,投資增速有所放緩?傮w上看,"十四五"期間具有結構性的機會,一方面有過剩,另一方面還存在著潛力。從時間上來看,原來預計2025年會出現銷售增長的拐點,現在看有可能提前,原因是過去幾年的銷售連續創下了歷史新高,這樣的銷售過猛導致了拐點可能會提前到2025年之前,也就是在"十四五"期間這個拐點都有可能會出現。

  社科院此次公布的數據顯示,2021年第三季度,中國居民住房貸款已經超過36萬億,60%的家庭債務幾乎是全部依靠工資性的收入,由此帶來的居民償債壓力不容忽視。

  怎么解決償付壓力大的問題?中國社科院財經戰略研究院副研究員高廣春提出了三個"可":可支付交易、可償付債務和可救助機制?芍Ц督灰,就是通過一些具體的措施,比如立法保障、政策救濟、多元化的參與,最大程度為居民提供可支付的住房?芍Ц兜膫鶆,就是要維持居民債務償付的穩定性和持續性,一是穩定居民的收入;二是采取適當政策措施,比如減免收入稅、物業稅等;三是住房公積金貸款的政策調整,主要還是應該面向中低收入群體,對中高收入的群體應該有一些限制,甚至是禁止?删戎鷻C制的意思就是,在居民債務無力償付的情況下,提供公共救助機制,讓居民的債務償還能力有所改善。很重要的一個有效措施就是要盡快出臺《個人破產法》,在居民債務償還不了的時候,提供一個經濟降落傘的機制。

  建議在"炒房"屢禁不止的城市試點房產稅

  近年來,為了促進房地產市場的平穩健康發展,中央提出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期。為了提高調控水平、保持房地產調控的戰略定力,中央經濟工作會議還提出"全面落實因城施策"、"因地制宜、多策并舉"等。

  倪鵬飛建議,"十四五"期間,住房規劃一定要把住房空間規劃作為一個重要維度,統一做規劃的時候應該以都市圈為基本單位,包括房地產調控、監控、公共服務、基礎設施建設,都應該以都市圈為基礎。以深圳為例,房地產市場之所以這么熱,是因為土地有限,在一個城市的范圍內解決不了,如果在都市圈里面可能就有很好的解決方案。全國的很多中心城市、熱點城市都有這樣的問題,這就需要機制性的設計。

  在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面,倪鵬飛認為,應當以開征房產稅帶動長效機制的建設,尤其是在一些熱點城市和"炒房"屢禁不止的城市,率先加快試點房產稅。他表示,中長期來看,中國要爭取在"十四五"期間能夠開征房產稅。有些人擔心征收房產稅會帶來市場的波動,這個問題可以通過有效的制度設計和系統方案來避免,比如先征交易稅,再用20年的時間就可以達到全覆蓋。

  針對房地產調控政策,中國社科院財經戰略研究院副研究員李超建議,首先,保持限購限貸、限價限售政策的調控定力,夯實地方政府的主體責任。把房價收入比高預期的城市納入常態化監測體系,把房地產市場的運行質量納入地方政府年度考核的指標。如果一個城市的房價月度環比漲幅高于1%,并持續一個季度,可以納入預警體系和約談指標。其次,建立網簽系統的群眾聯網。推進以城市群為基礎的聯網,包括調控模式和聯動模式,爭取在下一個周期內鞏固這個機制。再次,統籌新房和存量房市場的運行規律。今年很多地方的調控問題可能在于新房和二手房的價格倒掛現象,需要在今后調控過程中引起重視。最后,增加投資投機性需求的購買難度和持有成本,進一步壓縮其獲利空間。

  如何建設租購同權、租購并舉的住房制度?

  2020年以來,積極培育租賃市場、發展政策性租賃住房成為了新的熱點。"十四五"規劃《建議》提出,有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

  12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出,明年將大力發展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設,加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

  會議提出,擴大保障性租賃住房供給,做好公租房保障,在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規范發展住房租賃市場,加快培育專業化、規;》孔赓U企業,建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序,規范市場行為。

  《中國住房發展報告(2020-2021)》課題組成員姜雪梅在演講中表示,應當建立保障房的追溯監管管理制度,積極發展保障房的二級市場,提高保障房資金效用和利用效率。政府應該建立一個平臺,把保障房作為一個公租房再出租給有需要的新市民,租金低于市場價,不僅具有保障功能,而且能夠實現資源的有效配置。

  姜雪梅建議,要通過市場化路徑和保障路徑解決新市民的住房問題,國民義務教育應與房產證脫鉤,實現國民義務教育的均等化,促進租購同權、租購并舉的住房制度建設,促進社會的穩定發展。

  中國人民大學商學院教授況偉大認為,目前中國住房的買賣市場,包括調控政策,還是相對完善、規范的,但是租賃市場發展不太規范。因此,中國需要加大在住房租賃市場方面的培育、規范和支持力度。

  "租賃市場對中低收入者,特別是對新市民而言具有特別重要的意義,因為中低收入者可能買不起房,但是租得起房。更重要的意義是,無論是高收入者,還是低收入者,都面臨職住平衡的問題,解決職住平衡也需要租賃市場的發展。目前,中國租賃市場發展比較弱,主要是因為住房租賃機構的回報率比較低,可能只有2%、3%,這導致很多的住房租賃機構選擇去搞投資、搞金融,推出一些租賃貸或者類似的產品,來獲取比較高的回報率,這樣的業務風險是比較高的。因此,未來怎么規范租賃市場的發展,是中國住房市場的一個重要的趨勢。"況偉大說。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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