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        2020新房交易額或達15萬億,明年樓市又將走出何種曲線?

        2020-12-30 08:27:31 和訊房產 

         

        2020年對房地產而言是不平凡的一年,受疫情影響,年初售樓處紛紛關門、項目建設停工,隨后房企轉戰線上賣房,年中土地成交火熱,房價出現上漲趨勢,8月“三道紅線”融資新規落地,房地產調控收緊,過去一年,國內樓市可謂冷熱不均,起伏不定。

        不過,雖然受到疫情影響,但房地產仍然保持較高的韌性,貝殼研究院12月29日發布的《數字化居。2021年新居住展望》顯示,2020年土地、新房和二手房市場交易規模再創新高,對我國宏觀經濟復蘇發揮了積極作用。

        該報告以數據復盤2020年的市場變化,并對房地產行業的走向進行預判,提出了2021年的七大展望。

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        趨勢1:2021年核心城市及城市圈穩中向好

        回顧過去的2020年,我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。

        根據貝殼研究院監測推算,全國住宅土地成交款增長25%左右,成交土地規劃建筑規模預計比去年增長9%,價格上漲15%左右。

        根據國家統計局統計數據推算,全國新建商品住宅交易規模將達到15萬億,同比增長8%左右,成交面積增長1%左右,價格上漲7%左右。

        根據貝殼研究院統計測算,全國二手房交易規模達到7.3萬億,同比增長8.1%,成交量達420萬套,同比小幅下滑1.3%左右,二手房成交均價達到1.8萬元/平方米,同比上漲7 %左右。

        貝殼研究院分析認為,2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點:

        第一個共同點是,三級市場總體量平價漲,即成交量增長幅度較弱(2%不到),價格上漲成為推動交易額增長的主要原因,其中地價漲幅高于房價。

        第二個共同點是,土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動,一、二線城市市場熱度升溫明顯,長三角城市群、珠三角城市群增長突出,在全國的占比提升。

        第三個特點是,二手房交易規模走出2017年調控后低谷,開始小幅回升,今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規模增速進一步放緩,增速比去年回落2.3個百分點,為近三年以來同期最低值。

        貝殼研究院預計2021年市場總體平穩,土地市場成交量下降,價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當,其中二手房成交體量與今年相當,價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化,房價普漲時代一去不返。

        從結構上看,區域之間的市場分化進一步加大,2021年長三角城市房價將保持溫和上漲,珠三角市場可能受調控影響而有所降溫,但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

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        趨勢2:十四五時期我國房地產業存量深化,服務崛起

        從十四五規劃建議看,未來5年,我國住房發展的重點是民生保障,房地產政策以防風險、保民生為主。

        在這樣的政策導向下,貝殼研究院預計,未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱,購房需求逐步回歸居住本質,由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化,是未來房地產市場的主要驅動因素,未來房地產市場將會出現幾大趨勢:

        第一,市場存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結構下,預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩步回落,二手房市場交易規模保持在7萬億之上增長。REITS、ABS等住房金融化產品加速推出,租賃市場規模進一步提升。未來5年,將存量資產盤活利用,促進住房健康消費。

        第二,區域市場分化加劇,馬太效應明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚,房地產市場份額同步向重點城市群集聚,中長期看這些區域住房需求有支撐,市場表現優于其他區域。城市內部橫向擴張的速度放緩,核心區域的價值會進一步凸顯。

        第三,從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大,交易周期拉長,獲客成本會增加。在買方市場下,消費者交易決策所需求的信息濃度和質量都會大幅提升,未來消費者的注意力層面的競爭會愈加激烈。

        第四,從對房屋數量的要求向對居住品質的要求轉變。隨著人口數量紅利向人口質量紅利轉變,中高收入群體擴大,對房屋品質和居住綜合環境提出更高要求,帶來改善住房需求增長。

        第五,居住消費和服務在價值鏈的比重提升。以消費者新居住需求為導向,居住行業需要提供新居住產品和服務,原先離散的業務將被打通,新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯系起來,形成一個統一的生態體系。

        貝殼研究院分析認為,市場太快或太冷,都不利于行業轉型發展,而7%-8%左右的增速是行業轉型發展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現更加平穩的增長,是房地產數字化轉型的優質土壤。

        03

        趨勢3:疫情加速房產互聯網營銷,數字化革命重塑價值鏈

        2020年疫情之下加速房地產互聯網營銷進程,解決短期線下銷售受阻的問題,比如出現了一些房企開發的“線上售樓處”、直播賣房等,第三方電商平臺以流量導客為主要優勢加入房產營銷線上化行列。

        貝殼研究院分析認為,今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試,最大的收獲在于讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中,政務信息化不斷推進,數字化對房地產行業的改造將會更為深入。

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        趨勢4:房企從速度擴張轉向穩速提質,圍繞上下游產業鏈轉型

        2020年,房企們經歷著比以往更多的考驗,疫情對行業和房企的影響是短期的,而“三道紅線”的影響則會是更為長期和深遠的,將推動行業邏輯變革加速進行。

        貝殼研究院分析認為,未來房地產開發行業將有幾大趨勢:

        第一,行業集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快,前 100房企集中度為67.2%,行業變革加速行業洗牌的過程中,業績集中度仍有一定的提升空間。

        第二,融資新規影響下房企投資意愿降低,拿地意愿明顯收縮,搶占一、二線核心城市,高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升,房地產行業毛利率水平或將逐漸下滑。

        第三,在融資新規廣泛適用后,債券融資凈規模增速下滑,融資成本預期上升。2021年房企到期債務同比增長36%,預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速,未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。

        第四,融資新規激活行業新邏輯,房企將處于中期基本盤與多元化的轉型關鍵期。房企多元化業務“遠水不解近渴”的現狀促使房企回歸基本盤意愿上升。

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        趨勢5:經紀行業會更加走向合作,經紀人的數字化加速推進

        2020年,經紀人職業化升級顯著,表現為經紀人職業資格認證滲透率增加、收入水平提升,高學歷人才正在涌入,經紀人職業認可度得到提升。

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        趨勢6:長租公寓在困境中轉型,重新平衡“輕”和“重”的關系

        2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統計,今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。

        貝殼研究院分析認為,今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業經營困難的直接原因,但長租公寓企業產生風險問題的深層次原因主要有三方面:

        首先,以包租為主的商業模式單一、靈活性差,抵抗市場波動能力不足;

        其次包租模式融資困難,企業容易傾向于使用長期預收款,容易陷入租金貸擴張的陷阱;

        三是行業進入門檻過低,經營企業缺乏一定的資質和經驗,導致行業魚龍混雜。

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        趨勢7:老舊小區改造蓄勢待發,模式破局仍需政策引領

        2020年是老舊小區改造的元年,盡管政策大力支持,但市場上仍以觀望為主。老舊小區改造是一個上萬億的市場,但想進入這片藍海卻并不容易。

        目前老舊小區改造的居民出資意愿低,企業參與積極性不高,導致過度依賴財政資金,資金缺口大,企業參與老舊小區改造沒有可靠的融資機制,也沒有形成成熟的商業運營模式,社會力量參與意愿不高。

        對此,貝殼研究院建議,政策上還需要進一步加大支持力度:

        第一,明確老舊小區改造后的持續服務和運營的保障機制,如物業管理、停車管理和便民服務設施等進行市場化運營性收費,以及社區養老服務、電梯運營等服務性收費的合規性。對于小區內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限,給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區規劃配套指標體系,鼓勵通過新建或改擴建等方式,將閑置空間資源改造成社區停車場、養老、托幼、醫療、助餐等公共服務設施。

        第二,支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款。把社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協議,可作為金融機構貸款的審批要件。對于老舊小區改造所形成具有穩定現金流的非產權業務,提供針對性優惠擔保費率,降低擔保資產抵押和擔保措施限制,研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。

         

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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