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房貸利率分化,購房者怎么辦?

2020-12-29 08:51:33 和訊名家  子木聊房微信號

 

文/子木

2020年還剩下最后三天時間,關于明年樓市的定調和宏觀走勢我之前均已在《哪些城市房子最先反彈》、《哪些城市不該買》的文章中有所論述。

今天加個番外篇作為補充。

主要講兩點,也是大家意外關心的,一個就是城市的政策趨勢,另外一個是房貸利率的整體走勢,這兩個因素跟大家的購房資格以及購房成本,息息相關。

我們還是從2020年中尋找答案。

1

根據新華網(603888,股吧)發布的數據顯示,2020年樓市調控政策出臺頻繁,截止12月,各級部分發布調控政策達到458次(一般12月基本不會出臺什么政策,所以458就是2020年全年的最終數字)。

雖然小于2019年的650次,但也意味著,今年樓市火熱,購房需求還處于一個較高的水平,這可能來源于5年大周期,購買力新的一輪匯聚。

今年調控政策總共涉及全國39個城市,整體趨勢“先松后緊”。

上半年因為疫情原因,樓市被迫陷入寒冬,其中12個城市出臺“自救”政策,整體面較為寬松。

其中有兩個現象值得揣摩。

1、自救的基本都是三四線城市,例如益陽、衡陽、江門、達州、撫州、瀘州、銅陵等,今年大部分三四線城市沒有小陽春也沒有“金九銀十”,年尾成交也非常冷淡。

諸多事實證明,三四線已經進入橫盤陰跌周期,明年這種形勢會越來越厲害,三四線城市房子不好賣是常態。

2、即使再“自救”也禁止出臺松綁調控的政策。今年疫情期間,很多城市樓市命懸一線,縱是如此,上半年只要出臺松綁“限購”的政策,均被中央約談,出現了“政策放松一日游”怪象。

想自救的城市也只能通過公積金支持、購房補貼、出讓金延期,還有開發商提前預售節點等方式曲線救市,明年這樣的情況還會出現,而且會逐步擴散。

2

下半年,市場逐漸恢復秩序,大多數城市復工狀態良好,政策快速啟動,全部轉向“嚴控”。

國務院“724”、“826”兩次召開關于調控的座談會,共計14城參加座談會(北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州)。

其中除北京、上海、廣州外,參會城市均升級了房地產調控政策。

除此之外,中央通過統計局數據,設定了一條房價警戒線:凡是樓市短期出現過熱行情的,必遭調控。

例如1-10月份數據監測到,浙江省商品房銷售面積累計增長8.4%,銷售額累計增長21.2%,新房市場活躍額度相對較高,緊接著紹興、麗水、衢州、臺州10月就同時出臺調控政策。

2020年下半年,房地產調控政策頻次占全年的80.0%,基本都是升級調控。從調控收緊政策頻次來看,整體來看,2020年全年,有33座城市收緊了調控政策。

同時,房住不炒大基調在大小公報輪流登場,嚴打房價炒作,這樣的樓市氛圍會繼續存在于2021年樓市,乃至更久。

這樣是利好于剛需的,大家不用憂心房價過快上漲,因為中央和媒體都會幫你死死盯住每一個城市的房價變化。

3

接下來我們再來看房貸利率這個因素。

首先恭喜大家,2020年1月1日近在眼前,這天過后,選擇LPR利率定價方式“商貸未還清”的業主,房貸會有相應的減少,這是過去一年降息的兌現。

如果還沒有做選擇的,可以抓緊這兩天與銀行協商簽訂LPR利率。

當然有人說,我的房貸利率是7折,怎么轉化?

這種情況轉固定和LPR都可以,但對于2016年以后買房的人,折扣利率已經很少了,LPR比較穩妥。

雖然現在經濟各項數據都在回暖,但未來整體經濟增長率還是下降的,這是不可避免的,因此央行沒有加息的基礎和由頭,那么LPR未來還會保持不變或者下調。

分城市來講,不同的加點情況下,房貸利率存在分化趨勢。房貸利率低的城市,會對房價有一定的刺激作用。

例如上海今年樓市火熱,其中主要原因就是房貸利率進入幾年來的最低時期,購房成本下降,自然激發了剛需的買房熱情。

不過按照上海目前的情況,明年會進入“過熱”區間,房貸利率會因此逐步上調,達到房住不炒的宏觀要求。

除了上海、廣州、廈門以外,銀川、哈爾濱、大連、石家莊等城市為了讓樓市回暖,均下調了房貸利率,刺激購房者入市接盤,這對于剛需來說也是不錯的購房選擇。

但個人建議不用太著急,這些城市已經進入政策底,明年行情不會有大的起伏,接下來就要密切關注成交,找到“房價底”。

我們再來看房貸利率較高的城市。

成都首套房貸利率以6.13%排名第一,這是今年成都市場表現過火調控后的表現,而且在未來很長一段時間成都為了抑制房價,還會維持較高的利率水平。

除了武漢、合肥、惠州以外,其他城市的利率在明年會有下跌的趨勢,在這些城市的購房者不要急于購房,要等成本降低后再上車。

4

我們再來看全款購房占比排行。

數據顯示,2020年溫州排名第一,近一半的人買房都付全款,實在不符合溫州炒家的氣質。上海和北京的全款購房比例均在30%以上,這個數值讓人驚訝。

因為這兩個城市的房價動輒就是好幾百萬,尤其是上海今年賣出29萬套房子,那么就是近10萬套房都是全款買下來的,是在佩服其殷實的購買力,從這點上,上海坐穩了全國財富第一城的地位。

而全款占比最低的城市,只能說明兩個問題:A,城市居民信貸觀念新穎,善于使用杠桿;B,則存在炒房風氣或者購買力不足。

至于是A是B,還需要大家去根據身邊人們的財富情況去判斷。

對于信貸環境來說,今年春節之前信貸會偏緊,因為大多數銀行額度在年底是不足的,或者有的銀行為了明年有一個好的彩頭,會把業務都放在明年開春再做。

明年春節房貸會加速放開,同時很多城市都會出現成交量加速上漲的表現,尤其謹防上海、廣州這樣城市出現“大陽春”房價快速上漲的現象。

有人問我房貸利率的走勢如何判斷?

LPR利率制度實施后,各個城市的房貸利率水平主要看“加點”,而加點的多少取決于當地對樓市的態度,如果樓市火熱,房貸利率勢必會上漲,樓市冷淡,銀行會主張降低加點,讓更多人進入市場。

按照現在的趨勢來看,明年三四線城市會分批下調房貸利率,會逐漸下調購房成本刺激剛需入場,而一線城市會逐漸上調房貸利率抑制房價過快上漲,二線城市分化較嚴重還得看自身周期,接下來子木會幫大家進行監測,屆時告知。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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