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        現場|彩生活董事長潘軍:從社區溫度看物管行業升維的思考

        2020-12-28 20:17:23 和訊房產 

          12月25日,《證券日報》社主辦的“2020第三屆中國房地產資本峰會——乘風•求變物業管理資本論壇”上,彩生活董事長潘軍表示,做物業的只有一個優勢,就是距離客戶最近。只有把這一點做到位,物業管理才能升維。

        現場|彩生活董事長潘軍:從社區溫度看物管行業升維的思考

          以下為演講全文:

          六年前,彩生活上市的時候,我當時預言,十年內中國一定會有100家上市公司,而且物業行業一定會出現超千億市值的公司。

          今天,大家都看到了,物業行業確實占到了資本的風口之上,而且也出現了碧桂園服務這樣的超千億市值的公司。作為第一家在香港主板上市的物業公司,這個故事是我從2012年開始講,從互聯網的流量入口對比來談談物業行業的未來。所以,走到今天,我認為這個行業迎來了風口,迎來了夏天,但是我們一定要想,我們會有冬天嗎?我想給大家看一組數據。    

          為什么我會站在這兒來談關于社區溫度的問題?其實在十年前,我還是物業協會副會長的時候,建議物業管理行業改名字。改成什么名字呢?我認為,下一個風口接替物業行業的叫社區服務行業。我建議,物業管理行業協會改名叫社區服務行業協會。為什么?因為物業管理協會是對硬件維修服務的行業,而這個行業已經兩百年了。大家看一下估值,我在這里做了一個整個港股的。

          今天我是來風口上講反思的,因為我覺得彩生活是值得反思的。因為我們也曾經擁有40-50倍的市盈率,我們現在在反思。為什么?我們再看一看。    

          物業管理行業在全球已經二百年了,不值得夸耀。為什么?因為物業管理行業的鼻祖,全球五大行平均市盈率12-15倍,看看他們所做的,世邦魏理仕的營收已經接近15億美元了,我們的物業行業還沒有一家。我們為什么會有這么高的估值,是因為我們的PE高。為什么世邦魏理仕在利潤等等,因為市贏率只有15倍,但利潤完全超過了中國所有物業行業的利潤。碧桂園有80倍的市盈率,而世邦魏理仕只有15倍的市盈率,但擁有120億美元的市值。所以,我們看一看,我們講增值服務的時候,我們要看看我們跟別人有什么區別。    

          大家來看看五大行。物業服務、物業租售、評估與估值、投融資管理,我認為,這是所有做中介行業的必由之路。我們來看看國內物業管理。物業管理的收費是不是還占到70%?社區商業有多少收入?社區養老、社區金融等等。我們的估值有那么大的變化嗎?我們再看看五大行,五大行沒有母公司,沒有增值服務的收入,物業管理只占總收入的30%。股東對于企業的毛利超過30%,覆蓋物業的全價值鏈。如果不突破這個魔咒,彩生活的今天是明天所有物業管理公司的未來。    

          世邦魏理仕已經上市十幾年了,彩生活上市六年,在座的很多上市物業公司不超過三年,我們沒有什么可驕傲的。我們要做的是必須升維。我們看一看國內的物業公司,看看我說的是不是實話。大部分的營收來自于控股股東的關聯業務。為什么A股只有兩家上市公司?因沒有大股東,早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的,可以對標我們的過去、我們的未來。    

          我在這兒提一個命題。什么命題?我們的門檻高了。我們跟長江總都比較熟。大寶說了,我們的“籬笆門”那么管用嗎?我們的社區門口是不是守著貝殼?貝殼是如今房地產第一大股,超過了5000億,已經等于萬科+中海的市值了,等于碧桂園+恒大+盈創的市值了。為什么?就是因為把我們的籬笆門踹開了。美團、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區里面做生意的。所以,從我做物業十八年,包括創建彩生活的第一天起,所探討的就是一個命題,就是物業如何做增值服務。    

          如何做呢?我認為,做物業的只有一個優勢,就是我們距離客戶最近。而只有把這一點做到位,物業管理才能升維。怎么升維?剛才長江總談了,很感謝資本市場給了我們一個千古未有的機會,錯過這次機會,從此不再有。    

          我花了一年的時間說服了騰訊的五個創始人之一,叫曾麗清投資了彩生活。第二,在2014年老虎基金在最關鍵的時刻投資了彩生活。后來老虎基金說,通過對物業管理輕資產的運營,確實聞到了一點互聯網的味道。而我們的未來,我們在做什么?為什么我反復在提小區是我們最關注的目標,但是真正的具有靈魂的小區叫社群,因為我們只有擁有了業主對我們的用戶,我們才可能成為一個真正的流量入口。所以,我們要把小區打造成社群。    

          諸位,小區跟社群有什么不同?小區是一個物理名詞,社區是一個社會學的名詞。社會學對社區有一個非常明確的標注和定義,1885年德國一個社會學家第一次提出了關于社區的理念。    

          第一,有邊界,一定是有邊界的,去西方也有邊界,不是簡單的一個圍墻,圍墻式的;    

          第二,有共同的價值觀。我去中國臺灣看到社區,我把相關社區的理念也引回了內地。我們開始做“社區公約”;谏鐓^的特點,在社區公約的最大集約束之后,一定要有對于小區共同的理念。比如說,舉個例子,我在中國臺灣看到了一個公務員的小區。他們認為什么是社區,他們是一個小區,但他們叫“社區公約”。我們一定要遵守共同的理念。    

          怎么形成的呢?    

          第一,一定要讓小區變成社區,大家有共同的理念;    

          第二,讓社區擁有溫度;    

          第三,要有真正的社區服務。    

          這次的疫情充分展示了物業管理行業的上升空間。是什么?是社區。社區是中國社會的細胞。為什么我們要從物業管理物的管理提升到人的服務,最后到社區的融入。這是我今年開始提的關于社區的融入問題。所以,未來我們必須要升維。    

          怎么升維?要真正意義上讓社區的居民融入進來;第二,要和黨建結合起來;第三,要和街道辦、居委會、社區工作站打通起來。最關鍵的,要和業委會真正形成互動。    

          溫度意味著什么?意味著環境。我們的地球溫度是17度,人體的溫度是37度。變一度都會變成一個另外的物體。比如說地球,如果17度升1度,會產生什么變化嗎?冰川會有70%的消融,地球的物種會產生上百萬個物種的消亡,這就是溫度的重要性。    

          在三年前我提出了一個新的邏輯,叫“社區溫度”,來替代一個名詞,我們用了一個三十年的名詞,我認為應該被淘汰掉,叫“客戶滿意度”?蛻魸M意度應該從物業行業或者從社區服務行業剔除掉,為什么?那是開發商考核物業管理部門的KPI指標。對我們的服務有引導性嗎?我認為沒有。我們的增值服務跟客戶滿意度有半毛錢的關系嗎?你去看二十個維度里面有嗎,沒有,主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個新的,做了三年,社區最大的價值是人與人之間的交流,是物業公司跟業委會的交流,是社區跟街道辦、社區工作站、區委區政府的交流。    

          沒有辦法,因為我們是一個整體,我們不能單維的看。我們怎么測量?我們把社區分為四類,冰社區、冷社區、溫社區和熱社區。如果你的社區擁護你,如果你的社區完全離不開你,我認為根本就不存在社區團購的機會。為什么會有社區團購的團長?是因為物業跟社區居民的互動太弱了,F在物業很多管理處的主任都不能進入業主群。我自己居住的小區,一聽說有物業公司了,馬上把群都關了。業委會變成了跟物業對立的一個群體。這對嗎?這不對,哪有主人和管家是對立的。所以,我們一定要把把社區的維度不斷地往上走,從小區變社區,從社區變成熱社區,我們的資本故事就真正意義上落地了,我們才有能力跟所有的互聯網巨頭去談一個問題。我們一定要互動,要尊重我在社區的地位,只有達成了這樣,我們才能夠真正意義上主導我們的未來    

          剛才長江總說了,未來的社區是數字的社區。數字怎么來?是要靠不斷的積累。大家看,這是我過往做的抽樣社區的溫度變化。我們發現一個特別有意思的,隨著溫度的提升,增值服務才能落地;隨著溫度的下降,社區增值服務一定會上升。未來大家都在建自己的物業群,物業群的背后是什么?是行業要真正意義上去響應業主。到那個時候,當所有的小區升維成社區,物業公司升維成社區服務公司的時候,我們一定會升級成萬億級的物業公司。祝愿大家成為萬億級的物業服務公司。    

          

        (責任編輯:劉寶丹 HO023)
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