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調查丨房企大范圍降價屬個別現象,2020年樓市有望創新高

2020-12-26 10:58:10 和訊房產  劉寶丹

 

“南六環的精裝修新房,您考慮嗎?”

圣誕節這幾天,小林每天都能接到兩三個這樣的電話,都是約她去看房的,有銷售跟她講,有些項目十一就開始促銷,四季度的售價比之前便宜了三四十萬,降幅大約10%左右。

小林進一步追問:“那年底還有沒有降價空間?”?銷售說:“年底沖業績要求回款價格有談的空間,不過您得來售樓處看看我們當面聊,因為領導不讓在電話里或者微信給客戶報價!

小林和銷售的聊天記錄

最近很多人都有過小林這樣的經歷,距離2020年結束只剩下一周的時間,房企都在加班加點進行最后一輪沖刺,各種優惠也是層出不窮,不過,鑒于樓市促銷套路太多,大家可能會問,現在買房真的劃算嗎?

01

樓市沒有大規模打折

12月23日,富力員工在朋友圈發文稱:“富力25載,員工感恩回饋,最低75折!可更名!不限套數!”,根據該員工曬出的海報,這次活動涵蓋了富力在全國各地的項目,只要12月29日前一次性付清全款就可以享受75折。

富力優惠信息

業內人士分析認為,富力75折賣房是一種變相促銷的方式,尤其可以在一年內免費更名一次的,這樣員工就可以將房子轉手給別人,看起來是員工福利,其實也是一種銷售手段,而且全款買房也便于房企年底加速回款。

這樣大范圍降價活動并不鮮見,9月,恒大全國樓盤直接降價30%開售,相較于去年的“全國樓盤88折銷售”,恒大的力度更甚去年。不過,就在恒大降價之前的一個月,房地產行業剛剛迎來“三道紅線”政策,外界大多認為恒大是迫于負債壓力才降價促銷。

據和訊房產初步調查,當前,像富力這樣全面打折的房企并不算多,世茂、碧桂園、龍湖、榮盛等房企的折扣大多還是要根據項目和區域來定,比如,世茂集團為了年底沖刺業績也推出了很多優惠,據一位了解情況的員工介紹,世茂在環京的降價力度較大,尤其是武清和香河,最高優惠大約可以打八折。

不過,很多房企不僅沒有在臨近年底推出大幅降價活動,反而有鳴金收兵的跡象。一位不愿具名的碧桂園員工表示,公司雙十二打折季剛過去沒多久,現階段沒有大規模的折扣活動,都是各個項目根據實際情況和銷售節奏做的定制化折扣,肯定不如之前優惠力度大。某國企相關人員更是直接對和訊房產表示,現在北京都是限價,銷售底價基本確定,所以不能再低了,不然就是“國有資產流失”。

在業內人士看來,無論房價降價力度看起來如何,熱門區域和熱門樓盤的房子往往供不應求,很難大幅度降價,一些冷門項目降價力度可能確實會很大,畢竟有沖業績的需求,房企愿意降價促銷。不過,他強調,自從融資新規出臺后,房價漲幅已經開始回落,就當前而言,并沒有進一步的大規模降價現象。

02

核心城市房價出現上漲信號

實際上,今年房價不僅沒有下降,核心城市反而有上漲跡象。

此前,知名地產人吳建斌預計,四季度很多企業會降價,原因有二,一方面, 2020年上半年被疫情耽誤了,房地產企業銷售壓力全部轉入到下半年,采取降價是一種最重要的營銷方式。另一方面,降價出售可以增加現金流,進而降低有息負債,對于負債率的降低有很大幫助。

正如本文開篇的銷售人員所提及的那樣,有些房企在四季度開始降價,與這種現象相符,8月融資新規之后,房價大體處于穩中下降狀態。

統計局數據顯示,8月70個大中城市房地產市場的價格還呈現略漲態勢,然而到了9月,各線城市的新房銷售價格環比漲幅回落或與上月相同,10由于各家房企提前展開促銷活動,各線城市的新房銷售價格環比漲幅總體回落,到了11月,商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落狀態。

不過,雖然房價呈現回落趨勢,但相較去年,11月新房的銷售價格仍然有所上升。統計局數據顯示,11月,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%,二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%,三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%。?

12月23日,社科院旗下的緯房研究院發布了一線城市緯房指數,數據顯示,近一年來,深圳房價累計上漲22.23%,上海房價累計上漲9.6%,房價漲速超越短期收入增速。廣州房價累計上漲5.1%,北京房價累計上漲2.76%,房價漲速大致處于合理水平。

不僅如此,核心城市的房價已經有上漲的信號。緯房研究院數據顯示,代表全國24個核心城市(均為一二線城市)的綜合房價變動指數,數據顯示,2020年11月,核心城市房價環比上漲0.33%,漲幅比上月擴大0.02個百分點。

03

2020年樓市成交額或創新高

影響房價的因素很多,結合年底這個特殊的節點來看,房企沒有大規模降價的一個最重要因素是銷售業績普遍完成較好。可以說,無論是疫情黑天鵝,還是“三道紅線”政策,都沒有阻擋房地產行業創造歷史的腳步。

早在10月,房地產市場的成交面積已經跟去年持平,11月,房地產市場實現穩定增長。

統計局數據顯示,1—11月份,國內商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%,增速比1—10月份提高1.3個百分點;商品房銷售額148969億元,增長7.2%,增速提高1.4個百分點。這其中要歸功住宅市場的強勢恢復,數據顯示,1—11月份,住宅銷售面積增長1.9%,住宅銷售額增長9.5%。

主流房企的業績完成情況更好好于行業?硕鹧芯恐行臄祿@示,截至11月末,在百強房企中,已有近8成房企累計業績超過去年同期,實現同比增長。目前,超6成房企的目標完成率達到90%以上,但同時,也有近3成房企全年的目標完成率在85%-90%之間,另有少數房企目標完成率仍不及85%。

2020年11月典型上市房企業績表現(億元)?

注:除部分備注的企業外,數據口徑均為全口徑;去年同期數據來源為企業公告,若無公告數據,則來源為排行榜;綠城中國、建業地產數據口徑不含代建

從上圖可以看出,在40家典型上市房企中,35家企業單月業績同比增長,22家企業累計業績同比增長。整體而言,上述房企的平均增速大約在13%,高于行業7.2%的增速。在這種情況下,房企業績壓力較小,也就缺乏降價的動力。

中原地產首席分析師張大偉日前對媒體公開表示,2020年中國房地產市場銷售額有望達到17.2萬億元。他表示:“10年前,這一金額為5.2萬億元。不得不說,中國房地產市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑!

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計,從總體上看,2021年國內商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創歷史新高,預計2021全年商品住房價格同比增幅可能在5%左右,房地產開發投資同比增速將持續在7%左右。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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