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現場丨吳清舟:辦公場所裝修的智能化趨勢

2020-12-25 15:48:37 和訊房產 

  12月25日,以“重壓與重生,新格局下新商辦的新未來”為主題的中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會在北京舉行。CBRE世邦魏理仕項目管理部董事吳清舟在提到辦公場所裝修趨勢時提到,舊資產的升級改造中更加重視智能化的應用,此外,將建筑信息建模帶到運營中也是近來裝修的主流訴求。

現場丨吳清舟:辦公場所裝修的智能化趨勢

  附現場演講實錄:

  吳清舟:大家好,首先感謝主辦方的邀請。很高興見到大家。今天看了很多樓宇、工業園區、大型地產的開發案介紹,下面利用CBRE在今年比較難過的一年,從市場一線搜集到的關于室內部分的趨勢和數據的分享,希望對大家未來的工作有所幫助,市場上別的企業做什么,大家花多少錢,別人的辦公室為什么那么好看,提了很多問題。

  我們先列舉了今年在北京市場上商業化的內裝項目,我們做了59個,也是行業這塊的一手數據。2020年我們節選了一些企業,像字節跳動已經在全國150萬平米的總體量,包括快手今年應該達到了20萬,我們一直在重復這些項目。

  從國家的類別看,還是中國和美國現在是世界上兩大巨頭。企業的分布來看,中資今年也回應了剛剛說到的租賃市場的情況,還是集中在互聯網和高科技,包括基金公司、投行。

  中國的互聯網,獨角獸企業和超級獨角獸企業今年表現的也非常好,不受疫情太大的影響,很多人窩在家里玩游戲,所以游戲的控制特別火。

  美國這塊,很多是因為19年做了財年的計劃,今年的項目還是正常往前推進,明顯看到北京加州地區過來的高科技企業,也是占到了大部分的主流。

  另外投行,摩根大通、瑞銀、高盛、摩根史丹利(002588,股吧)也有一個項目在北京做,醫藥的企業,強生、輝瑞都非;,他們也在大連和北京做了不少的辦公室的裝修項目。體育用品類,阿迪、耐克包括NB,能源類的少一些,歐洲和日本的企業在中國也有一定的活躍度。

  我們的數據主要從這邊取材,大家看項目的分布圖,也回應了剛剛說的租賃的情況,東三環或者CBD國貿地區還是集中了大部分的項目,有高科技、投行、能源企業,醫藥企業,體育企業。西城區基本上是清一色的投資企業,包括高盛、高華。東北區域有一些德資和日企,燕莎一帶,望京的北擴區有不少的IT企業,包括阿里的園區,還有蘋果。另外一大片在西北區域,西北旺,上地,海淀科技園,字節跳動、快手,便利蜂,美團都扎堆在那里,這是今年進入到市場化的裝修企業的項目分布。

  說到成本,也是三個方面,一個是錢,一個是時間,一個是高科技,明年是怎樣的趨勢,全球的裝修成本情況來看,我們是以倫敦作為基準點,全球最貴的裝修城市是法蘭克福,德國不管是工人還是材料都是最貴的。最便宜的是印度,在孟買。上海和香港基本上也是全球的中高端,首先租賃的成本很高,裝修成本也比較高,北京相對于上海來說,裝修的成本更高,上海有得天獨厚的優勢,上海也算是中國這邊基準的參考點。

  另外裝修成本,十年前外資開始大量進入中國以來,到現在一直都是下降的趨勢,包括我們有大量的材料廠商的本土化,我們不需要太多的進口材料,這塊今年趨勢還在持續當中,今年的裝修成本比去年進一步的下降,大家看到下面,裝修的施工成本,我們一般說裝修和機電,在今年有明顯的提升,主要是說今年的疫情,防疫方面,工人的成本提高,施工的成本提高。地毯、活動家具、系統家具、老板桌這些都沒有什么太大的變化,另外很多的企業投入了大量的錢做高科技的東西,搬遷的成本也比較高,另外我們說一些設計、機電和項目管理的費用也處于比較穩定的狀態。

  首先裝修這塊,行政會問老板,我要錢,要裝修,老本會問多少錢,很多老板認為裝修就是施工加上機電,我們說的是整個項目的涵蓋的,當時我們說設計費用,管理費用,另外一些最基本的裝修機電、地產家具,弱電那邊沒有太大的概念,但是機房的建設,包括室內辦公空間的路線,包括音視頻系統,投影、電視、安防系統,我們是根據全盤的概念,北京和上海,還有廣州提供了這樣的比較,高檔裝修這塊集中的企業還是外資互聯網或者外資金融,他們的預算整體偏高,Google最高達到1.2萬一平米。大部分的企業基礎裝修會往下走,一般1500元到2000塊錢一平米,這個我裝修不含家具、地毯、弱電智能化的東西。

  配比也想說一下,今年和明年總體的趨勢,機電工程和建筑工程這塊一直往低處走,23%和29%的占比,家具中國的量產比較厲害,占16%,軟成本在10%,安防和音視頻還是維持比較穩定的狀態,大概占22%左右。

  說到周期,也有比較大的不同,我們也是統計了今年大概5000平米的室內裝修,像北京大家知道,審批的時間越來越長,包括施工許可證的申請,前后大概占兩個月的時間,另外包括設計的時間、施工的時間,互聯網這塊,中資互聯網依然非常的激進,可能三四個月要交出來,他沒有時間等,包括武漢或者成都,開一個點3000多人在樓下等著入住,互聯網給大家的壓迫感比較強,時間長、成本低。

  中資的金融企業,像中信、保險類的,他們的裝修都在六到七個月,他們愿意花更多的時間給到施工,金融那邊總體來說時間的壓力沒有那么大。

  另外像美資來看,我們說時間節點相對比較理智一些,設計和施工分開,或者把整體的施工期加長,報審期間也不會刻意的壓縮,渣打銀行的周期可能會達到1年到1.5年,他們的運營系統貨期非常長,亞馬遜他們的IT的機柜從美國運過來就需要六個月,所以他們不會特別激進的時間周期。

  我不太想特別多聊智能化的具體的某一項,因為太多了,什么都有,各種智能化,各種工位預定,人臉識別、機器人,我主要是做了簡單的總結,取材主要是市場上幾種類型的公司,像Google,代表的是美資互聯網企業,戴姆繳是歐洲的制造企業,HP美資的互聯網等等。我們可以看到基礎的智能化的東西使用還是比較常見的,但是人臉可以看到中資企業對人臉比較鐘愛,外資很少用臉部,因為這個涉及到個人的隱私的東西,可以看到剩下的幾家美資的不采用人臉,云打印、訪客管理系統都屬于常規的智能化的手段,一卡通,Google的卡可以全球通,對信息的安全標準要求比較高,會議預定大家都有,一鍵控制,控制燈、空調等等系統都有做,無線投屏,涉及到行政管理的資產管理,通過一些APP保修,這幾年在企業里面還是比較常見的。

  我們也想說下一步室內裝修會朝哪一個方向發展,我們近兩年會分成兩種類型,關于舊資產的升級改造,像我們剛剛完成的貴賓樓的改造,長安街邊上,我們可以讓大家看到變更的結合,很多是先把模型建起來,VR探訪,3D的展示,貴賓樓把樓宇的消防系統、安防系統都依托在1:1的3D模型里面進行管理。

  簡單一個例子,樓宇智控系統,幕墻西邊會有一個攝像頭,但是并的管理下,離幕墻往左多少厘米會有一個攝像頭,哪一個廠家的,什么時候裝的,這是關于樓宇的改造部分。

  室內裝修這塊大量的應用建筑信息建模,避免機電打架的情況,這是貴賓樓做的BIM系統,大家可能會說這個模型我們見過,這個模型是通過3D的機器人的掃描,大概1.5的直徑這塊,都是通過掃描完全1:1復原這個建筑,精準度和一般的3D情況有本質性的需求,電梯可以時時的監控到里面幾個人坐,承重多少,哪一個品牌廠家的,所有的照明、燈光,消防系統大概是什么樣的情況,可以在后臺了解到每個智能化相關系統,只要是兼容的話,運行的狀況和報修,都可以通過這個平臺管理完成。

  另外室內裝修,我們也看到很多客戶也是希望說在完成之后,可以把建筑信息建模帶到運營中,各種大項目上面指導設計+施工,一定會運用到BIM,室內裝修今年了應用看到了比較大的趨勢,大家開始使用,這個里面的家具、系統隔斷都是1:1用材料廠商提供的模型,放到這個空間中,包括那些弧形之間的距離和現場完全是1:1復制的,這個對管理來說,就比較容易進行后期運營方面的改進。

  總結下來,裝修這塊在2021年還是有很多的更新的科技的應用,包括我們的裝修成本一直在下降,這個趨勢也是不可逆轉的,施工的周期來講,大部分的企業都比較理性化了,另外1:1模型運用,明年的市場應該會見的比較多一些。感謝大家!

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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