注冊

泰禾債務重組撕開一道口 從深圳、珠海項目138億債務展期開始

2020-12-24 09:04:26 觀點地產網 

于當前的局面,有人認為泰禾終于迎來轉機,但也有聲音認為,這相比近500億元的到期未付債務來說不過是杯水車薪。

觀點地產網?活在傳聞中的泰禾債務重組方案,如今終于撕開了一道口子。

12月18日,泰禾全資子公司珠海保稅區啟航物流有限公司作為借款人,與中國民生銀行股份有限公司深圳分行就一筆18億元的借款達成展期協議,展期至2022年6月10日。

12月21日,幾近相同的方式,泰禾全資子公司深圳泰禾房地產開發有限公司、深圳中維菁山房地產開發有限公司作為共同還款人,與中國長城(000066,股吧)資產管理股份有限公司深圳市分公司就一筆120.03億元的債務達成協議,展期至2023年12月18日。

這兩筆總計138億元的債務原本將在今年到期,如今卻給了泰禾兩到三年左右的喘息期。

于當前的局面,有人認為泰禾終于迎來轉機,但也有聲音認為,這相比近500億元的到期未付債務來說不過是杯水車薪。

債權方“松口”

兩則借款展期協議背后,分別指向了泰禾在珠三角的三個項目。

上述債務均發生在2017年——這也是泰禾轉危前最為瘋狂的一年,不僅拿地金額翻倍,銷售額也由2016年的400億元一下越過千億門檻,同比增幅達147.55%。

如公告所示,于2017年這一年,泰禾全資子公司珠海啟航作為借款人與民生銀行深圳分行簽署了18億元的借款合同,期限至2020年12月20日。據悉,珠海啟航為泰禾旗下深圳泰禾房地產開發有限公司于2016年以12億元全資受讓的公司,旗下持有資產為珠海保稅區35號地塊。

該地塊現由泰禾開發為“珠海泰禾中央廣場”綜合體項目,處于在建狀態,但已有部分物業在售。今年上半年,該項目預售金額為3002萬元,營業收入則為0。

相比第一筆債務,另外一則公告披露的涉及120億元的借款金額則更具代表性。

于2017年,泰禾集團(000732,股吧)全資子公司深圳泰禾、深圳中維菁山作為共同還款人,與中國長城資產管理深圳市分公司簽署了借款協議,本金為120.03億元,期限自2017年4月21日至2020年4月18日。

觀點地產新媒體查閱獲悉,深圳泰禾、深圳中維菁山背后則分別指向泰禾在深圳的兩個項目,前者為轟轟烈烈的尖崗山深圳院子項目,這個由泰禾2015年以57億元高價奪得的項目至今尚未入市;后者則是泰禾在深圳的首發項目泰禾中央廣場,與上述珠海項目類似僅售出少部分物業。

如今兩筆到期債務均獲得展期,其中珠海項目借款展期時間為一年半,深圳兩項目超百億的借款則有三年左右的展期時間。為此,泰禾集團均同意為兩筆債務所涉及的負債和義務繼續提供連帶責任保證擔保,擔保額度分別為不超過18億元、160億元。

之所以能夠達成重組協議,一方面或也是債權人的無奈之舉。

以其中120億債權人長城資產為例,假若最終項目爛尾,泰禾崩盤,那對于其自身債務回收來說也是毫無益處。

而在泰禾的債務重組中,長城資產也是扮演極為重要的角色。

作為中國四大金融資產管理公司之一,長城公司成立之初的主要任務是收購、管理和處置國有銀行剝離的不良資產。2017年,泰禾將持有的深圳泰禾應收債權及相關附屬權益、利益作價60億元轉讓給長城資產,并由深圳泰禾按年化利率在8%-9%范圍內支付債務利息。

此后,泰禾和長城資產的合作進一步加深至產業投資并購、銀行業務、金融租賃、信托業務等方面。也因此,長城資管成為泰禾的最大債權人之一。

早在今年11月時,就有消息稱長城資產內部正在針對泰禾債務展期、利息讓渡等內容進行審批,如今終于靴子落地。

除了本身的利益考慮,債權方“松口”的原因,或也在項目公司本身的土儲情況。觀點地產新媒體查閱獲悉,幾筆融資涉及的深圳院子、坪山中央廣場及珠海中央廣場項目均為泰禾100%全資持有,分別代表土儲4.89萬、10.73萬及7.19萬平方米。

截至2020年上半年,三個項目累計已投資金額為98.9億元、93.7億元以及52.77億元,合計沉淀資金超245億元,而目前項目對應債務則僅在138億元左右。加之項目資產情況,債權方在這時候選擇將債務展期,推動泰禾盤活資產以回籠資金,也是為數不多的方法之一了。

同時也有觀點認為,長城作為國資下屬金融結構,且又是泰禾最大債權方,其踏出這一步對于泰禾全面的債券重組來說是一個決定性作用。

債務重組進行時

債務到期問題是今年泰禾最難過的坎。

三季報顯示,截至該披露日10月24日,泰禾已到期未歸還借款金額增至487.10億元,尚未支付的利息為64.76億元,其中包括17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02等本息的兌付。

若減去獲得展期的泰禾本于今年6月到期的長城資產120億借款,目前泰禾仍有超350億元的逾期債務需要談判與解決。

最好的解決方式自然是回籠資金,但本該最為有效的銷售渠道,則因疫情、資金等關系愈顯乏力。觀點指數榜單顯示,截至前11月,泰禾全口徑銷售為341.7億元,位列78位——這也是為數不多的將腳從千億門檻內跨出來的房企。

這也使得泰禾更多只能通過出售泰禾人壽、收編多元化等方式獲取資金。

11月12日消息稱,中國平安(601318)與陽光保險等公司有意收購泰禾投資旗下的人壽保險子公司,交易或涉逾10億美元,約合78億港元;后于11月27日開始,泰禾北京、廈門、南昌、鄭州、青島、咸寧、長沙、西安各地的影院紛紛下架電影、暫停營業,黃其森三年的影視夢或將走至終點。

另一方面,泰禾寄希望于向外獲得援助。7月31日,泰禾以19.9%股份引入戰投萬科,外界一度對這場合作產生了無窮想象空間。

但在轉讓協議中,萬科明確稱,成為戰投的前提條件是泰禾債務順利重組。萬科對泰禾不承債、不提供增信以及財務資助,且在雙方完成股權轉讓之后,萬科才會協助泰禾進行公司治理,盤活存量資產。

言下之意,在24.27億元的轉讓總價款、某種意義上的信用背書外,萬科不會有更多實質性的資金協助。

截至目前,泰禾的債務重組尚未確定性成功。

不過萬科也并沒有選擇全然“坐視不管”。今年11月有消息稱,萬科正在和中國華融協商,不排除雙方將一起進場,盤活泰禾南京和蘇州項目;同時,泰禾區域組織架構也有所調整,如泰禾上海區域被正式撤銷,大部分區域改編為事業部等。

華融也是泰禾的重要債權方之一。同樣是在2017年,泰禾在以59.6億元拿下北京孫河別墅區北京院子二期項目地塊后,就以泰禾集團、泰禾投資為主體與中國華融、大連銀行北京分行借款40億元。

雖項目前期銷售已償還部分借款,但因2019年開始拖欠工程款導致停工半年多、挪用房款等,截至目前泰禾仍拖欠華融25億元的抵押貸款。

可以窺見,在泰禾的債務重組里涉及了多方的利益瓜葛,多方的努力退讓。如今,泰禾與這些債權人的關系更像是綁在一條繩上的螞蚱,要么一榮俱榮,要么一損俱損。

據悉,今年9月福建省分管副省長組織省廳相關職能部門與金融機構、銀行等部門召開了關于泰禾的專題會議,商議扶助泰禾事宜。

直到如今也可看到,陸續有債權人做出了讓步,如公告中的長城資產、民生銀行,又如上述的中國華融,同樣也與近期就其中一筆4.87億元債務與泰禾簽署長期履行協議,并申請法院中止強制執行債務。

這顆過去一路激進高歌埋下的雷,總要有人去排除。

但要清醒的是,目前的債權展期更多是給了泰禾喘息的機會。要活下去,還得泰禾把手中的資產盤活、變現。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
看全文
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

推薦閱讀

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,并請自行承擔全部責任。

亚洲日本欧美日韩高观看,国产日韩在线欧美视频,国产 欧美 亚洲 中文字幕