解局 | 20億售浦東新區寫字樓與大悅城賣樓

“有進就有退”，在全力沖刺“回追計劃”的路上，大悅城(000031,股吧)系在不斷加碼以購物中心為主的商業板塊，同時也在處置一些寫字樓物業為前者增添“燃料”。

12月21日，大悅城控股旗下港股上市平臺大悅城地產披露公告稱，公司間接非全資附屬公司上海悅耀，合計約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關物業（簡稱：上海浦東前灘物業），收購方均為上海陸家嘴(600663,股吧)(集團)有限公司旗下公司。

大悅城地產在公告中表示，待出售事項完成后，預期錄得除稅前收益約5.03億元。接近大悅城控股相關人士向觀點地產新媒體表示：“上海浦東前灘雙方合作的時候就約定合作方回購�！�

在大悅城控股以“商住結合”為核心的發展模式中，上海浦東前灘物業只是其中一個被擺在貨架上的出售物業。未來，隨著其他寫字樓項目完工轉入，或許將會有更多這類物業出現在市面中。

而且，不少物業的出售意味著一筆盤滿缽滿的收入。

關于上述項目的出售事項，有市場人士向觀點地產新媒體分析道：“這一項目出售價格對于前灘來說相對過往偏低，考慮到今年的情況也是合理的，毛收益率不到5%，租金的增長還是有潛力的�！�

前灘物業的5年

上海浦東前灘物業是一個有故事的項目，故事的另一個主角就是本次的收購方陸家嘴集團。故事發生的背景與上海國企改革密切相關。

2013年底，上海發布了新一輪國資國企改革方案《關于進一步深化上海國資促進企業發展的意見》，稱為“上海國資國企改革20條”，打響了新一輪國企改革第一槍。方案涉及加快國資與產業聯動調整、優化國資布局和結構等七個方面內容，旨在將國企過去的“管國企”轉變為“管國資”。

彼時，在國企股份制改革中，引進民企還不是普遍現象。作為上海浦東新區國資委旗下公司的陸家嘴集團，將目光放在了另一家國資企業身上——中糧集團。

2015年4月份，中糧旗下上市平臺大悅城地產公告稱，公司附屬公司雙達有限公司以總代價12.08億元，成功競標陸家嘴集團掛牌的上海林耀投資有限公司（即上海悅耀更名前，簡稱上海林耀）50%股權，進而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權益。

資料顯示，上海林耀掛牌時凈資產評估價值為24.16億元，資產總計評估價值為33.87億元，主要資產為前灘06-01地塊。該地塊規劃用地性質為商務辦公和住宅，使用權面積為2.46萬㎡，建筑面積為8.36萬㎡，商務辦公部分占不少于50%，住宅部分占不多于50%。

市場不少觀點認為，兩家國企這次的合作是陸家嘴集團在國企改革中的嘗試之一，也為大悅城在上海的困局撕開了“一道口”。其中，前者于次年重組后形成了“商業地產+商業零售+金融投資”發展格局；后者于2010年2月份完成收購上海知名爛尾樓新梅太古城項目后，卻一直苦于改造未有進展。

并且，當時大悅城地產以低于半價的代價獲得上海浦東前灘極其稀缺的地塊，成交價僅為28900元/㎡。當年，周邊的36-01地塊、32-01地塊兩宗地均價分別為65832元/㎡、66629元/㎡，成交時均刷新了上海單價地王紀錄。

從陸家嘴集團掛牌前灘06-01地塊50%股權的出讓條件來看，實際上就已經“私定終身”，限制門檻包括：競得人2013年末凈資產不少于60億元且資產負債率低于40%；2013年凈利潤不少于20億元；具有開發經營辦公物業經驗，于2014年末已開發建成的辦公物業面積合計不少于5萬㎡等。

觀點地產新媒體了解到，按之前公告，在這次合作模式中，上海林耀董事會組成大部分成員由大悅城地產委派。同時，2015年收購以來，上述項目直到2019年度報表才有呈現。

2019年報顯示，上海浦東前灘項目于2016年6月開工建設，目前已竣工，其中于2019年總計容面積為4.18萬㎡，預計總投資額31.65億元，累計已投資29.68億元。大悅城地產持有該項目29.8%權益。

同時，上述項目計容面積8.36萬㎡，可供銷售面積、累計銷售面積、累計結算面積均為4.208萬㎡，2019年結算金額為34.02億元。到了2020年中期，該項目實現銷售金額6981.48萬元，結算金額6119.42萬元。

回到本次公告中，大悅城地產以17.17億元向上海東磬出售由6幢2、3號辦公樓面積約3.65萬㎡，以及309個相關地下車位組成的物業A；以2.83億元向上海東薈出售由7幢1號辦公樓面積約5740㎡，以及49個相關地下車位組成的物業B。兩者總銷售面積約4.22萬㎡，均價為47348.57元/㎡

從這一連串動作來看，上海浦東前灘項目經歷了陸家嘴集團全資持有，引入大悅城地產開發建設，再轉為陸家嘴集團另一家子公司旗下資產，項目兜兜轉轉背后也讓大悅城地產從住宅項目銷售、商業物業處置等方面獲利不少。

且于此期間，大悅城地產通過向持有上海浦東前灘項目的陸家嘴集團子公司提供貸款融資，進而獲得融資利息。例如，于2019年12月，其向上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司提供11億元無抵押循環貸款融資，期限一年，利息為中國活期存款現行基準利率。

慣例兜售寫字樓

事實上，回顧大悅城的發展歷史或許可以看出，其天生基因中不含寫字樓業務和物業，在其幾次業務調整中，這項業務并沒有列入核心計劃中。

2007-2010年，中糧集團地產業務分為兩大塊，中糧地產主管住宅開發業務，中糧置地負責商業地產；2011-2018年，四個核心板塊為負責住宅及工業地產的中糧地產，中糧置地負責“大悅城”商業品牌，以商務與度假酒店為核心的酒店事業部，以及旅游地產開發經營的中糧海南。

在2019年上半年，重組整合大悅城地產并形成“A控紅籌”架構后，大悅城控股（中糧地產更名）管理層就喊出了“力爭實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標，而以商業地產為核心，發展城市綜合體平臺大悅城地產被寄予厚望。

不過項目開發建設中涉及到的寫字樓或其他業態，大都成為了貨架上的“商品”進行出售，反哺到項目建設投資資金或公司一般資金用途。而本次出售的上海浦東前灘物業或許也能印證這一點。

這一浦東前灘物業項目實際上早已完成開發，但大悅城地產卻沒有進一步招商出租，而是進行打包出售。其在公告表示，該等物業并于集團財務報表內入賬列作持作發展物業，已完成開發，目前空置并處于營運中。

關于出售事項，大悅城地產在公告中續稱，出售事項的銷售所得款項凈額將入賬為集團溢利及將用作集團的一般營運資金。出售事項作為收益及于集團日常業務過程中進行。

進一步研究A股平臺大悅城控股2017-2019年及2020年中期財報可以發現，其持有項目開發中不少涉及到寫字樓業態，但體現在租金收入上僅有個別項目，比如2017、2018年中的深圳寶安三區中心大廈，2019年及2020年中期則增加至運營5個寫字樓項目，且這些寫字樓持有權益普遍較低。

選擇此時出售上海浦東前灘物業或許正值不錯的時機。

一方面，核心甲級寫字樓成為大宗交易市場的熱門資產。戴德梁行2020年上半年上海大宗交易市場報告顯示，辦公為最受歡迎的投資類別，占期內交易總額455億元的比例達76%。

同時，各資產類別資本化率達到3年內新高，其中核心區域甲級寫字樓為4.1%，非核心區域甲級寫字樓為4.3%。不少實力企業都會選擇收購核心區位、品質優良的甲級辦公樓用于自用。

另一方面，目前上海寫字樓市場也有回溫趨勢。高力國際上海寫字樓市場研究報告顯示，2020年第三季度，上海寫字樓租賃市場信心回升、需求激增。但受到大量新增供應影響，空置率仍在上升，租金環比下降2.7%。預計市場需求將在第四季度繼續回升，并在2021年持續擴張。

無疑，對于正在沖擊三年實現銷售型業務簽約破千億的大悅城而言，擇機套現不僅可以緩解當下追求規�？焖贁U張造成的資金承壓，亦能提高賬面現金流和利潤或降低債務水平。

據悉，大悅城當前待出售的貨架上儲量增加，持有待售物業由2019年末的5.22億元增至2020年中期的49.76億元，增長的主要原因是杭州大悅城寫字樓與公寓、重慶中央公園祥云、青島金沙·中糧祥云和青島Joy Park完工轉入。

可以猜想的是，未來大悅城或許還會有類似的寫字樓出售動作。

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