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未來2年,地產開發商之間的競爭將更加白熱化!

2020-12-24 08:56:12 和訊房產 

本文轉載自公眾號:“明源地產研究院”

最近幾個月,明源君和十幾家百強房企的高管有過深入交流。交流中明源君發現:

規模接近的百強房企的戰略,已經越來越相似了,有些甚至完全相同。

房企戰略趨同這種現象的背后,是地產行業的2個根本變化:

房地產市場總規模已經橫盤。

未來開發商要想擴大規模,只能是吞并其他開發商的份額。

②房地產市場的規則已經明牌。

以前房地產市場有周期紅利、杠桿紅利、土地紅利……因為有眾多不同的紅利,所以房企可以采取各種不同的戰略、不同的打法。只要戰略對了,能力不是太弱,都能賺錢。

以后房地產市場只有管理紅利、科技紅利、品牌紅利。這些紅利,大家都看得很清楚,但又必須要長期積累,才能獲得。所以房企的戰略、打法,都趨于一致了。

也就是說,在未來幾年里:

大家想搶占的,是同一塊市場。同規模開發商重點布局的區域、城市幾乎完全相同。

大家搶占市場所用的,是類似的打法,各種戰略戰術極為接近。

這就意味未來幾年,房地產市場的競爭,與之前相比,將更加白熱化!

這一輪競爭中,誰輸誰贏,就看落地的能力、執行的能力!

即使是同一塊地同一個項目,也會出現有人能賺錢有人會虧本的情況。

明源君下面就來說說,什么樣的開發商,落地執行的能力會更強,能從這一輪拼殺中脫穎而出……

人才的板凳深度要足夠

上一輪勝出的房企,大多是因為標準化做得好。

因為總部標準化做的好,所以對區域、項目團隊個人能力的依賴降低了。

在標準化之下,所有項目做到70分,單個項目利潤低一點也無所謂,因為規模迅速擴大,總利潤一定是會上升的。

而在下一輪比拼中,光靠之前的標準化已經無法勝出,因為:

①客戶對房屋品質的要求越來越高,地價卻越來越貴,項目利潤也越來越低,要在這個夾縫中求得生存、賺取利潤,必須有因地制宜的能力。

舉例來說,正負零之下的項目成本控制,空間很大,卻無法標準化。

②不同房企戰略布局趨同之后,其他標桿房企的項目和你同區域、同時開盤的可能增加了。你的項目僅僅達到客戶之前的預期,是賣不出去的,因為客戶會貨比三家。你必須超過周邊競品才行。

要在標準化的基礎上更進一步,考驗的就是兩個群體的能力:

1、?考驗區域團隊的能力

區域團隊不能僅僅滿足于執行總部標準,而要有根據區域客群、氣候特點,制定區域標準的能力。

2、?考驗項目團隊的能力

項目團隊也不能僅僅滿足于執行總部、區域標準,而要有因地制宜,通過讓項目設計、施工方案部分個性化,從而提升溢價、降低成本的能力。

區域團隊、項目團隊是否具備上面所說的能力,則要看房企人才的板凳深度了。

板凳深度足夠,區域團隊、項目團隊就有很大潛力可以挖掘。

要有多方面的長期積累

未來能勝出的房企,一定是秉承長期主義、在各個方面長期積累的房企。具體來說,是以下一些方面的積累。

1、?品牌和信譽的積累

為什么有的房企融資成本低?

因為其潔身自好,不但塑造了低杠桿的形象,而且兌現了所有對資本市場的承諾。

為什么有的房企勾地容易?

因為其兌現了之前對地方政府的承諾,商業、產業地產發展很好,納稅很多。

因為融資成本、拿地成本的不同,同時開盤的相鄰項目,可能一個利潤率是30%,而另一個只有5%。

為什么有的房企能以低于出廠價的價格拿到供應商的貨物?而且建筑商愿意在合同商談期間就進場施工?

因為其每次支付貨款都很及時。

為什么有的客戶會一而再再而三的買同一家房企的房子?

因為他在三年、五年之后,仍能發現自己房子質量優于其他房子的地方,仍能享受到來自開發商的關心和服務。而房企能否擺脫渠道依賴,銷售費用能否降低,其實就看其在買房客戶中品牌積累的情況。

2、?專業的積累

別家房企的知識體系,即使完全公開給你家,也是沒法用的。

一家房企的產品力、成本力、運營力,都是需要自己一點一滴積累的。

而項目能否溢價、成本能否低于行業水平,外部原因之外,就取決于這些內部專業的積累。

老板要有堅持長期主義的決心

在這個多變的時代,最可怕的事情,就是否認時代的變化,過分依賴過去的成功經驗。

在過去幾年,我們已經看到了一些不相信行業邏輯已經變化,仍然賭周期、加杠桿的房企的倒掉。

企業人才是否有板凳深度,是否有上面提到的各種積累,其實核心還是看房企老板的決心。

畢竟,長期的積累,就需要長期的投入。

房企老板如果仍然認為行業存在著賺快錢的可能,不愿意長期投入,或者仍然把自身主要精力,放在各種特殊機會的尋找上,那么只能是緣木求魚。

而如果房企老板堅持長期主義,即使其企業過去相對落后,從現在開始積累,也仍然來得及!

結語:一條路和多條路

雖然傳統地產開發的模式,目前逐漸趨同了,但這并不意味著房企發展只有一條路。

房企可以選擇只做地產產業鏈上的一環,成為專業選手。

房企也可以在產業鏈上做更廣泛的布局,建立某種生態,而自己賺取標準或者生態的錢。

房企還可以從產業鏈出發,利用自己的資金、管理優勢,向其他領域進發,成為多元化集團。

這些,目前都有標桿房企在做,明源君有時間再詳細講述吧。

(作者:明源地產研究院 天風)

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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