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        復盤2020·買房 | 鶴崗看房記:低總價住宅,值得押寶嗎?

        2020-12-23 21:28:05 90度地產微信號  苗雪艷

        下,熱播劇《大秦賦》中的一個鏡頭令人印象深刻:秦孝文王駕崩的那一刻,呂不韋偷偷躲到房間,露出了“詭異”的一笑。

        這一笑背后預示著呂不韋押寶的嬴異人,也就是秦始皇的老爸,將成為下個接班人,進而自己也將“飛黃騰達”。沒錯,后來,呂不韋確實從一介商人一躍成為大秦丞相,地位僅次于秦王。

        押對寶,有多重要?從過去你買的房子財富翻N倍,就可以看出來。今年因為特殊的疫情,押寶的人也不在少數,90度身邊有押寶股市的,收益率激增至50%,也有押寶樓市的,他們不辭辛苦奔向燕郊、武漢、成都、青島等全國各地看房買房。

        這些人中,一個有意思的現象是,很大一部分人都是沖著低總價房源去的,畢竟,手里不多不少的現金,房產總歸是一個好去處,總比放在手里貶值強。那么,低總價的房子,值得押寶嗎?

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        S照例每周與父母問候的一通電話打過去,沒想到父母竟然在鶴崗的大街上溜達,從濟南到佳木斯機場再到鶴崗,三四個小時的車程,老兩口(以下稱“L夫婦”)也不覺得累。

        是的,你沒看錯,就是傳說中的“樓市白菜價”、黑龍江的地級市鶴崗。根據國家統計局最新全國城市二手房價顯示,鶴崗二手房均價僅2064元,同比下跌9.79%,位居全國倒數第一。業內預測,不出意外,明年鶴崗房價將跌破2000元/㎡。

        L夫婦美其名曰是去東北旅游,實則就想去看看那里的樓市。畢竟“網紅”城市,最關鍵的是,如果真能像網上說的,房子幾萬一套,買上一套放在那里,坐等升值豈不是很值?

        于是,落地后,還沒來得及好好感受這座城市,也顧不得寒冷天氣,L夫婦就準備找一名中介開啟看房之旅。

        但他們發現,不像熱鬧的城市那樣,一落地就有中介熱情圍上來或所到之處很容易找到中介,當地賣樓的中介非常少,用L夫婦的話來說“不是一般的少”,映射出這里樓市的冷清。

        L夫婦沿著市區滿大街尋找中介門店,好容易尋到了一家,這才在中介經紀人開著面包車的帶看下,從市中心到四周郊區,新房、二手房,看了個遍。

        一圈下來,L夫婦說,市區四周遍地棚改房,鶴崗總體樓市價格確實如網上所說“白菜價”,均價在2000—3000元,遠一點郊區的房子不到1000元/㎡就能拿下來!熬瓦@個均價在其他地方的蓋房成本都不夠!

        以L夫婦看過的一套郊區棚改新建房為例,82平,按照每平米1000元計算下來,總價還不到10萬元。

        當然,這里還有更便宜的房子,花2萬元就能買下一套60平米的房子,相當于每平米只有300元!2萬元在北京可是連一平米都買不了呢,在這里就能買一套房!”L夫婦電話里不住地對女兒S感嘆道。不過,總價2萬的房子,硬件條件并不好,基本都是在頂層,且無電梯。

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        從白天看到夜晚街燈亮起,兩天下來,跑斷腿兒的L夫婦只看上了一套130平米的房子。

        這套房子位于市區,獨立新樓,共18層。開發商對外售價是每平米約3000元,不過位于10層的一套開發商頂賬給到項目經理的房子,急于售賣變換成現金,開價每平米2300元,中介說再砍砍價,估計還能更低。按照戶型面積130平米算下來,總價不到30萬。

        那么多便宜的房子,為什么只看上了這套房子呢?

        看過全國各地不少房子的L夫婦男主人說,因為只有這套房子有增值空間的可能!霸鲋悼臻g就在于旁邊配套的兩所學校,一所小學,一所中學,關鍵是那所中學能排進全市前三名,教學質量又好,生源也不錯!

        男主人的判斷是,需求決定著增值空間。

        “但是,這套房的增值空間只是有可能,不是一定能。因為城市的整體基本面很差!蹦兄魅私又a充道。

        男主人目測,鶴崗雖然成片成片的房子很多,但入住率很低,目測只有1/3的入住率,剩下的2/3都是空置狀態,感覺是一個“空盒”的樣子。這說明城市的活力不足,人口少。

        老兩口對這座城市活力的基本判斷,也在中介那里得到了回應。

        中介坦率告訴他們:如果想在這里買房住,特別合適,因為總價非常低,環境除了冷之外也適合居;如果是投資,并不適合,因為鶴崗的需求并不活躍,總人口也少,周邊也并沒有來這里的熱情、向往和熱潮,而且年輕人還在不斷往外走,這些都堵住了增值空間的向上通道。

        “就現在這個樓市房價,也是鶴崗在網上火了以后才漲起來的。三年前,如果在這里有一套,現在估計能翻倍,F在買坐等升值,很難!敝薪閾u搖頭,不建議在這里投資。

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        不過,L夫婦看上的那套總價不到30萬可能存在升值空間的房子,最終,沒買!芭c其花30萬在這里投資一套房,為什么不去更有投資價值的地方呢!

        當然,遍地總價2萬、總價10萬的房子,L夫婦也沒收入囊中,沒任何投資價值的房子,他們覺得買了又能怎么樣呢?還不如多花點錢投向其他的市場。

        “并不是所有低總價的房子都有投資價值!盠夫婦搓手念叨著。

        放棄了這里的房子念想,L夫婦終于可以靜下心來好好感受一下這座城市了:

        城市干凈,街道繁華,甚至還會出現堵車的情況;有正在修建的高鐵和機場;這里的人超級熱情,司機師傅滔滔不絕;美食也好吃,三四個人200元一頓飯的消費水平似乎還趕超了很多三四線城市……

        對于這樣一座因為房價成為網紅的城市,談到其他方面時,L夫婦的好感度不曾少一分。

        但全國城市的比拼就是這樣的現實和殘酷,當你沒有了人口吸附力、吸引力的支撐時,你就被淘汰被遺忘了,就會淪為L夫婦口中的“空盒”。

        所以,這也就是為什么各大城市搶人大戰、搶年輕人大戰愈演愈烈的重要原因。畢竟,“人”才是構成城市活力的底層基礎。就如一開發商告訴90度的那樣,要買房投資,就去人口不斷流入的城市買。

        “有人的地方才有生活!痹诩涯舅箼C場準備啟程離開時,一個兩年前從佳木斯來到北京打拼的女孩,向L夫婦講述了一個“東北白菜文化”的故事。

        女孩說,在東北有一種傳統文化叫“囤白菜文化”。她小的時候,冬天每一個街角縫隙里都塞滿著大白菜“御冬”,與這個城市的鋼筋水泥融為一體,那個時候,“囤冬白菜”也成為東北最隆重、最浪漫的冬季節日。甚至,“秋菜指揮部”也成為最忙碌的一個部門。

        “不過,囤白菜也將成為東北非物質文化遺產了,因為現在的東北年輕人已經開始不囤白菜了,他們可能更多的像我一樣,離開當地去往全國各地其他城市生活!

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        對于廣大購房人來說,值不值得押寶,【城市能級】或是一個可參考的指標。城市能級就是一個城市的現代化程度和對周邊地域的影響力。城市能級越高,越有活力。

        根據人民論壇測評中心去年發布的《對19個副省級及以上城市的城市能級測評》顯示,高分組(得分>80分),包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市;中間組(70分<得分<80分),有重慶、杭州、武漢、南京、成都等11個城市,這些城市多為日益崛起的二線城市。

        而一般組(得分<70分),東北就占了三個城市,長春、沈陽、哈爾濱,由于這些城市所在的城市圈建設滯后,中心城市輻射帶動作用有待加強,因此,在19個城市中能級水平較低。所以這里的樓市也成了購房者“可買可不買”或“不買”的選擇。

        北大金融學教授徐遠的購房建議清單

        在各大城市都在通過各種創新途徑搶跑時,或許,這也是留給城市能級較低的城市管理者一道思考題:如何挖掘當地潛能,吸引更多的流量進來,是重中之重。畢竟,有了流量才好搞事情,房價也才有最底層的支撐。

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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