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        租金降低、空置率升高,北京寫字樓“開搶”租戶

        2020-12-23 09:08:43 新京報 

        從疫情蔓延到有效防控,2020年北京寫字樓市場經歷了“過山車式”的行情,但從全年來看,多項監測數據仍刷新了歷史紀錄。12月22日,高力國際在華北區2020第四季度新聞發布會上透露,剔除自用及此前預租面積后,2020年以來,北京甲級寫字樓3萬平方米凈吸納量刷新有歷史記錄以來新低,租金同比降幅、空置率均創近十年新高。

        雖然市場的凈吸納量呈現逐月恢復的狀態,但是明年超百萬平方米的新增入市量,將給市場帶來前所未有的沖擊。高力國際分析人士預計,2021年,甲級寫字樓供需失衡的態勢仍會加劇,空置率觸頂,租金處于下降通道,但降幅會小于今年。值得關注的是,存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

        凈吸納量低,區域分化麗澤火熱

        疫情嚴重抑制了企業辦公需求的釋放。據高力國際的數據顯示,2020年北京甲級寫字樓全年凈吸納值為12萬平方米,如果剔除自用及此前預租面積后,全年凈吸納量不到3萬平方米,這一數據刷新了自2002年有歷史記錄以來的新低。

        隨著疫情進入常態化防控階段,寫字樓被壓制的需求正釋放,凈吸納量呈現逐月恢復的狀態。對此,高力國際華北區董事總經理嚴區海認為,凈吸納量的快速恢復一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放,另一方面也是由于寫字樓業主提供更有競爭力的租賃條件。

        而從各區域甲級字樓表現來看,呈現冷熱不均的局面。麗澤成為最火熱的區域,全年凈吸納量接近10萬平方米,其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠“一騎絕塵”,核心原因還是其突出的性價比。而亞奧由于毗鄰金融街(000402,股吧)和中關村(000931,股吧),其租金水平較這兩個區域有很強的競爭力,吸引了這兩個區域的外溢需求。

        望京-酒仙橋區域從2018年起進入了去化周期,經過三年的努力,空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%,其中,80%的新增需求來自于互聯網科技企業。

        對此,高力國際華北區研究部董事陸明表示,目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內,主要以互聯網科技類公司為主。這類企業新增辦公需求依然首選周邊的產業園或乙級寫字樓,并不會選擇市中心的甲級寫字樓。其背后除了較低的租金成本外,產業聚集效應也是重要因素,這也是上地和望京-酒仙橋區域在今年疫情后表現優于市場平均水平的根本原因。

        甲級寫字樓租金連續三年回調

        寫字樓市場供需不平衡的問題在2020年被進一步放大。在2020年四季度,北京甲級寫字樓新入市項目體量低于預期的50萬平方米,僅有約35萬平方米入市,包括位于麗澤區域的平安金融中心、遠洋銳中心和位于石景山區域的中海大廈C、D座。至此,2020年全市場新增供應項目約60萬平方米,遠低于預期水平,而造成該現象的主要原因,還是由于疫情導致部分項目延遲入市。

        據悉,北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內,但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯,在疫情肆虐的2020年,新增供需比更是上漲到接近5倍。據高力國際數據顯示,嚴重的供需不平衡導致北京甲級寫字樓市場空置率繼續走高,達到創紀錄的19.4%。

        市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上,在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下,又疊加了疫情影響,今年整體租金同比降幅達到新高。

        高力國際數據顯示,北京甲級寫字樓租金從2019年底的383元/月/平方米降到了2020年的351元/月/平方米,降幅達到8.4%,為近十年以來的最大降幅。事實上,這一租金從2018年的高點已經連續三年回調,調整幅度合計接近13%。

        租金降幅雖然符合市場預期,但在新增需求有限的情況下,市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈。從目前來看,激烈競爭不僅存在區域之間,也存在于不同級別的辦公樓之間。

        調研統計顯示,在疫情期間,租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣,在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件時,也出現了企業回流到甲級樓宇的現象?梢灶A見的是,未來一年,這一競爭局面不會改變,存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

        展望:供需失衡或仍會加劇

        在業內看來,2021年對于北京甲級寫字樓市場,將會是極具考驗的一年。高力國際預計,2021年北京甲級寫字樓將有接近160萬平方米的新項目入市,其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市,創紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的沖擊,而這也將是未來3-4年最后一次的新項目集中入市潮。雖然已經看到正在恢復的新增需求,但可持續性仍然有待進一步觀察。

        嚴區海表示,高力國際依然維持預計供需失衡的態勢在明年仍會加劇,以及空置率明年觸頂的基本研判。隨著本輪供應高峰的結束,明年租金依然處于下降通道,但降幅應該會小于今年,在四季度將開始進入探底階段。

        不過,根據高力國際三季度房地產投資調研報告,有75%的投資者認為中國市場最具吸引力的因素是其樂觀的經濟前景。

        嚴區海進一步指出,2020年是“十三五”的收官之年,北京寫字樓市場在三期疊加的大環境下,巨量供應和疫情肆虐持續推高市場空置率,租金出現合理回調,城市競爭力進一步增強;2021年是“十四五”的開局之年,預計在服務業擴大開放綜合示范區和自由貿易試驗區“兩區”建設的大背景下,北京寫字樓租賃需求將會回升,市場進入去化周期,將迎來高質量發展階段。

        (責任編輯:宋虹姍 HO031)
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