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        REITs·庖丁解牛①|老百姓又多了一個投資渠道

        2020-05-26 08:17:29 和訊房產 

        4月30日,一紙通知,理順并回答了“中國龐大的基礎設施存量證券化路徑”。資本市場的熱討開始蔓延開來。

        這一步的跨出,老百姓(603883,股吧)又多了一個投資渠道?REITs究竟和房地產關聯大不大?這道風雨彩虹,前方的困難和風險又是什么?和訊房產特別推出《REITs庖丁解牛系列》,帶您繼續深入了解REITs那些與你相關的事兒!

        “中國REITs的1960時刻!4月30日,證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》的當晚,中國REITs聯盟秘書長王剛在朋友圈寫下這句話。

        在他看來,國內推出基礎設施領域REITs試點,與1960年美國國會批準成立REITs一樣,都意味著一個新的開始!癛EITs是一場長跑,基建試點只是萬里馬(300591,股吧)拉松的發令槍!

        一個問題是,對于苦尋投資渠道的普通人來說,REITs會成為普通人觸手可及的投資品類嗎?對此,和訊房產綜合各方鮮明的觀點,就該問題給予大眾一個參考。

        REITs屬于強分紅產品? 適合穩妥型投資者

        中國REITs聯盟秘書長? 王剛

        作為將在證券交易所公開上市的金融產品,從REITs持股份額來看,原始權益人持有20%,機構持有64%,剩余16%給散戶,也就是說,散戶可以直接購買REITs產品,此前,投資者如果想買REITs,只能購買海外REITs產品,現在可以直接購買。

        REITs的投資收益整體比較穩妥。中金統計了美國、日本等主要REITs市場近10年來的整體市場表現,顯示板塊總回報率(分紅+資本增值)年化11-13%左右。以美國自身的長歷史周期表現看,各個地產市場周期內權益類REITs的總回報中樞平均在13%,方差不大。

        中金認為,這很大程度上受益于REITs亦股亦債的特性:在一定時期內如果股價上漲較快(可能由底層物業資產估值提升拉動),那么分紅收益率相對下降,反之亦然?梢哉J為11-13%的總收益率是在二級市場上進行實體資產(或廣義商業地產)大類投資可獲得的合理回報中樞。

        從具體操作上看,基礎設施相關的REITs產品還是要依據很多專業的投資機構,REITs推出需要很多中介機構進來評估這些資產,然后給出投資建議。我認為,商業地產未來有望會納入REITs范疇,相對于基礎設施,商業地產的易達性更強,比如商場經營程度如何逛一圈基本上就有大致的了解,老百姓更容易做投資決策。

        對老百姓來說,REITs未來會逐步做大,將變成中國除了股票、債權和儲蓄之外一個很重要的投資門類,對于偏好穩妥型的投資客戶來說是一個很好的選擇。REITs屬于強分紅產品,對于此前購買理財、國庫券或債券的投資者來說,以后可能選擇投資REITs。

        如投資資產價格下跌,也會發生虧損

        第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事? 胡建明

        基建類REITs試點前期可能主要投資于一些風險較低、現金流穩定的項目,比如老基建領域的高速公路或者新基建領域的數據中心等等,只要估值合適,就能保證穩定的分紅、較高的收益。

        從美國目前的基建REITs來看,美國6只基建REITs中有5只均投入通信領域,2013-2019年這些REITs的收益率約為24%,遠高于其他REITs的表現,也高于同期股市的表現。

        據美國REITs協會官網介紹,目前約有8700萬美國人通過他們的退休金賬戶投資REITs,也就是說大約每四個美國人就有一個人通過退休金賬戶投資了REITs,可見REITs在美國的受歡迎程度。

        REITs始終是權益類產品,不是保本保收益,每年會進行一次資產價格評估,如果投資資產價格下跌,也會發生虧損。(由于二級市場流通,也會出現流動性損益)。

        總體而言抗通脹性比較強?

        粵開證券首席經濟學家、研究院院長? 李奇霖

        從海外來看,REITs是不錯的投資選擇,一方面它降低了普通公眾參與不動產與基礎設施投資的門檻,和市場上絕大多數品種的相關性都比較低,可以幫助投資者分散風險。

        另一方面,公募REITs同時兼具股和債的特性,債的特性在于REITs的分紅比較穩定,股性在于其價值會波動,總體而言抗通脹性比較強。

        投資者可以根據自己的風險偏好,適當的通過認購公募基金的方式參與REITs的投資,增加金融資產組合的多樣性。

        這類資產具備增長潛力的現金流

        中國企業資本聯盟副理事長? 柏文喜

        基礎設施公募REITs試點的推行,將會引導更多的社會資金與各類資本進入這些優先試點區域,對于完善和提升這些區域的基礎設施服務水準、推動要素聚集和產業發展與升級發揮積極的作用。除了保障基礎設施建設籌資和擴大投資以保增長外,產業、人口的聚集,對區域內房地產市場的推動作用也是不言而喻的。

        隨著此次開放基礎設施公募REITs試點,普通投資者也迎來了通過資本市場進入基礎設施領域投資的機會,公募REITs以其高流動性也大大提高了這類資產的可投資性,這類項目資產相對穩定和具備增長潛力的現金流,保證REITs收益的穩定性,可以作為風險偏好較低的投資人和投資機構重要的資產配置標的物。

        REITs產品久期相對較長,對資產的安全性和流動性提出較高要求

        植信投資研究院高級研究員 馬泓

        公募REITs將豐富國內投資者金融資產投資選項。公募REITs在交易所發行具有很高的流動性,規定大部分收入將給投資者發放分紅,對投資者購買準入門檻極低,打開了參與基建投資的通道,而對機構投資者而言,更適合長期、穩健類型的投資者,例如險資、企業年金、養老金等機構投資者。年化收益率預期將高于當下ABS的水平,即高于3%-4%,但低于海外REITs的收益率水平,2019年美國REITs的年化收益率普遍在8%-12%的水平。

        風險方面,由于REITs產品久期相對較長,對資產的安全性和流動性提出了較高的要求。

         

         

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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