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        資色·壓軸榜單⑥丨上市物企財務健康:雅生活奪冠 銀城生活服務墊底

        2020-05-26 08:16:44 和訊房產 

        年初突然爆發的新冠疫情,讓許多人更加深刻的明白了“買房一陣子,物業一輩子”這句話,在抗疫這場戰爭中,物業的服務質量也成為大家關注的焦點。

        在資本市場,物業股也備受追捧,以目前的港股為例,動不動就幾十倍的市盈率 ,顯示出物業企業“安全墊”的厚度。截至今年4月底,在港交所排隊IPO的物業企業共有8家。而截至目前,今年已有興業物聯、燁星集團和建業新生活3家物業企業在港股成功上市。

        那么,已經上市的物業企業財務底牌到底如何?和訊房產獨家發布《2019年上市物企財務健康榜》(以下簡稱為“榜單”),梳理榜單可以發現,物業企業整體呈現輕資產、負債少的特點,“背靠大樹好乘涼”規模房企旗下物業公司發展優勢明顯。雅生活服務、碧桂園服務、藍光嘉寶盈利表現最好。

        1)數據來源:克而瑞、上市公司公告

        2)主流物企的篩選標準,綜合考慮了兩大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,選取了A股和港股上市物管企業;第二,相關指標可以通過公開信息渠道獲得,比如,南都物業(603506,股吧)增值服務收入無法獲取,故剔除。

        3)此次排名算法,采用對毛利率、凈利率、凈現金、貨幣現金、有息負債等五個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在毛利率、凈利率、凈現金、貨幣現金、有息負債這5個指標排名上分別為第3名、第20名、第10名、第9名、第7名,那么分別對應得分48、31、41、42、43,綜合得分為213,以此參與排序,分數越高,名詞越靠前。

        雅生活奪冠?銀城生活服務墊底

        榜單顯示,雅生活服務拔得頭籌、碧桂園服務、藍光嘉寶服務分列二、三位。在19家上市物業企業中,前15名均隸屬于房企,不依托房企的新大正以及中奧到家排名第16、17位,招商積余排名第18位,銀城生活服務排名最后,與在經營能力榜單中表現較一致。

        可以看到,在財務榜單中排名靠前的物企,大多毛利率和凈利率指標較好,貨幣現金充裕,有息負債很少甚至沒有。

        毛利率方面,鑫苑服務、奧園健康、雅生活服務、藍光嘉寶服務、彩生活毛利率分別為37.8%、37.4%、36.7%、36.2%、35.3,均超過了35%,高于行業平均水平。招商積余、綠城服務、銀城生活服務毛利率相對同行偏低,分別為18.0%、18.0%、16.1%。

        凈利率方面,物企的利潤率表現存在極大差距。雅生活服務、藍光嘉寶服務、奧園健康位列前三,三家物企凈利率分別為25.2%、21.1%、18.0%。綠城服務、銀城生活服務、招商積余凈利率相對同行偏低,分別為5.5%、4.8%、4.4%。

        對于影響利潤水平的因素,58安居客房產研究院分院院長張波認為,影響物業公司凈利潤表現的因素較多,包括基礎服務費水平、在管面積的增長、收費模式影響以及增值服務發展。一般來說,目前物業公司收入以及凈利潤增長,和每年新增的在管面積有較大關系,而這一因素則和物業公司所背靠的母公司有較大關聯。

        以凈利率表現最高的雅生活為例,其利潤水平的拉高主要得益于其外延增值服務、社區增值服務。外延增值服務主要包括提供給開發商的案場物業管理,包括禮賓接待、保安服務、場地保養以及展示設備維護等,其他外延增值服務包括物業營銷代理服務,房屋檢驗服務等,均與背靠的雅居樂集團存在較大關聯。

        比較各物企在手貨幣現金,碧桂園服務、保利物業、雅生活服務排名前三,分別為69.1億元,65.1億元,42.1億元。對于物企來說,收繳率會很大程度上會影響利潤表現與現金流,碧桂園服務2019年的物業收繳率保持高位達95.2%,有充足的現金進賬,保利物業則是由于去年年底剛剛上市,現金比較充裕。

        輕資產、少負債

        與房企不同,物業股具備輕資產、非周期、抗通脹、現金流穩健、無負債或負債少等特點,業績相對穩定。

        從有息負債這一指標來看,11家物業企業的有息負債均為0,5家房企有息負債小于1.5億元,僅有彩生活和招商積余有息負債指標較為突出,分別為23.0億元、39.5億元。主要是由于彩生活在投資端上存在與其他物業不一樣的問題,進入了重資產領域,如彩之家(社區租房)、彩車位(車位營銷)。這對彩生活整體的流動性、負債均有所影響。

        而招商積余有息負債指標較高背后亦隱藏著招商積余歷史上的多次轉型。前身中航善達(000043,股吧)上市之初采取多元化經營,主要業務為房地產開發、物業管理和酒店經營管理,后來轉型剝離了酒店經營業務,2016年又開始剝離房地產業務。地產業務的剝離,成為招商積余業績波動的主要原因和潛在風險。

        資料顯示,如果僅看物業管理這塊業務,招商積余32.80%的增速接近行業平均水平。值得關注的是,其所背靠招商蛇口(001979,股吧),去年銷售額超過2200億元,這對于招商積余未來的業務增長是強大保障。2019年,招商積余來自控股股東招商蛇口的管理面積有6244萬平方米,同比增長15.98%。

        業內人士指出,在預售款模式下,物業公司基本不需要負債經營。睿和智庫研究表示,物業公司所需資本投入較少,主要資源投入為人員投入,屬于典型的輕資產模式。

        因此,人力投入是物業企業需要格外控制的成本。以在財務健康榜單中排名最末的銀城生活服務為例,銀城生活曾在招股書中坦言:“勞工成本及分包成本增加可能減慢我們的增長,損害我們的業務及降低我們的盈利能力!闭泄蓵杏幸环輨诠こ杀驹黾訉︿N售成本影響的假設報告,今年首四個月假設勞工成本增加10%,將會增加1138萬銷售成本!

        整體來看,物業行業正處于發展的黃金時代,,疫情期間,物業管理公司在抗疫中發揮了重要作用,包括人員排查、生活用品配送、病例隔離等,提供優質服務的物管公司將獲得更好的行業口碑。物管行業是一個人力密集型行業,解決了大量的就業問題,是“穩就業”的利器。未來政府與業主將會對優質物業管理更加重視,有益于行業發展。

         

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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