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資色·壓軸榜單⑤丨上市物企成長力:雅生活服務奪冠 多家企業發力增值服務

2020-05-23 09:54:53 和訊房產 

2019年,物業企業上市迎來井噴,全年共有11家物業企業成功IPO,創歷史新高,物業股年內平均漲幅達到56%。2020年,物管企業排隊上市的熱情并未消退,截至目前,已有正商旗下興業物聯、鴻坤物業燁星集團及建業新生活成功掛牌,此外,合景泰富、陽光城(000671,股吧)、朗詩、世茂和金科等多家房企也宣布計劃分拆物業板塊赴港上市。

“后浪”滾滾,意圖分食物管市場份額和資本蛋糕,對于已掛牌上市的物業企業來講,行業競爭加劇是不得不面對的事實,若想在未來行業發展中謀得一席之地,內生和外延的增長空間是關鍵。

為管窺萬億市場藍海下物管企業的發展潛力,和訊房產獨家發布《2019年上市物企成長力榜單》(以下簡稱為“榜單”),梳理榜單可見,雅生活服務奪得冠軍寶座,19家物企中,僅有的兩家獨立第三方物業公司中奧到家和新正大排名靠后,分別為第14位和第17位,隸屬于房企的物管企業包攬TOP10,背靠地產“母業”的優勢盡顯。

1)數據來源:克而瑞、上市公司公告

2)主流物企的篩選標準,綜合考慮了兩大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,選取了A股和港股上市物管企業;第二,相關指標可以通過公開信息渠道獲得,比如,南都物業(603506,股吧)(603506,股吧)增值服務收入無法獲取,故剔除。

3)此次排名算法,采用對2019年在管面積、在管面積增速、增值服務收入占比三個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在在管面積、在管面積增速、增值服務收入占比3個指標排名上分別為第3名、第20名、第10名,那么分別對應得分48、31、41,綜合得分為120,以此參與排序,分數越高,名詞越靠前。

雅生活服務居榜首?收并購是主流

按照物業行業的規模水平,物企一般被分為三個陣容,即在管面積在1.5億-3.6億平方米之間的大型物業企業,在管面積在6000萬-7200萬平方米的中型物業企業,在管面積低于5000萬平方米的小型物業企業。整體來看,上榜企業中,有7家大型物企,5家中型物企和7家小型物企。

根據榜單,雅生活服務、佳兆業美好、保利物業名列前三甲,但從單項指標的表現來看,三者之間存在差異。

2019年在管面積、在管面積增速及增值服務收入占比方面,雅生活服務齊頭并進,單指標均位列行業第四,而小型物企佳兆業美好雖然在在管面積增速和增值服務收入占比方面具有絕對優勢,但受制于規;鶖递^小,并未實現較大突破。與之相對應的是,保利物業2.87億㎡在管面積位居行業第二,但卻遭較低的增值服務收入占比拖累。

在這份榜單中,“物業第一股”彩生活排名并不突出,僅在第12位,但實際上,彩生活3.6億㎡在管面積遠超保利物業7000萬㎡,可以說,彩生活與在管面積第二的保利物業之間多出一個中型物企的規模。有意思的是,規模上具備壓倒性優勢的彩生活,不僅沒有大舉擴張,還出現小幅收縮,在管面積增速下滑1%,也是上榜企業中該指標的唯一下滑企業。

物企在拓展在管面積上,主要依托房企母公司資源項目、外部收并購及第三方物業項目拓展。內拓幾乎在每家物業公司都存在,例如中海物業、碧桂園服務、綠城服務等都以內拓為主,而彩生活一直強調的是,不依靠“富爸爸”。

外部收并購是最直接、有效的擴張方式,這也是彩生活上市后一段時期內的真實表現。2014-2015年間,彩生活在資本市場上動作頻頻,舉債收購標的。

但2018年以來,彩生活開始在收并購方面大幅收斂,對此。彩生活曾表示,兼并這種方式對物業公司來說成本太高,真要賺錢不容易!笆召忂@條路會越來越難,越來越貴。彩生活現在已經過了以收購兼并作為擴張的階段了,我們不再會以收并購作為主要擴張方式,收并購對彩生活幾乎沒有什么意義!2019年初,身為彩生活首席執行官的唐學斌如是表示。

實際上,總體來看,物企對規模仍然有普遍追求,19家上榜企業在管面積平均增速為51%,近半數房企增速超均值,招商積余、時代鄰里更是高達188.3%、147.7%。

物企不斷擴充管理規模的邏輯在于,物業管理服務的主要營收都來自最基礎的物業費,營收的提升也主要是來自增加在管面積、提高單位面積的物業管理費這兩個方面。

具體來看,管理規模實現跨越式成長的物企主要依靠收并購,克而瑞統計顯示,2019年,上市物管公司全年并購對價約79.2億元。除“大魚吃小魚”外,也出現了多筆同等規模的并購,例如招商物業借殼中航善達(000043,股吧)上市,并搖身一變成為A股物業管理行業中的龍頭企業。

時代鄰里執行董事兼行政總裁王萌更是在業績會上表示,在物管行業中,要快速實現企業的發展和擴張,收購并是必不可少的途徑。她預計,時代鄰里2020年在管面積增長速度應該可以跟2019年持平,“我們也希望能夠盡快在2021年達到整個的管理規模過億平方米”。

增值服務是發力點

在管規模的擴張以及增值服務的拓展是物業管理公司業績增長驅動力。短期內物業管理公司的主要驅動力源(600405,股吧)于在管面積的增長,長遠來看,則取決于增值服務。

數據顯示,上榜企業增值服務收入占比均值為30%,10家物企增值服務收入占比超均值,其中8家位于TOP10物企中,而鑫苑服務和濱江服務,受制于管理規模偏小,在管面積增速緩慢,僅位居榜單第13、16位。

近幾年企業披露的業績報告顯示,營收增長比較亮眼的地方在于企業增值服務業務部分的收入呈現出快速上漲的趨勢。榜單顯示,增值服務收入占比最大的是佳兆業美好,達55.7%。

據了解,佳兆業美好在增值服務中涉及的業務范圍比較全面,有房屋租售、裝修美居、社區教育、空間租賃、社區金融以及新零售等。根據2019年年報,佳兆業美好社區增值服務的毛利達5718萬元,同比增長96.23%,毛利率增至47.1%,同比提升11.4個百分點,并遠高于其他三大業務板塊的毛利率水平。

不過,寶龍商業作為港股物業板塊唯一一家以零售商業運營服務為主,住宅物管為輔的公司,其增值服務收入占比僅為3%,住宅物業管理方面的增值服務包括交付前籌備及垃圾處理服務、公共區域、廣告位及停車場管理,商業運營方面提供停車場管理、廣告位管理等增值服務。

在確定與不確定之間尋求可持續發展,是物企聚焦發力增值服務的經營邏輯。某券商機構分析師表示,專注于物管業務的企業,依靠不斷獲取優質的項目能使企業經營情況保持穩定增長,而發展增值業務的企業得益于增值服務市場的供需錯配,未來企業營收和利潤都有望迎來爆發式的增長,并將提升物企在二級市場的估值水平。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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