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資色·壓軸榜單④丨上市物企經營能力:碧桂園服務、新城悅、雅生活位列前三甲

2020-05-22 08:37:22 和訊房產  劉寶丹

過去一年,物業服務價值逐漸受到資本市場關注,隨著保利物業、新正大、時代鄰里、奧園健康等企業先后上市,資本市場刮起物業股熱潮,比如,保利物業上市首日股價大漲29%,收盤價高達45.35港元,股價水平遠高于母公司股價。

為了探究風口之下物業企業的業績表現,和訊房產獨家發布《2019年上市物企經營能力榜》(以下簡稱為“榜單”),梳理榜單可以發現,基于物業服務與新房開發之間的“供給關系”,規模房企旗下物業公司發展優勢明顯,業績增速較快,經營能力強勁,不過,不同規模的物業企業在營收和利潤增速方面差距較大。

1)數據來源:克而瑞、上市公司公告

2)主流物企的篩選標準,綜合考慮了兩大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,選取了A股和港股上市物管企業;第二,相關指標可以通過公開信息渠道獲得,比如,南都物業(603506,股吧)增值服務收入無法獲取,故剔除。

3)此次排名算法,采用對ROE、營收增速、扣非凈利潤增速、市值等四個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在ROE、營收增速、扣非凈利潤增速、市值這4個指標排名上分別為第3名、第20名、第10名、第9名,那么分別對應得分48、31、41、42,綜合得分為162,以此參與排序,分數越高,名詞越靠前。

碧桂園服務居行業第一

梳理榜單可以發現,在19家上市物業企業中,多達17家房企隸屬于房企,占比高達90%,只有中奧到家和新大正屬于獨立第三方物業公司,也就是說,房企旗下物業公司居于市場主流地位。不僅如此,依托房企的物業公司表現普遍較好,占據榜單TOP15的企業均是房企旗下的物業公司,而中奧到家和新正大分別居于榜單倒數第4位和末位。

經營能力最強的是碧桂園服務,財報顯示,2019年碧桂園服務ROE高達31.09%,營業收入增速106.3%,扣非凈利潤增速71.09%,截止2019年底,碧桂園服務市值達712億元,各項業績指標均位于行業前列,尤其市值均處于行業第一。

碧桂園服務的經營能力與控股母公司碧桂園息息相關,克而瑞數據顯示,2019年碧桂園權益銷售額高達5477.9億元,受益于開發規模的不斷增長,碧桂園物業在管面積高達2.76億平方米,亦居于行業第一。財報顯示,碧桂園服務的營收結構中,來自碧桂園控股的收入達43.49億元,占物管總收入的74.8%。

除了碧桂園服務,新城悅服務和雅生活服務分別居于榜單第二位和第三位,新城悅服務的特點是盈利能力較強,其2019年ROE達30.52%,扣非凈利潤增速達90.37%,雅生活服務則在市值方面表現優秀,截止2019年底,雅生活服務市值達321億元。

為進一步探究物業管理公司經營能力與房企規模之間的關系,和訊房產分析了榜單TOP10物業企業母公司的銷售規模,發現除銀城生活和藍光發展(600466,股吧)外,榜單TOP10物業企業均來自于2019年銷售額TOP30以內的房企,也就是說,經營能力較強的房企,基本上都有一個銷售規模較大的母公司。

大型物業企業市值普遍較高

按照物業行業現在的規模水平,我們大致可以將物業企業分為三個陣容,即在管面積在1.5億-3.6億平方米之間的大型物業企業,在管面積在6000萬-7200萬平方米的中型物業企業,在管面積低于5000萬平方米的小型物業企業。整體來看,相對于中小型物業企業,大型物業企業除了市值普遍較高之外,在業績指標方面并沒有特別的優勢。

在大型物業企業陣營,經營能力出現較大分化,既有經營能力較強的碧桂園服務,也有經營能力較差的彩生活,后者排名第18位,為什么同一陣營物業企業會出現兩種極端呢?

從數據分析來看,彩生活2019年營收增速只有6.4%,增速緩慢,其他指標也不突出。彩生活執行董事陳新禹在業績會上坦言,我們認為自己是個互聯網的企業,更多是想在互聯網增值方面取得突破,對于物業費的收繳可能會造成有點偏頗。“由于互聯網邏輯追求流量增長,這種模式對利潤等的增長形成壓力和影響!

相較而言,碧桂園服務2019年的物業收繳率保持高位達95.2%,收繳率會影響ROE和凈利潤增速,花樣年也意識到問題,花樣年集團主席兼首席執行官潘軍表示,在未來的工作當中更加強調業主對于彩生活的滿意度的提升,希望在收繳率方面有更強有力的拓展,并將在萬象美、開元國際所形成的關于社區溫度提升的能力,進一步在彩生活集團平臺上深入地扎根。

中型物業企業的分化主要出現在房企旗下物業公司和第三方獨立物業公司之間,藍光嘉寶服務、永生生活服務、新城悅服務三家公司的排名普遍較高,分別為第6名、第4名和第2名,而新大正和中奧到家排名比較靠后,分別為第19名和第16名,至于原因,從目前看,新大正之所以排名靠后,主要與凈利潤下降有關,中奧到家的問題是凈利潤增速較低,只有不到10%,而且截止2019年底,中奧到家市值只有5億元,也在一定程度上拉低了排名。

小型物業企業方面,表現較好的佳兆業美好和奧園健康,二者的經營能力排名均在TOP10以內,表現較差的是寶龍商業和鑫苑服務,排名分別在第15位和第17位。

佳兆業美好雖然市值較低,但盈利能力較強,2019年ROE為24.67%,凈利潤增速高達212.22%,居于行業第一。佳兆業美好方面表示,有關增長主要源于在管物業的建筑面積增加、集團提供的交付前及顧問服務量增加使收益增長、社區增值服務的收益增長。

作為去年10月方完成港交所上市的新面孔,鑫苑服務2019年的業績增長尚可,不過,鑫苑服務主要依賴于鑫苑地產,受限于城市布局,在業績增長上沒有突出亮點,市值也比較低,所以整體排名比較靠后。

整體而言,物業企業未來的發展還處于上升期,尤其疫情爆發以來,人們認識到所在小區物業服務對自身健康的重要性,物業服務需求進一步被激發,預計未來物業公司的經營能力還有極大的提升空間。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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