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        資色·壓軸榜單③丨上市房企財務健康:龍光衛冕 房企經營能力與財務健康呈正相關

        2020-05-21 08:11:51 和訊房產 

        在外部融資趨緊,內部去化趨緩的行業背景下,2019年,房企普遍面臨資金壓力,保證現金流的安全與財務健康成為房企面臨的共同課題。

        房企一邊高呼追求“高質量發展”,著力于調整債務結構,降低融資成本,不過,受調控政策的影響,其整體融資成本仍在上行。億翰智庫統計數據顯示,在公布了融資成本具體數值的TOP 30房企中,2019年平均融資成本6.55%,較2018年的6.34%提高了0.21個百分點。

        各家房企的財務底牌到底怎么樣?和訊房產獨家發布的《2019年上市房企財務健康榜單》顯示,2019年,龍光、華潤和新城的財務表現最為健康,綜合排名前三,龍光蟬聯榜首,四大龍頭房企中,萬科表現最好。新城控股(601155,股吧)、遠洋集團、朗詩地產主動降負債效果顯著。此外,部分房企出于規模的訴求并未及時踩剎車。

        注:此次排行榜算法為,對一個公司財務健康程度的評估,我們采用對各分項排名計分,加總后得到這個公司的綜合得分,再根據綜合得分進行排名,分數越高,名次越靠前。各分項數據維度涵蓋凈資產負債率、有息負債規模增速(較2018年底)、現金覆蓋比率。

        對于主流房企的篩選標準,我們綜合考慮了三大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,2019年克而瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

        此次排名算法,采用對凈資產負債率、有息負債規模環比增速(較2018年底)、現金覆蓋比率三個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果-個公司在上述三個指標排名上分別為第3名,第20名,第10名,那么分別對應得分48,31, 41,綜合得分為120,以此參與排序,分數越高,名次越靠前。

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        龍光再奪冠 新城、遠洋、朗詩發力“降負債”

        榜單顯示,龍光憑借優秀的盈利能力與充裕的現金流以及健康的債務結構,繼續拔得2019年財務健康榜單頭籌;龍頭房企華潤置地、保利地產(600048,股吧)、中海地產、萬科地產與碧桂園表現穩健。

        整體來看,與《2019年上半年上市房企財務健康榜單》相比,前十房企名單變動不大,龍光、華潤、保利、中海、萬科、花樣年、碧桂園七家房企繼續位列前十名。新城控股、遠洋集團、朗詩地產由于采取了“降低負債,現金為王”的發展策略,擠進前十名,以新城控股為例,其凈資產負債率從去年的35.3%降至6.4%,躍居行業第一。

        通過觀察財務健康榜單,和訊房產發現,排名前三的龍光、華潤和新城三家房企的共同特點是,凈資產負債率遠低于行業平均水平,有息負債規模增速(較2018年底)慢,現金覆蓋比率較高。雖然2019年政策與融資都不如以前,但對比行業數據可發現,龍光、華潤和新城的表現依然出色,財務健康狀況均高于行業。

        債務指標方面,“降負債”已成眾多房企共識。2019年百強上市房企凈資產負債率水平達101.8%,相對于2018年的116.5%,房地產行業的凈資產負債率水平明顯下降。財務健康榜單中排名靠前的房企與凈資產負債率排名靠前的房企基本重合。龍光、華潤和新城的凈資產負債分別為41.7%、32.6%、6.4%,遠低于行業平均水平。

        有息負債增速方面,出于發展訴求不同,各梯隊表現不盡相同。部分中小型房企仍在加大投融資力度。增速最大的三家房企分別為大悅城(000031,股吧)、榮安和奧園,分別同比增長94.5%、78.7%、61.9%。而在2019年度,這三家企業均不同程度加大了投資強度。對比來看,花樣年、龍光、朗詩、遠洋有息負債規模增速均為負值,體現了這類企業更強調發展的穩定性和資產的安全性。

        現金覆蓋比率方面,2019年度百強房企現金覆蓋比平均值為147.3%,較2018年度平均值170.9%下滑23.6個百分點。一般情況下,1以上表示當前貨幣資金可以覆蓋一年內的債務還款,表明風險較小,若考慮利息,1.5以上最為穩妥,若以此為參考,龍湖、中海、遠洋等房企的短期償債無壓力。

        整體來看,現金覆蓋比率低于100%的共20家,較去年增加4家房企,其中不乏榮盛發展(002146,股吧)、雅居樂、佳兆業、富力地產等近兩年躋身千億陣營的房企,同時也有沖擊千億的首開股份(600376,股吧)、新力控股,這意味著有規模訴求的房企在不同程度地加大杠桿。這些房企在規模賽道上并未急踩剎車,例如首開、華發股份(600325,股吧)、光明地產(600708,股吧)等中小房企始終在土地市場保持著積極的姿態,逆勢拿地。

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        財務數據靚麗與成長潛力不可兼得

        穩步擴張與有質量的增長是多數房企在業績會上喊出的口號。但現實骨感,實際上很少有房企能兼顧規模擴張與財務健康。

        整體來看,成長潛力榜單前二十名與財務健康榜單前二十名重合的房企有華潤置地、龍湖集團、世茂房地產、招商蛇口(001979,股吧)與旭輝集團五家。這五家房企在融資方面一直處于優勢,表現較為穩健且可靠。

        成長潛力榜單前二十名與財務健康榜單前二十名重合的房企(標紅)

        同時,可以看到由于部分房企采取了擴張的發展戰略,在財務健康榜單中排名靠后,但在成長潛力榜單中排名前列。

        以融創中國為例,在財務健康榜單中排名第58位,但在成長潛力榜單中排名第四;中國金茂在財務健康榜單中排名第49位,但在成長潛力榜單中排名第六。

        此類房企,由于具有規模訴求,投資力度較大,擁有更高的成長潛力,同時也會使財務數據沒有那么靚麗。

        也有房企選擇了穩健的發展思路,龍光在成長潛力榜單中排名第48位,在財務健康榜單中排名第一。朗詩地產在成長潛力榜單中排名第58位,但在財務健康榜單排名靠前。這類房企大多都曾公開表示過“現金為王,穩健發展”。

        朗詩綠色地產董事局主席兼執行董事田明曾在業績會上特別強調,在全球經濟高度不確定的形勢下,朗詩從2019年下半年,嚴格執行“以現金流為綱”,所有的經營活動都以現金流是不是友好作為評價的標準!拔覀兛梢园l展得慢一點,但要確保安全!

        “魚與熊掌不可兼得”房企正面臨十字路口,保證財務健康,會在一定程度上犧牲成長潛力。選擇規模擴張,便可能會面臨財務緊張的情況。

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        經營能力是財務健康的基礎

        綜合經營能力榜單來看,財務健康指標排名靠前的房企,大多也在經營能力榜單上排名靠前。

        整體來看,經營能力榜單前二十名與財務健康榜單前二十名重合的房企有龍光集團、新城控股、保利地產、碧桂園、龍湖集團、合景富泰、時代中國、旭輝控股、美地置業、榮盛發展十家房企,重合度達到了50%。也在一定程度上說明了經營能力與財務健康的高度相關性。

        經營能力榜單前二十名與財務健康榜單前二十名重合的房企(標紅)

        不過,由于不同房企的經營策略之間有很大區別,經營能力強,并不一定意味著財務健康排名靠前。對于正處于擴張階段的房企而言,無論是兼并還是搶地,都離不開資金杠桿。以融創中國與中國奧園為例,這兩家房企的財務數據并不靚麗,但在經營能力榜單與成長潛力榜單中均排名靠前。

        同時,還有部分房企,由于受到調控政策以及市場影響,在經營能力榜單和財務健康榜單中,排名均有下降。值得警惕的是,2020年很多房企將迎來還債高峰期,受疫情影響,許多項目不能及時變現,對高周轉開發商來說打擊很大,如果之前現金流本身就緊張,難免會有企業申請破產或者低價出售項目甚至被收購。

        政策與市場雙向夾擊,指望房價上漲似乎已經不現實。當保持房地產市場平穩成為共識,開發商的前路到底何處尋?前方一團迷霧,房企都在摸索前行。

        (責任編輯:常丹丹 HO016)
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