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資色·壓軸榜單②|上市房企成長力:TOP10房企大洗牌 世茂登頂

2020-05-20 08:30:14 和訊房產  常丹丹

2020年,中國房地產行業以世茂鯨吞福晟啟幕,在這場世紀大并購中,昔日的“拿地飛虎隊”,銷售規模超600億的福晟連帶其超8000億的貨值“肥肉”淪為世茂囊中之物,引人唏噓的同時,也不免令人感嘆:房企之間的競爭,并非今時的勝者為王,而是明日的剩者為王。

在以“變”為主要特征的房地產行業,任何時候談企業成功,都為時尚早,只有快速成長,持續成長,穩健成長,才是當下房企的首要態度和修煉。

隨著年報季的收官,各家房企2019年的業績表現也已悉數呈現。為揭開房企成長潛力的面紗,于變局之中一窺行業發展新方向,和訊房產獨家發布《2019年上市房企成長潛力榜單》,該榜單從銷售金額、銷售增速、拿地金額/銷售金額三個維度進行對照分析,其中,銷售金額及銷售增速從側面反映的是房企逆勢增長能力,拿地金額/銷售金額則代表企業做大規模的意愿及潛力。綜合以上三個指標,和訊房產采用對各單一分項排名計分,加總后得到綜合得分,再對綜合得分進行排名的方式,整理出2019年上市房企成長力排行榜。

需要指出的是,該榜單在篩選主流房企時,綜合考慮了以下三大因素:第一,2019年克而瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,拿地數據來自易居、克而瑞,部分根據公司公告整理,其中,力高集團、光明地產(600708,股吧)數據不可得。

榜單顯示,隨著行業天花板逼近,不同規模房企之間成長潛力分化明顯。頭部房企格局已定且進入利潤兌現期失去想象空間的背景下,除進入TOP10行列的融創之外,龍頭房企成長性欠佳,相比之下,千億房企作為當下房企陣營中的中流砥柱則表現出較大的沖勁,此外,TOP10房企中,3家規模尚不足千億,可見,中小房企亦是一股不可忽視的“后浪”力量。

1)數據來源:克而瑞、上市公司公告

2)選取樣本為克爾瑞2019年銷售額TOP100房企中的上市房企, 上市公司有雙平臺的,僅選取控股平臺。

3)此次排名算法,采用對2019年銷售額、拿地金額/銷售金額、銷售金額增速三個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在銷售額、拿地金額/銷售金額、銷售金額增速三個指標排名上分別為第3名、第20名、 第10名,那么分別對應得分48、31、41、綜合得分為120,以此參與排序,分數越高,名次越靠前。

4)主流房企的篩選標準,綜合考慮了三大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,2019年克爾瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

TOP10房企大洗牌?

小型房企“絕處求生”

和訊房產對比2018年榜單發現,昔日TOP10房企陣營發生明顯改變,至2019年僅剩世茂、金科、金茂、招商蛇口(001979,股吧)位居行業前十。需要特別指出的是,世茂由行業第十位一躍飛升至冠軍寶座。

這背后應歸功于新掌舵人上位之后頻頻出手“買買買”,反映在數據上,則是世茂拿地力度由2018年的22.1%提升至59.7%,實現翻番,這在很大程度上也坐實了世茂做大做強重回行業前十的野心。

除上述4家常駐房企之外,TOP10房企迎來六家新上榜企業,分別是金地、融創、華僑城、中海、中駿和禹洲集團。其中,華僑城、中駿集團和禹洲集團規模不足千億,在銷售排行中排名40名之外,而在2018年TOP10房企中,僅有合景泰富一家房企未撞線千億。

業內人士表示,行業洗牌加劇,集中度進一步增加,強者恒強最終導向優勝劣汰的生存壓力之下,中小房企企圖用規模開拓自身的未來,并加大囤糧沖規模的勢頭,減少被收并購的風險。

因此,我們看到,中駿、華僑城和禹洲集團在拿地力度上均高于40.4%的行業均值,分別達到59.3%、86.3%和61.7%,通過積極擴儲,為后續發展夯實基礎,手握余糧而心不慌。

整體來看,TOP10上榜房企中,一個顯著的特點是,來自粵港澳大灣區的房企表現得可圈可點。除了大本營位于粵港澳的招商蛇口近兩年排名穩定外,在大灣區核心城市深圳成長起來的華僑城也由2018年的第32名闊步挺進前十,與融創并列第四。

根據貝殼研究院提供的數據,目前,大灣區近3500萬人無自有住房,灣區11城中有8城住房自有率低于60%,尤其深圳僅為23.7%。整體看,大灣區住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

龐大的居住需求對應的是可供建設用地越來越少。一位粵系房企人士表示,大灣區的建設用地在過去30年增加了近5倍,土地開發強度已經接近50%,這意味著土地供應問題將越來越嚴峻。

也因此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對于本土房企或提前布局灣區的房企而言,可以更直接的享受政策所帶來的紅利,并迅速將其轉化為生產力,推動企業規模更上一層樓。

不過,嚴躍進也提到,這并不意味著其他房企在灣區喪失發展機遇,隨著灣區房地產市場由增量時代轉向存量時代,以舊改為主的城市更新成為房企在灣區競爭的主賽道。

平穩過渡

部分房企調整節奏

2019年房企成長力榜單上所表現出的,一方面有小型房企關乎生死的擴張較量,另一方面也有部分房企的謹慎前行。

2018年的榜單上,合景泰富作為唯一一個銷售不過千億的房企登上成長力TOP10的行列,僅僅一年之后,合景泰富便跌下“神壇”,行業排名由第九位大幅下滑至第31位。

無獨有偶,昔日攜手登頂冠軍寶座的旭輝和陽光城(000671,股吧)成長力排名也出現了不同程度的下滑,分別降至當下的第17、20名。

據和訊房產觀察,排名下滑并非有單一指標導致,而是受拿地力度和銷售增速的拖累。例如,2018年,合景泰富拿地金額遠超銷售金額,占比達140%,而2019年,拿地金額僅占銷售金額的32%,同時,銷售增速也由60.1%降至31.5%,陽光城拿地力度則由45.2%降至31.1%,銷售增速由77.9%降至29.6%。

不過,在政策調控持續、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業發展趨勢下,2019年房企銷售增速普遍放緩,克而瑞數據顯示,2019年百強房企銷售業績增速6.5%,顯著低于過去兩年。

但在拿地方面,雖然多家房企傳出減少拿地的傳聞,但從拿地數據來看,全年拿地金額同比增長16.77%,中型企業為保持銷售業績及排名,仍保持積極拿地態度。

而對于上述房企在銷售增速和拿地方面的趨緩表現,嚴躍進分析認為,在新環境和行業格局下,為了更好的在不確定性中把握確定性,企業在自主調整節奏,保持發展的可持續性。他提到,在規模擴大增速下滑的普遍規律下,考慮到市場規模下降風險、自身規模帶來的管控壓力,未來三到五年,千億企業向更高規模增長難度加大,需要產品打造、城市和項目布局、金融能力等全方面的能力。

龍頭房企分化明顯

有人“緩行”有人“沖鋒”

在這份榜單中,一度被視為行業風向標的龍頭房企碧萬恒融保分化顯著。五家房企中,融創位居成長力榜單第4名,規模超7000億的超級房企碧桂園在五家房企中排名墊底,為第38名。此外,保利、萬科、恒大分別位列第22、26、35位。

龍頭房企在成長性榜單上并不占優勢的成績不難理解,隨著地產行業步入“新常態”,龍頭房企普遍忙著切換賽道。在傳統開發業務遭遇增長極限的背景下,對于龍頭房企而言,打破規模增長瓶頸關鍵在于業務多元化,這不僅關系著企業自身涅槃重生,也關乎房地產行業的規模邊界。

因此,我們看到,2019年碧桂園構建起以地產、農業、機器人為基本業態的商業版圖,恒大通過全球收購方式強勢進入新能源汽車領域,萬科也在進入2020年后進軍養豬。

如果再將五家房企的成長力放之時間的維度來看,排名變動情況也呈現不同的態勢,其中,相較于2018年,融創、恒大排名分別上升23位、5位。而碧桂園、萬科、保利則分別下滑25位、10位、7位。

融創之所以晉升如此之大,碧桂園之所以下滑如此之多,實際上都可以在銷售增速和拿地力度中找到答案。數據顯示,除恒大銷售增速微增3個百分點之外,其余四季家企業銷售增速均下滑,不過,融創僅下滑7個百分點至20.8%,而碧桂園則在“提質控速”的目標下大幅下滑26個百分點至5.9%,降速效果明顯。

拿地力度方面,碧桂園同樣嚴格“控速”,拿地金額占比下滑近10個百分點,而在下半年喊出停止在公開市場上拿地的融創,顯然并未做到“言行合一”,拿地金額占比大幅增長30個百分點。

克爾瑞數據顯示,銷售10強房企的總土儲貨值高達18萬億,占百強總貨值的4成以上,土地儲備具有斷層優勢。不過,在市場波段調整時期,龍頭企業的投資策略也不盡相同,戰術上不再一味“囤糧”,而是更注重運營節奏。

例如,自2018年以來碧桂園不在設具體合同銷售目標,萬科董事會主席郁亮曾指出,成功有很多賽道,不是規模大就是冠軍;恒大提出控制土儲規模,做利潤王。

走出瘋狂圈地怪圈的龍頭房企,關注的焦點轉移至縮短去化周期提升回款速度,數據顯示,龍頭房企平均去化周期從2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年,其中萬科的總土儲去化周期更是連續3年維持在2.9年左右。

的確,相比之下,2019年融創在公開市場拿地和收并購的節奏依然激進,對此,嚴躍進表示,企業對土地儲備的態度取決于自身發展的戰略規劃,融創大力布局文旅之際,需要豐沛的土儲為后續發展做支撐。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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