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        資色·壓軸榜單①|上市房企經營能力:龍頭房企排名下降

        2020-05-19 07:58:00 和訊房產  劉寶丹

        過去20年是中國房地產行業的黃金發展期,大勢之下,房企大多無往不利,但隨著房地產行業增量天花板逐漸逼近,行業正在進入競爭激烈的新階段,在新階段,房企必須不斷提高經營能力才能把握發展的主動權。

        和訊網房產頻道獨家發布《2019年上市房企經營能力榜單》(以下簡稱為“榜單”),榜單顯示,2019年上市房企的整體經營能力明顯提高,無論是利潤指標還是市值水平,均較去年有明顯提高。

        有意思的是,不同規模的房企在經營能力上表現出較大差異,銷售額在千億以上的房企經營能力普遍較強,不過,龍頭房企經營能力相對一般,榜單顯示,經營能力TOP10中龍頭房企只有2家,去年還是5家,一年之內3家龍頭房企跌出行業經營能力TOP10榜。

        1)數據來源:克而瑞、上市公司公告

        2)選取樣本為克爾瑞2019年銷售額TOP100房企中的上市房企,上市公司有雙平臺的,僅選取控股平臺。

        3)此次排名算法,采用對ROE、營收增速、扣非凈利潤增速、市值等四個維度進行排名計分,加總后根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家,如果一個公司在ROE、營收增速、扣非凈利潤增速、市值這4個指標排名上分別為第3名、第20名、第10名、第9名,那么分別對應得分48、31、41、42,綜合得分為162,以此參與排序,分數越高,名詞越靠前。

        4)主流房企的篩選標準,綜合考慮了三大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,2019年克爾瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

        房企經營能力普遍提升

        上市房企2019年的經營能力究竟有多大提高,這一問題最終還是要落到房企的業績上。

        先來看看衡量經營能力的四個業績指標,首先是營收增速,榜單顯示,2019年上市房企營業收入增速37.9%,比去年高出13.2個百分點;扣非凈利潤增速為56.7%,比去年高出9.9個百分點;ROE為18.4%,較去年高出1.5個百分點。市值方面,上市房企的平均市值增加了105億元,同比增速20.5%。

        不難發現,在四個指標中,房企市值增速最高。在業內人士看來,跟營收增速、凈利潤增速及ROE三個業績指標不同,市值沒有滯后性,體現的往往是當前房企在投資者心中的價值,市值增長較快意味著市場對業績增長的認可。

        此外,房企市值增長較快,也與城市群政策利好有關,尤其是長三角和大灣區規劃綱的出臺,在上述人士看來,城市群政策的出臺讓人們認識到中國的城鎮化紅利并沒有結束,而且原來偏粗放的快速城鎮化正在轉向核心區域的深度城鎮化,作為服務城市發展的支柱性行業,房地產必然會受到利好。

        實際上,經營能力提升背后是房地產行業經營重心的轉變,即提質增效,這是房企近幾年戰略層面的重大改變,高質量發展已成行業主旋律,提高產品力和運營效率從而提升利潤水平,這是現階段房企的重要目標。

        融創董事長孫宏斌在今年業績會上明確表示,銷售規模的增長未來不是重點,利潤和品質才是第一位的,以穩健、以安全、以均衡為重點,不斷提高綜合競爭力,最終來實現利潤的提高,未來融創是這個管理邏輯。

        受調控及限價影響,行業毛利率未來將呈現下降趨勢,對此,萬科總裁祝九勝在今年的業績會上表示,萬科的應對有兩點,一是為客戶做好產品和服務;二是持續提升管理水平。強調的依然是通過提高經營能力從而實現好的業績回報。

        不僅是龍頭房企,其他房企亦是如此,比如金科對2019年的總結是從“跨越式發展”向“高質量發展”轉型。在金科看來,效益高、活力強、可持續是高質量發展的根本內涵。

        對于如何提高經營能力,某券商分析師對和訊房產表示,主要包括四個方面,首先是提高產品力,加強品牌建設,在產品端向客戶要溢價;其次,在拿地方面,企業要避免拿地王,同時加快銷售回款;再次,實行精細化管控,避免項目上跑冒滴漏;此外,在融資方面,要多渠道并舉,盡量降低融資成本,提高利潤水平。

        千億房企經營能力分化

        梳理榜單可以發現,銷售規模在一千億以上的房企(以下簡稱為“千億房企”)經營能力普遍較高。

        據和訊房產梳理,在經營能力TOP20房企中,2019年銷售規模在一千億元以上的房企多達15家,而其余5家房企中,銷售規模在700億元以上的房企高達4家,有2家房企的銷售規模逼近千億,分別是新力控股和龍光集團,對應的銷售額分別為987億元和992億元,距離千億只有一步之遙。

        對于該現象,上述券商分析師分析認為,千億以上房企在行業內已經有了一定地位,在信貸資源的獲取上具備一定優勢;其次,這種龍頭房企都在進行全國化布局,更能適應現在因城施策的環境;而且,千億房企的團隊比較成熟,制度建設相對完善,能根據市場變化比較快的做應對,所以整體的經營能力較強。

        不過,雖然千億房企的經營能力整體較強,但內部也出現分化,尤其是龍頭房企的經營能力普遍出現下滑。

        和訊房產梳理發現,2019年龍頭房企的三個業績指標普遍下滑,ROE、營收增速、凈利潤分別下滑1.5個百分點、9.8個百分點、14.1個百分點,只有市值保持增長,行業均值從1580.5億元上升為2046億元。

        對于龍頭房企的表現,外界認為主要與龍頭房企規;A較大有關,以凈利潤增速為例,業內人士認為,行業處于下行期,龍頭房企利潤增速下降是比較正常的現象,2019年利潤結算一般來自于2017年和2018年的項目,由于前兩年地價在漲,但房價沒怎么漲,而且2017年大家都拿了一些比較貴的地塊,結轉的時候,可能增加了一些低利潤率的項目。

        除龍頭房企外的其他千億房企,其經營能力在房地產行業無疑是最強的,尤其在凈利潤增速上表現較為突出。榜單顯示,扣除龍頭房企后,2019年千億房企的平均凈利潤增速高達91.5%,接近翻番。不過,在市值方面,千億房企的均值為488億元,低于均值618億元,對此,上述券商分析師認為,市值變化并不取決于銷售金額一個指標,不能直接把銷售金額和市值掛鉤。

        經營能力承壓

        雖然2019年上市房企的經營能力普遍提高,但這種提高能否持續目前還是未知數。一場疫情,不僅改變了所有人的節奏,也打亂了房企的節奏,跟其他大多數行業一樣,房地產行業正在遭受前所未有的困境。

        以榜單TOP3房企為例,三家房企2019年的各項業績指標均處于行業前列,比如,2019年合景泰富營收和凈利潤增速均超過200%;融創中國凈利潤增速也高達103.5%,ROE和營收增速均在30%以上;新城控股(601155,股吧)營收增速高達58.6%,ROE和凈利潤增速均超30%。

        由于衡量房企經營能力的四個指標中,有三個與業績息息相關,而業績指標能否持續主要取決于銷售增速能否保持,由于疫情影響,合景泰富、融創中國、新城控股前四月銷售額均呈現負增長。財報顯示,合景泰富前4月累計實現合約銷售195.52億元 同比下降11.8%;融創中國前4月累計實現合同銷售金額約955.2億元,同比下降19.7%;新城控股前4月累計合同銷售金額約490.44億元,比上年同期下降27.99%。

        經營能力最強的三家房企尚且如此,更何況其他房企。5月15日,國家統計局發布的數據顯示,2020年1-4月份,全國商品房銷售面積33973萬平方米,同比下降19.3%,其中,住宅銷售面積下降18.7%;全國商品房銷售額31863億元,下降18.6%,其中,住宅銷售額下降16.5%。

        國際評級機構穆迪表示,受新冠肺炎疫情和經濟疲弱拖累,中國房地產的需求承受重大壓力,特別是1月-2月的銷售額跌幅最為顯著。“雖然預期房地產銷售額在往后時間會逐步回升,但礙于需求疲弱,今年銷售額將不及去年,預計全國今年房地產銷售額按年跌5%至10%。而個別流動性較差的開發商,需同時面對離岸市場再融資風險!

        穆迪還表示,鑒于目前經營環境充滿挑戰,下調中國房地產行業展望至“負面”,這是近5年來首次。該機構認為中國房地產市場數千家開發商當中,相信獲評級的開發商,其銷售額仍然會領先全國平均水平,在現時疲弱的經營環境中處于有利位置。

        在上述分析師看來,今年受到疫情沖擊,對房企的營銷和排貨都是一個考驗,房企都會面臨一定的下行壓力。他預計,房企經營會出現分化,優秀的房企可以度過難關,一些不太行的房企可能就會被淘汰。

        “雖然歷年一季度并非開工和拿地的旺季,但疫情導致開工和土地成交的大幅下滑仍將影響房企今年全年的推盤和營銷節奏,進而影響全年銷售任務的完成,存貨不足的企業全年銷售明顯下滑的風險較高! 標普認為,新冠肺炎疫情對房地產開發企業的影響,短期內或將明顯沖擊資金鏈,中期內則對企業推盤節奏和行業融資環境產生擾動。

        END

        (責任編輯:宋虹姍 HO031)
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